近期，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中，發(fā)現(xiàn)一個(gè)共性問題：地方政府為了招商引資、搞活地方經(jīng)濟(jì)，減少資金外流，在土地招、拍、掛時(shí)，往往會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持一定面積或一定比例的商業(yè)用房，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)到最后階段，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)最終都被沉淀到了自持的商業(yè)用房之中，導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)無法回籠全部資金，并且在自持的過程中還要按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成了很大的資金壓力。那么對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說如何盤活長(zhǎng)期資產(chǎn)，在盤活長(zhǎng)期資產(chǎn)的過程中如何實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最優(yōu)化，如何降低房產(chǎn)持有期間的資金成本就顯得尤為重要。盤活長(zhǎng)期資產(chǎn)需要結(jié)合各企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況去分析、設(shè)計(jì)最優(yōu)方案，以下就房地產(chǎn)企業(yè)自持房地產(chǎn)涉及房產(chǎn)稅的籌劃給大家提供一些思路。

我們知道，房產(chǎn)稅是由產(chǎn)權(quán)所有人就其持有房產(chǎn)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。其繳納方式分為兩種：一、從價(jià)計(jì)征，即自用房產(chǎn)按照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%（具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定）后的余值按1.2%稅率計(jì)算繳納；二、從租計(jì)征，即對(duì)出租房產(chǎn)按照租金收入按12%稅率繳納。其征管特征是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人實(shí)行單一環(huán)節(jié)征稅。下面我們根據(jù)房產(chǎn)稅的特點(diǎn)，就實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)的幾種情況進(jìn)行分析，為大家提供一些參考思路。

一、將房產(chǎn)由自用性質(zhì)轉(zhuǎn)租賃性質(zhì)

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在2018年初在某縣城拍得一宗土地用于開發(fā)商業(yè)綜合體，于2020年底竣工并交付使用,土地出讓合同約定，除商務(wù)辦公、商務(wù)酒店及縣房屋征收辦回購(gòu)的商業(yè)用房外，其余商業(yè)用房需自持70%以上，面積約91000平方米，自持部分房產(chǎn)成本價(jià)為60700萬元，按照從價(jià)計(jì)征原則甲房地產(chǎn)開發(fā)公司每年需要繳納房產(chǎn)稅509.88萬元(60700*70%*1.2%=509.88萬，減除比例按30%計(jì)算，下同)。如果甲房地產(chǎn)開發(fā)公司把91000平方米商業(yè)用房以白坯房的性質(zhì)整體打包出租給關(guān)聯(lián)商管公司乙，年租金按照2880萬元計(jì)算(租金收入約為房屋折舊金額:60700*95%/20=2883萬元，殘值率按5%計(jì)算，如以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證實(shí)際到期年限折舊，則租金還可以適當(dāng)降低)，則甲房地產(chǎn)開發(fā)公司按照從租計(jì)征每年需要繳納房產(chǎn)稅317.06萬元(2880/1.09*12%=317.06萬)。通過持有性質(zhì)轉(zhuǎn)換，出租模式較自用模式少交稅192.82萬元(509.88-317.06=192.82萬)。

當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，收取的租金抵減成本費(fèi)用后略有盈余應(yīng)為最佳方案，可以最大限度少交企業(yè)所得稅，否則可能會(huì)出現(xiàn)甲公司虧損，乙公司盈利多交企業(yè)所得稅的情況。

二、通過轉(zhuǎn)租方式降低計(jì)稅基礎(chǔ)

