案 例

天山房地產(chǎn)公司2017年5月開發(fā)某城中村改造項目，該項目用地面積為20000平方米，住宅建筑面積為60000平萬米。其中，用于安置回遷戶村民的住宅面積為10000平方米，其余50000平方米的住宅由開發(fā)商自行銷售或使用。該項目于2019年9月完工。2019年12月開發(fā)項目全部銷售完畢，房屋已交付業(yè)主入住;自行銷售收入25000萬元。平均銷售價格為5000元/平萬米。

該項目工程竣工決算成本包括開發(fā)成本16000萬元，其中:土地征用費(不包括拆遷補償費) 6000萬元，前期工程費700萬元，建筑安裝工程費7200萬元，基礎設施建設費1600萬元，公共配套設施費200萬元，開發(fā)間接費300萬元;向某公司借款的利息400萬元(假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率)。

分析

1.計算確定項目銷售成本

(1)拆遷補償費支出=10000*0.50=5000(萬元)，整個項目土地成本=6000+5000=11000(萬元)，含稅銷售收入=25000+5000=30000 (萬元)。

(2)單位可售面積計稅成本=(16000+5000)/60000=0.35(萬元/平方米)。

(3)補償安置房銷售成本=10000*0.35=3500 (萬元)。

(4)整個項目銷售成本=3500+50000*0.35=21000 (萬元)。

2、會計處理

以非貨幣形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會計準則第7號一非 貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定。回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預計未來能帶來更多現(xiàn)金流入，一般情況下是具有商業(yè)實質的，且公允價值能夠可靠計量。

(1)在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的拆遷補償協(xié)議約定價格或同期同類房屋價格計算拆遷補償費，會計處理如下(單位:萬元，下同):

借:開發(fā)成本一拆遷補償費 5000

貸:應付賬款一拆遷補償費 5000

借:應付賬款一拆遷補償費 5000

貸:主營業(yè)務收入 4587.16

應交稅費-應交增值稅(銷項稅額) 412.84

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結轉安置房成本的會計處理如下:

借:主營業(yè)務成本(土地征用費及拆遷補償費) 3500

貸:開發(fā)產(chǎn)品 3500

3、企業(yè)所得稅的處理

《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十六條第三款規(guī)定:“通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。”

以房屋進行拆遷補償安置若無拆遷補償協(xié)議價格，則要執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第七條的規(guī)定:“企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為:

(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。

(二)由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。

(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。

開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定”。

因此，天山房地產(chǎn)公司的開發(fā)項目在2019年12月交付入住時，同時也要確認銷售收入和土地拆遷補償成本支出。