隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入下半場(chǎng)，并購(gòu)已成為房企獲取土地資源的一條重要渠道。本文通過對(duì)房企不同并購(gòu)模式獲取項(xiàng)目涉及稅務(wù)問題及籌劃關(guān)鍵點(diǎn)的分析，以期為房企并購(gòu)決策實(shí)踐提供思路和參考。

房地產(chǎn)企業(yè)常見合作模式包括資產(chǎn)收購(gòu)，股權(quán)收購(gòu)以及品牌輸出或分地塊合作等三種主要方式。其中資產(chǎn)收購(gòu)模式包括土地使用權(quán)、在建工程轉(zhuǎn)讓或者作價(jià)投資，股權(quán)收購(gòu)常見模式包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓，增資及合并分立。

一、資產(chǎn)收購(gòu)模式涉稅分析

資產(chǎn)收購(gòu)是指通過支付相應(yīng)對(duì)價(jià)以取得轉(zhuǎn)讓方實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)的一種交易方式，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收購(gòu)主要指直接購(gòu)買合作方土地使用權(quán)或在建工程。

資產(chǎn)收購(gòu)涉及稅費(fèi)

資產(chǎn)收購(gòu)模式下，轉(zhuǎn)讓方涉及稅費(fèi)主要包括企業(yè)所得稅、增值稅及附加、土增稅、印花稅，受讓方主要為契稅及印花稅。

資產(chǎn)收購(gòu)主要籌劃路徑

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條：房地產(chǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓，需完成開發(fā)投資總額的25%以上。為此可考慮將目標(biāo)地塊開發(fā)投資總額達(dá)到25%以后再轉(zhuǎn)讓在建工程。

（1）先投資再轉(zhuǎn)讓模式

該模式主要是先以借款等形式對(duì)項(xiàng)目投資，使項(xiàng)目總投資達(dá)到25%以上，然后再以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或股轉(zhuǎn)等形式完成收購(gòu)，達(dá)到控制項(xiàng)目的目的。該模式因前期股權(quán)未過戶，融資受限，對(duì)自有資金投入大，溢價(jià)較高且項(xiàng)目節(jié)稅明顯。

（2）以土地、在建工程作價(jià)投資，后續(xù)再股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

該模式先以項(xiàng)目作價(jià)投資，后續(xù)滿足相關(guān)條件后， 再股權(quán)轉(zhuǎn)讓。其可以實(shí)現(xiàn)兩次土增稅清算，達(dá)到節(jié)稅的目的。根據(jù)財(cái)稅[2018]57號(hào)規(guī)定：對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)可以免征土增稅。因此非房地產(chǎn)企業(yè)如果以土地使用權(quán)/在建工程作價(jià)投資到另一間非房地產(chǎn)企業(yè)，可以暫免征收土地增值稅。

2、股權(quán)收購(gòu)模式涉稅分析

股權(quán)收購(gòu)是指收購(gòu)方以現(xiàn)金資產(chǎn)或非現(xiàn)金資產(chǎn)為對(duì)價(jià)換取被收購(gòu)企業(yè)的股份，從而控制被收購(gòu)企業(yè)的一種方式。

股權(quán)并購(gòu)涉及稅費(fèi)

股權(quán)并購(gòu)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)一般不需要繳納增值稅、土地增值、契稅，作為轉(zhuǎn)讓方主要涉及的稅種為企業(yè)所得稅、印花稅，受讓方主要為印花稅。由于土地溢價(jià)部分無法取得發(fā)票，無法在項(xiàng)目稅務(wù)清算時(shí)計(jì)入土地成本扣除， 因此，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的稅負(fù)將會(huì)非常高。

實(shí)務(wù)操作中，各地對(duì)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)到轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為是否需要繳納土增稅存在爭(zhēng)議，執(zhí)行口徑不一。根據(jù)國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)文，稅務(wù)局基于實(shí)質(zhì)重于形式，采取稅收穿透方式規(guī)避通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓逃避土增稅的行為。

股權(quán)收購(gòu)主要稅務(wù)籌劃路徑

（1）直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓

對(duì)轉(zhuǎn)讓方而言，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)一般繳納企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅或預(yù)提所得稅），一般不涉及增值稅及附加，土增稅，因此轉(zhuǎn)讓方的稅務(wù)籌劃主要是針對(duì)企業(yè)所得稅的籌劃。常采用的方法是承債式收購(gòu)，部分溢價(jià)以股東借款形式體現(xiàn)，并約定不按股權(quán)比例分紅。例如：A房企持有甲公司100%股權(quán)，成本10億元，擬轉(zhuǎn)讓40%股權(quán)給B公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)50億元，正常股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下：A繳納企業(yè)所得稅=（50-10*40%）*25%=11.5 億元。若采用“30億股權(quán)款+20億元委托貸款”方式收購(gòu)，并協(xié)議約定優(yōu)先分紅20億元給A用于償還B公司委托貸款，則A需繳納企業(yè)所得稅=（30-10*40%）*25%=6.5 億元，節(jié)省企業(yè)所得稅5億元。

