隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足融資監(jiān)管要求以及財務(wù)報告核心指標(biāo)披露，隨即產(chǎn)生了明股實債的融資形式，此類融資工具結(jié)構(gòu)兼具股權(quán)及債權(quán)的雙重屬性，該融資模式實質(zhì)為投資模式創(chuàng)新的產(chǎn)物。但由于該資金融通行為復(fù)雜性以及法規(guī)制約因素的影響，明股實債融資模式存在著較大的涉稅風(fēng)險。在房地產(chǎn)行業(yè)中，增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅作為主要稅種，通過對明股實債交易模式下的涉稅風(fēng)險進(jìn)行深入探索與分析，房地產(chǎn)企業(yè)才能高效且合規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)。

在社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷發(fā)展的基礎(chǔ)上，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展愈發(fā)重視，不僅要求房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化管理，使其正常有序運(yùn)行。特別加強(qiáng)對稅務(wù)問題的管理，因為房地產(chǎn)行業(yè)所接觸到的業(yè)務(wù)涉稅類型較為廣泛，涉稅環(huán)節(jié)也較為繁瑣，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中存在涉稅風(fēng)險。為控制涉稅風(fēng)險的進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)企業(yè)需要對稅務(wù)問題進(jìn)行嚴(yán)格的管控，科學(xué)使用明股實債融資模式，保證房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅，使企業(yè)正常有序運(yùn)行，從而滿足社會發(fā)展的需求。

明股實債的內(nèi)涵

1.名股實債的產(chǎn)生背景

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金高度密集型企業(yè)，資金需求非常高，除了股東原始投資款之外，需要大量融資。而房地產(chǎn)企業(yè)通常會通過銀行開發(fā)貸款、信托貸款、保險資金、資產(chǎn)支持證券等作為資金融通的手段。國家為了保障房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行健康發(fā)展，減少產(chǎn)業(yè)泡沫，近年來陸續(xù)采用了限購限貸措施。企業(yè)為了能夠獲得足額的發(fā)展資金，同時要滿足金融監(jiān)管要求，催生出以信托公司為代表的明股實債交易方式。該融資模式的優(yōu)點是項目公司可以繞開“四證”及二級開發(fā)資質(zhì)的嚴(yán)苛監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)提前獲取融資款，支持企業(yè)在整個行業(yè)毛利下滑周期得到穩(wěn)定資金流。另外該交易方式能夠滿足企業(yè)降低財務(wù)杠桿、優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)的披露需求。

2.名股實債的定義

明股實債是一種在實務(wù)中加以改革優(yōu)化的新型投資交易模式。明股實債在理論學(xué)術(shù)中可以看做是階段性股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這一理念并不是相關(guān)法條規(guī)范的概述，而是在實踐操作中所引發(fā)的概念。明股實債是指企業(yè)流動資金以股權(quán)投資的方法轉(zhuǎn)讓或以增加資金的方法進(jìn)入到相關(guān)企業(yè)，但需要簽署附帶回購協(xié)議，在合約到期后，房地產(chǎn)企業(yè)或是企業(yè)股東有權(quán)將股權(quán)收回。明股實債的融資方法與傳統(tǒng)投資方法的的差異在于投資方是以股權(quán)形式進(jìn)行的投資，但實際是通過交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計才使債權(quán)回款。所以，明股實債是實際操作概念，而不在法律范疇內(nèi)，這種股債融合的交易模式從交易層面上來看屬于債權(quán)投資關(guān)系，當(dāng)涉及到交易第三方時，就會從債權(quán)投資關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)投資關(guān)系，投資性質(zhì)發(fā)生了變化。

3.名股實債交易結(jié)構(gòu)

