案例

恒信公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，增值稅一般納稅人，2015年通過“招拍掛”取得土地一宗，該項目一次開發(fā)，立項手續(xù)完整，恒信公司取得的開工時間為2016年1月的《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”20000平方米;取得的開工時間為2016年5月的《建筑工程施工許可證》42000平方米，其中公共配套設(shè)施等不可售面積為2000平方米。實際上，在《建筑工程施工許可證》42000平方米中所配套建設(shè)的公共配套設(shè)施是為全部項目配套服務(wù)的，支付公共配套設(shè)施工程款時取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為500萬元。

問：這些進(jìn)項稅額能否全部抵扣？

分析

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是選擇簡易計稅方法還是一般計稅方法計算繳納增值稅，取決于其開發(fā)的項目為新項目還是老項目。

恒信公司建設(shè)規(guī)模20000平方米的部分應(yīng)為老項目，可選擇適用簡易計稅方法。建設(shè)規(guī)模42000平方米的部分為新項目，只能選擇一般計稅方法。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條“下列項目的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣: (-)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)”的規(guī)定，恒信公司因老項目選擇適用了增值稅簡易計稅方法，那么兼用于簡易計稅方法的進(jìn)項稅額就不得全部抵扣。恒信公司在新項目中所開發(fā)的公共配套設(shè)施因?qū)嶋H上是為全部項目配套服務(wù)的，當(dāng)屬于無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額。

不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額*（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）

從上述公式看，當(dāng)應(yīng)稅房地產(chǎn)項目中含有無法劃分是否可以抵扣的進(jìn)項稅額時，是以簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模與按一般計稅方法房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模占比為依據(jù)進(jìn)行劃分的。因此，在計算“建設(shè)規(guī)模”時應(yīng)當(dāng)將不可銷售的公共配套等面積剔除。

按照上述公式計算，不得抵扣的進(jìn)項稅額

=500*{20000 【20000+（42000-2000】}=166.6(萬元)，則允許抵扣的進(jìn)項稅額=500-166.67=333.33萬元)

會計處理如下(單位:萬元，下同):

1. 從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票時

借:應(yīng)交稅費一-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額) 500

貸:銀行存款 500

2.月底計算不得抵扣的進(jìn)項稅額時

借:開發(fā)成本 166.67

貸:應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出) 166.67

3.按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項稅額進(jìn)行清算時， 假定2016年12月恒信公司又取得《建筑工程施工許可證》注明的面積為15000平方米(再無可售的公共配套設(shè)施)。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十九條的規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項稅額進(jìn)行清算，則不得抵扣的進(jìn)項稅額=500*20000/[ 20000+ ( 42000-2000) +15 000=133.33(萬元)，比原計算不得抵扣的進(jìn)項稅額少33.34萬元(166.67-133.33),

會計處理為:

借:應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額) 33.34

貸:開發(fā)成本 33.34