《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公告2021年第23號）發(fā)布后，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕32號）自2021年9月1日起廢止。那么，未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房，契稅還能否退還？判斷契稅能否退還尚需結(jié)合《契稅法》一并理解。

一、財(cái)稅[2011]32號文件規(guī)定退稅情形

財(cái)稅〔2011〕32號文件規(guī)定，對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

上述規(guī)定的關(guān)鍵詞為“權(quán)屬登記”，發(fā)生在“權(quán)屬登記”的前后時間，決定是否退還契稅。

二、第23號公告規(guī)定退稅情形

第23號公告規(guī)定，納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形，可依照有關(guān)法律法規(guī)申請退稅：

1.因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的；

2.在出讓土地使用權(quán)交付時，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的；

3.在新建商品房交付時，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價款的。

三、從第23號公告分析退還契稅情形

第23號公告規(guī)定，繳納契稅的具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證包括契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及其他憑證?？梢源祟悜{證為依據(jù)申報(bào)繳納契稅，但并非是說取得了此類憑證或繳納了契稅即證明權(quán)屬轉(zhuǎn)移一定有效，譬如“網(wǎng)簽”為權(quán)屬登記的前置條件，但并非“網(wǎng)簽”即等于權(quán)屬登記。根據(jù)《契稅法》第十二條規(guī)定“在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理”。

權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，即便取得了具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證，只要雙方意思表示一致仍可解除合同，契稅據(jù)以繳納的計(jì)稅依據(jù)不存在，若已繳納契稅，也應(yīng)當(dāng)退還。

權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2008〕438號）所規(guī)定“對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已繳契稅款應(yīng)予退還”情形方可退還契稅。第23號公告在此基礎(chǔ)上增加了“仲裁委員會裁決”，規(guī)定為“因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的”。除此之外，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的其他情形，不予退還已納契稅。

合同不解除不退還土地情況下，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積與合同約定面積需退還土地出讓價款的，可退還土地價款差額對應(yīng)契稅。反之，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積大于合同約定面積需補(bǔ)繳土地出讓價款的也應(yīng)補(bǔ)繳契稅。

合同不解除不退房情況下，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價款的，若已繳契稅，可以退還房款差價對應(yīng)契稅。反之，因?qū)嶋H交付面積大于合同約定面積需補(bǔ)交房價款的，補(bǔ)交房款應(yīng)補(bǔ)繳契稅。