明股實債是一種以私募形式發(fā)行的非標(biāo)準(zhǔn)化融資方法，明股實債能夠借助股權(quán)投資規(guī)劃等具有管控能力的計劃當(dāng)做是專屬形式，會對項目股權(quán)投資的整體過程產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，也能夠利用私募股權(quán)基金份額方法對股權(quán)進(jìn)行投資，從而滿足監(jiān)管與資源配置的需求。此外，將非項目主體形式的遠(yuǎn)期回購以股權(quán)或是擔(dān)負(fù)差價支付當(dāng)成配套增信，從而實現(xiàn)對明股實債的架構(gòu)規(guī)劃。從整體層面來講，明股實債的交易流程較為繁瑣，主要涉及到認(rèn)購、投資入股與退出三個方面?，F(xiàn)階段，明股實債的投資主體分為三種形式，分別是銀行理財、集合信托與保險資金。股權(quán)投資者以認(rèn)購方法稱為目標(biāo)地產(chǎn)公司的投資方， 在雙方達(dá)成一定合作意識的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該為投資者的退出提供便利保障。

房地產(chǎn)企業(yè)明股實債法律的風(fēng)險的防范

在房地產(chǎn)企業(yè)中，明股實債主要分為兩種表達(dá)形式， 一種是股，另一種是債，但對于投資者來講無論是哪種形式存在一定的風(fēng)險，很容易導(dǎo)致投資者的利潤或是本金流失，所以應(yīng)該對投資者提供風(fēng)險防范措施。第一，投資者在挑選投資項目時應(yīng)該審慎考慮，對相關(guān)企業(yè)的資金與信譽(yù)情況應(yīng)該要系統(tǒng)性掌握，在簽訂合同時，需要對條款信息嚴(yán)格的檢查，對股權(quán)回購事項需要格外注意。此外，在明股實債的具體投資中，股權(quán)回購義務(wù)者不需要一定為項目企業(yè)，項目企業(yè)的股東也可能會是義務(wù)承擔(dān)者。所以，投資者在選擇的過程中，應(yīng)該對相關(guān)企業(yè)的資信情況與債務(wù)償還能力進(jìn)行嚴(yán)格的考察，將投資風(fēng)險降到最低限額。

第二，作為企業(yè)項目的債權(quán)人，投資者需要整理與保留能夠證明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的相關(guān)證據(jù)。從法律層面分析， 法院在審理關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)案件時，應(yīng)該充分尊重當(dāng)事人的想法及意愿。由于當(dāng)事人雙方所簽訂的合同或是具有法律效益的約定是證明債權(quán)融資的主要根據(jù)。如果當(dāng)事人想要以債權(quán)人的身份退出，在簽訂協(xié)議時，投資者應(yīng)該將所想要表達(dá)的意思進(jìn)行詳細(xì)的論述并整理為條款落實到合同中。作為項目企業(yè)名譽(yù)股東來講應(yīng)該積極， 行使股東所具備的權(quán)利參與企業(yè)項目管理，也能夠有效的控制明股實債法律風(fēng)險的發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)明股實債主要交易模式

1.直接增資模式

以信托公司作為出資方為例，信托公司直接給房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)的項目主體公司進(jìn)行增資，按照協(xié)議規(guī)定獲取項目公司相應(yīng)股權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)同時需要提供增信措施以及與信托公司簽訂股權(quán)回購協(xié)議。

2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

同樣以信托公司作為出資方為例，由房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)的項目主體公司的上級公司或者母公司轉(zhuǎn)讓其持有相應(yīng)股權(quán)，同時由母公司提供差額補(bǔ)足或者擔(dān)保等措施作為增信手段。項目主體公司的母公司與信托公司簽訂固定回報的回購協(xié)議，約定于固定時點支付收益。

在實踐中，信托計劃一般為 2-3 年固定期限，因此在增資或者轉(zhuǎn)股之后，信托計劃存續(xù)期間，房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)的項目主體公司在核算中由投資人的并表公司變更為表外公司，增加融資額并未同時增加企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，因此明股實債業(yè)務(wù)模式不僅能滿足企業(yè)做大規(guī)模的經(jīng)營目標(biāo)，而且還能滿足企業(yè)在財報管理的核心指標(biāo)披露要求。

