隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中占有重要的比重。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的重要性基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，并提出了提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算水平的策略。

土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中占有重要比重，各省市的土地增值稅清算政策執(zhí)行不統(tǒng)一，進(jìn)而給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算帶來很大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。如何正確處理土地增值稅清算中存在的問題，提升房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的水平，降低企業(yè)稅負(fù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展中亟待解決的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中的重點(diǎn)和難點(diǎn)

目前，各省市土地增值稅清算沒有統(tǒng)一的政策文件，具體實(shí)施細(xì)則存在差異。在土地增值稅清算過程中容易在以下事項(xiàng)中出現(xiàn)問題，如果企業(yè)對(duì)清算政策掌握不準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)核算不規(guī)范容易給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（一）清算單位劃分

確定清算單位是土地增值稅清算的第一步。各省市對(duì)“國(guó)家有關(guān)部門”的認(rèn)定存在差異。存在以發(fā)改委立項(xiàng)為清算單位，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為清算單位，以在稅務(wù)局填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中的“開發(fā)項(xiàng)目”為清算單位，以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為清算單位等多種不同依據(jù)劃分清算單位的情況。另外如果房地產(chǎn)項(xiàng)目是分期開發(fā)的，還應(yīng)以期為單位確定清算單位。在清算過程中，清算單位的劃分不同會(huì)造成計(jì)算結(jié)果差距很大，不同清算單位之間正增值與負(fù)增值不能相互抵消，負(fù)增值不能退稅，避免由于清算單位劃分過細(xì)造成巨額負(fù)增值浪費(fèi)。如清算單位劃分不合理勢(shì)必將加大清算的難度和工作量。

（二）確定清算時(shí)點(diǎn)

國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)項(xiàng)目清算時(shí)點(diǎn)作了明確規(guī)定，分成納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算兩種情形。房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取“能拖就拖”的延后清算方法對(duì)待土地增值稅清算工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目受開發(fā)時(shí)間、產(chǎn)品類型、銷售市場(chǎng)、盈利水平等因素影響，土地增值率存在較大差異。企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際增值率跟進(jìn)更新測(cè)算，對(duì)實(shí)際增值率低于當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)繳率的項(xiàng)目，主動(dòng)申請(qǐng)土地增值稅清算，以免發(fā)生預(yù)繳額大于清算額的情況，造成資金占?jí)杭巴硕愶L(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于實(shí)際增值率高于預(yù)繳率的項(xiàng)目可以推遲清算至稅務(wù)局發(fā)出《清算通知書》之后。

（三）住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定

現(xiàn)行政策規(guī)定：開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額，普通住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。因此劃分普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定時(shí)點(diǎn)以及是否進(jìn)行劃分三個(gè)方面在納稅籌劃時(shí)就顯得很重要。

第一，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)各地不盡相同，有的以容積率加單套建筑面積為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有的以單套建筑面積加銷售單價(jià)為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；第二，標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定時(shí)點(diǎn)不盡相同，有的采取項(xiàng)目竣工備案日為認(rèn)定時(shí)點(diǎn)，有的采取銷售合同備案日為認(rèn)定時(shí)點(diǎn)；第三，劃分普通住宅和非普通住宅不是必須的，企業(yè)未做普通住宅和非普通住宅的劃分視同放棄享受這項(xiàng)稅收優(yōu)惠的權(quán)利，很多企業(yè)對(duì)這點(diǎn)的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)。企業(yè)享受還是放棄這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策需要經(jīng)過測(cè)算來判定。通過測(cè)算如果普通住宅部分負(fù)增值，企業(yè)可將普通住宅和非普通住宅合并計(jì)算增值稅從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。通過測(cè)算如果需要享受這項(xiàng)優(yōu)惠政策，企業(yè)應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)定時(shí)間的相關(guān)規(guī)定，與公司其他相關(guān)部分做好溝通，滿足相關(guān)規(guī)定，充分享受稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)稅負(fù)。

注：對(duì)于可否合并我認(rèn)為是當(dāng)然之意，區(qū)分普通和其他本來就是為了給納稅人享受優(yōu)惠的，但執(zhí)行中很多地方往往變成了必須分開，嚴(yán)格按三分法，我認(rèn)為二分或者納稅人選擇放棄普通住宅優(yōu)惠而一分是最合理的。

這塊最優(yōu)秀的當(dāng)屬安徽辦法：安徽省土地增值稅清算管理辦法，水平很高，亮點(diǎn)很多。

對(duì)同一開發(fā)項(xiàng)目或同一分期項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報(bào)告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng)免征土地增值稅，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報(bào)告提出放棄申請(qǐng)免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，統(tǒng)一計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。

（四）成本合理分?jǐn)?/strong>