若賣方為個(gè)人股東，可通過設(shè)立一家個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，利用個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，從而達(dá)到“個(gè)人獨(dú)資企業(yè)核定征收”降低股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的目的。

此外，完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，要充分利用前期虧損項(xiàng)目可享受的前期股東虧損抵稅紅利。

（2）分立

從A公司分立出一家子公司B，分立出的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為B公司唯一資產(chǎn)，原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍歸屬A公司， A公司原股東仍依原持股比例持有A，B公司股權(quán)。分立的優(yōu)點(diǎn)是稅負(fù)低，但公司分立的新設(shè)公司對(duì)公司分立前的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

分立階段，根據(jù)國(guó)稅[2011]13號(hào)文的規(guī)定，不繳納增值稅，相關(guān)附加稅也不征收。根據(jù)財(cái)稅[2018]17號(hào)文，分立免征契稅，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)分立可免征土增稅。根據(jù)財(cái)稅[2009]59號(hào)文，符合特殊性重組條件的， 分立時(shí)可不繳納企業(yè)所得稅。

（3）增資

受讓方先對(duì)轉(zhuǎn)讓方目標(biāo)公司A下屬項(xiàng)目公司B增資， 為了滿足重組的特殊性條件，即取得股權(quán)的原主要股東在重組后連續(xù)12月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)，建議增資后先共同開發(fā)，1年后再股轉(zhuǎn)。相較直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓， 增資不涉股權(quán)溢價(jià)所得稅，但如注冊(cè)資本較高，資金投入較大，可能影響收購(gòu)的整體收益率。

三、資產(chǎn)并購(gòu)與股權(quán)并購(gòu)比較

以武漢A房企收購(gòu)案例進(jìn)行分析。武漢市A房企集團(tuán)下屬B項(xiàng)目公司主要資產(chǎn)為一棟主城區(qū)在建辦公樓， 取得施工證日期為2016年4月30日前，按老項(xiàng)目稅務(wù)備案?，F(xiàn)A集團(tuán)擬將該辦公樓轉(zhuǎn)讓給甲房地產(chǎn)公司。B項(xiàng)目公司注冊(cè)資本為6000萬元，截至目前已投資6000萬元， 評(píng)估值為10000萬元，假設(shè)甲公司繼續(xù)開發(fā)需追加投資2000萬元（進(jìn)項(xiàng)稅率9%），項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售額16000萬元。（假設(shè)土增稅清算，財(cái)務(wù)費(fèi)用按開發(fā)成本5%計(jì)算扣除，不考慮印花稅）

方案一：資產(chǎn)收購(gòu)，甲公司直接收購(gòu)該寫字樓，轉(zhuǎn)讓方A與受讓方甲所需繳納稅費(fèi)如下表1。

方案二：股權(quán)收購(gòu)，甲公司直接收購(gòu)A集團(tuán)下屬B項(xiàng)目公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓方A與受讓方甲所需繳納稅費(fèi)如下表2。

方案一轉(zhuǎn)讓方A獲得凈現(xiàn)金流入2，225.00萬元，受讓方甲公司獲得凈現(xiàn)金流入1，563.66萬元，雙方合計(jì)獲得現(xiàn)金流入3，788.66萬元。方案二轉(zhuǎn)讓方A獲得凈現(xiàn)金流入3，000.00萬元，受讓方甲公司獲得凈現(xiàn)金流入292.00萬元，雙方合計(jì)獲得現(xiàn)金流入3，292.00萬元。站在轉(zhuǎn)讓方A的角度，顯然方案二更優(yōu)，可獲得更高凈現(xiàn)金流入，站在受讓方甲角度，方案一更優(yōu)，可獲得更高凈現(xiàn)金流入。若要實(shí)現(xiàn)雙方利益最大化，則方案一更優(yōu)，可獲得更高凈現(xiàn)金流入。

稅收并購(gòu)的稅務(wù)籌劃點(diǎn)主要在并購(gòu)的模式上，實(shí)際操作并購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目情況錯(cuò)綜復(fù)雜，除了考慮稅務(wù)成本外，還有交易成本，機(jī)會(huì)成本，籌融資成本及整合成本等。因此，最后的并購(gòu)方案通常較為復(fù)雜，可能是幾種并購(gòu)模式的組合，且沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，必須針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行深入研究對(duì)比，找出相對(duì)優(yōu)的模式。

上述并購(gòu)路徑各有利弊，在進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃時(shí)，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為資產(chǎn)并購(gòu)或者股權(quán)并購(gòu)更優(yōu)，對(duì)受讓方最優(yōu)的可能對(duì)轉(zhuǎn)讓方卻是最不利的，反之亦然。因此房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)只有找到雙方整體稅負(fù)的平衡點(diǎn)，才能真正實(shí)現(xiàn)最后整體利益的最大化。