房地產(chǎn)企業(yè)明股實債業(yè)務(wù)涉稅風(fēng)險管控措施

1.增值稅涉稅風(fēng)險管控

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定確認(rèn)銷售所獲取的實際收入，房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)銷售收入時應(yīng)該進(jìn)行反復(fù)多次的審核，保證銷售所得輸入數(shù)值準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)銷售中，例如額外的面積、車庫以及公共配套面積等，都應(yīng)該算為銷售的整體收入中。在對商品房進(jìn)行預(yù)售時，應(yīng)該按照規(guī)定繳納預(yù)收賬款的 3%作為增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加派專業(yè)人員對增值稅專用發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格的管控。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程中，應(yīng)該選擇具有納稅資格的企業(yè)達(dá)成長期合作意識。

2.土地增值稅涉稅風(fēng)險管控

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅核算時，應(yīng)該要對合同與發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格的審視與管理，應(yīng)該要在扣除企業(yè)項目真實票據(jù)的前提下，對相關(guān)資料與憑證進(jìn)行整理，切忌重復(fù)記錄成本預(yù)算的現(xiàn)象發(fā)生，以此來規(guī)范與限制房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不必要的偷稅漏稅風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目開發(fā)實施過程中，應(yīng)該要在企業(yè)建造合同上明確標(biāo)記審計確認(rèn)書，從而保證所開發(fā)票的真實有效性，也為地產(chǎn)工程結(jié)束后對成本的有效結(jié)算提供便利。

明股實債交易模式在房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過程中可能產(chǎn)生相關(guān)融資費(fèi)用無法稅前扣除情況，主要原因是該業(yè)務(wù)可能被界定股權(quán)投資，因為信托機(jī)構(gòu)等出資方往往是以股權(quán)贖回溢價等方式實現(xiàn)投資收益。房地產(chǎn)企業(yè)需要證明所融通的資金用于企業(yè)開發(fā)建設(shè)，因此很難滿足財務(wù)費(fèi)用相關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)。

3.企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險管控

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要保證對預(yù)售收入進(jìn)行及時處理， 根據(jù)相關(guān)規(guī)定對銷售成本進(jìn)行審核確認(rèn)，根據(jù)稅法條款， 在取得金融合法憑證的基礎(chǔ)上才能夠在地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅前抵扣借款利息。對于明股實債類交易結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的融資費(fèi)用需要判斷是否滿足《關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告》規(guī)定及要求，需要房地產(chǎn)企業(yè)判斷其業(yè)務(wù)實質(zhì)是股權(quán)還是債權(quán)，針對不同認(rèn)定進(jìn)行不同的賬務(wù)處理，關(guān)注納稅中所存在的差異并進(jìn)行妥善涉稅處理，從而避免企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅法政策看法不一致所產(chǎn)生的涉稅風(fēng)險。同時房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對于此類復(fù)雜業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的稅務(wù)咨詢，內(nèi)部還應(yīng)該建立健全完善的納稅預(yù)警體系，定期對地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅負(fù)水平與地產(chǎn)企業(yè)的平均賦稅水平進(jìn)行比較與分析，并采取相應(yīng)的解決措施，保證地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照法律所規(guī)定的稅收條款及政策，對企業(yè)的稅收工作進(jìn)行嚴(yán)格的審核與申報，堅決杜絕出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)中，應(yīng)該在合法范圍內(nèi)對稅收工作進(jìn)行嚴(yán)格的管控，結(jié)合稅收與企業(yè)會計準(zhǔn)則之間存在的差異性特征，對其項目運(yùn)轉(zhuǎn)金額進(jìn)行及時的調(diào)控，使地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務(wù)，嚴(yán)控復(fù)雜交易事項中存在涉稅風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)高效發(fā)展。