續(xù)上例,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司把91000平方米商業(yè)用房以白坯房的性質(zhì)整體打包出租給關(guān)聯(lián)商管公司乙，年租金按照2880萬元計(jì)算,乙商管公司對(duì)租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修,發(fā)生裝修費(fèi)用27000萬元,再由乙商管公司對(duì)外招商引資進(jìn)行分割轉(zhuǎn)租,根據(jù)房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)所有人單一環(huán)節(jié)交稅的特點(diǎn)，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司需要繳納房產(chǎn)稅317.06萬元(2880/1.09*12%=317.06萬)。不考慮裝修費(fèi)支出的資金成本，按10年期回收，乙商管公司預(yù)計(jì)每年可以取得不低于2700萬元的轉(zhuǎn)租收益，可以少交房產(chǎn)稅297.25萬元（2700/1.09*12%=297.25萬元），通過出租形式的轉(zhuǎn)換，達(dá)到組合模式(直租+轉(zhuǎn)租)較單一模式(直租)少交房產(chǎn)稅。

以上測(cè)算主要根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。其中，房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算，納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。對(duì)于租入新房屋的裝修支出，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法有關(guān)精神，如由承租人承擔(dān)有關(guān)裝修費(fèi)用，作為承租企業(yè)的“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，未計(jì)入出租方的房屋原值，所發(fā)生的裝修支出可以不繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述規(guī)定，如果由甲房地產(chǎn)公司自行裝修，按規(guī)定，自有房產(chǎn)發(fā)生的裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)提折舊，該部分裝修費(fèi)也應(yīng)作為自用房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。一般來說精裝房的租金應(yīng)高于白坯房的租金，實(shí)際操作中，按上述價(jià)格收取租金可能會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定租金收入偏低的情況。

三、合同免租期的約定

續(xù)上例, 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將房產(chǎn)出租給商管公司乙，合同約定前三個(gè)月為免租期，往后每月按照240萬元（2880/12=240萬元）收取租金。A公司需要繳納的房產(chǎn)稅將分為免租期按照自用從價(jià)計(jì)征，三個(gè)月后按照從租計(jì)征兩段分別計(jì)算，因此甲房地產(chǎn)開發(fā)公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅365.27萬元(60700*70%*1.2%/12*3+240/1.09*9*12%=365.27萬)。如果將免租合同條款修改為第一年租金2160萬元，往后每年租金按照2880萬元收取，則A公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅237.80萬元(2160/1.09*12%=237.80萬)。“去免租期”方式下，房產(chǎn)稅可以少交127.47萬元(365.27-237.80=127.47萬)。

四、拆分房租租金金額

續(xù)上例, 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司可以同時(shí)采用分設(shè)物業(yè)公司，并將房租租金拆分成：房租+服務(wù)費(fèi)(如空調(diào)使用費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、數(shù)據(jù)維護(hù)費(fèi)等)，分別開具發(fā)票，可以達(dá)到降低房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的目的。

同時(shí)，如果企業(yè)是增值稅一般納稅人，還可以達(dá)到降低增值稅的目的。如果相關(guān)聯(lián)的公司符合《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）規(guī)定的小型微利企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，還可以降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。

綜上所述四種方式下，企業(yè)持有的商業(yè)綜合體、包括酒店、度假村無論是轉(zhuǎn)換房產(chǎn)持有方式(自持——出租)、轉(zhuǎn)換租賃方式(直租——直租+轉(zhuǎn)租)、還是在租賃合同中做“去免租期”約定設(shè)計(jì)、或者進(jìn)一步將租金拆分切割(純租金——租金+服務(wù)費(fèi))的形式，在實(shí)務(wù)操作過程中，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)用房市場(chǎng)行情和自身商業(yè)用房特點(diǎn)確定合理的價(jià)格區(qū)間，掌握好租賃價(jià)格的公允性和合理性，否則，在價(jià)格過低又無合理理由的情況下，會(huì)出現(xiàn)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不予認(rèn)可的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，無論是關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間合作經(jīng)營(yíng)進(jìn)行稅籌設(shè)計(jì)，還是非關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間謀求雙方稅負(fù)最小化、利益最大化的合同安排，一定要掌握好尺度，兼顧收益和風(fēng)險(xiǎn)，保證在合法、合理、合規(guī)的前提下少繳稅。