1.4 征收或收購方式收儲后以“限地價、競配建”方式供地

1.4.1情況描述

“限地價、競配建”是指土地“招拍掛”環(huán)節(jié)政府限定最高地價，達(dá)到限定地價后，開發(fā)商競拍配套建設(shè)的面積。配套建設(shè)移交方式有以下幾種：

（一）直接移交方式：配套建設(shè)地塊和經(jīng)營性地塊合并供地，土地出讓合同中列明直接將配套建設(shè)地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)（可共用宗地）以出讓方式首次登記到政府指定行政事業(yè)單位。不動產(chǎn)登記部門依法依規(guī)將配套建設(shè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位。

（二）無償移交方式：政府指定接收單位與開發(fā)企業(yè)簽訂不動產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定接收單位名下。

（三）政府回購方式：政府指定回購單位與開發(fā)企業(yè)按約定價格（不低于成本價）簽訂商品房買賣合同，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定回購單位名下。

1.4.2稅務(wù)事項處理意見

1.4.2.1受讓方

受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。

一、增值稅

（一）受讓方取得土地使用權(quán)

受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。

（征求意見稿：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅（2016)140號〉第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外〉，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。其中”拆遷補償費用”限于貨幣形式的拆遷補償費用。）

（二）受讓方移交配套建設(shè)

1.直接移交方式

不動產(chǎn)登記部門直接將配套建設(shè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位，受讓方屬于為政府無償提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。

2.無償移交方式

受讓方按照合同約定無償移交配套建設(shè)，屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。如配套建設(shè)用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，不屬于視同銷售。

3.政府回購方式

受讓方通過轉(zhuǎn)移登記將配套建設(shè)的權(quán)屬辦至政府指定回購單位名下，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅。

二、土地增值稅

（一）直接移交方式。其發(fā)生的建筑安裝工程成本確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本扣除。

（二）無償移交方式。出讓合同（公告）或不動產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定無償移交的，應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本，在計算土地增值稅時予以扣除。

（征求意見稿：土地增值稅清算時，如已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。視同銷售的價款的金額作為取得土地使用權(quán)的成本，在計算土地增值稅時予以加計扣除。）

（三）政府回購方式。出讓合同（公告）約定按照不低于成本價移交的，據(jù)此確定土地增值稅應(yīng)稅收入。

三、契稅

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

四、企業(yè)所得稅

（一）直接移交方式。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，配套建設(shè)的相關(guān)支出應(yīng)單獨核算，作為取得土地使用權(quán)的成本，計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

（二）無償移交方式。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，對無償移交行為視同銷售，計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

（三）政府回購方式。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定取得的相關(guān)收入應(yīng)計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

上海：配建的保障性住房無償移交區(qū)保障房管理機構(gòu)稅收政策

（一）增值稅

房屋建成后，大產(chǎn)證直接辦理到區(qū)保障房管理機構(gòu)名下的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不開具發(fā)票，不視同銷售不動產(chǎn)或提供建筑服務(wù)。

（二）企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛等方式取得土地，用于開發(fā)建設(shè)商品住宅，凡企業(yè)與政府簽訂的土地出讓合同中明確需配建一定數(shù)量的保障性住房無償提供給政府的，則企業(yè)配建的保障性住房實際發(fā)生的支出可按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件中的公共配套設(shè)施進(jìn)行所得稅處理。

（三）土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛等方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，簽訂的土地出讓合同中明確需配建一定數(shù)量的保障性住房并無償移交給區(qū)保障房管理機構(gòu)的，土地增值稅項目清算時，企業(yè)配建的保障性住房實際發(fā)生的成本，可參照國稅發(fā)〔2006〕187號第四項第三款的規(guī)定處理。其中，區(qū)保障房管理機構(gòu)包括區(qū)政府指定的公共租賃住房建設(shè)運營機構(gòu)和區(qū)住房保障機構(gòu)。

國稅發(fā)〔2006〕187號第四項（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

廣西南寧：市國土局發(fā)布了《關(guān)于我市近期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓競配涉及產(chǎn)權(quán)移交住房問題有關(guān)意見的通知》南國土資發(fā)［2017]407號

各意向競買人：

針對我市近期住宅用地國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓采用“限房價、限地價、競產(chǎn)權(quán)移交住房”競價方式涉及產(chǎn)權(quán)移交住房的有關(guān)問題，經(jīng)我局會同市住房局、市地稅局、市規(guī)劃局等有關(guān)部門研究后，現(xiàn)將有關(guān)處理意見通知如下：

一、關(guān)于土地增值稅問題

對于有意向競買人提出的“如投報配建產(chǎn)權(quán)移交住房，該部分是否影響土地增值稅清算”問題，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則相關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)移交住房已構(gòu)成土地權(quán)利人取得土地使用權(quán)的成本。因此，土地增值稅清算時，其產(chǎn)權(quán)移交住房成本可在“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項目中據(jù)實扣除。

二、關(guān)于契稅及印花稅問題

對于有意向競買人提出“如投報配建產(chǎn)權(quán)移交住房，該部分是否影響契稅及印花稅計征的問題”，分不同階段處理：

（一）關(guān)于土地出讓時的契稅及印花稅。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅[2004]134號） “出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部利益”及《中華人民共和國印花稅暫行條例實施細(xì)則》和《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)移交住房構(gòu)成了權(quán)利人取得國有土地使用權(quán)所支付的全部經(jīng)濟利益，應(yīng)據(jù)實納入計稅價格計征契稅及印花稅。

（二）關(guān)于產(chǎn)權(quán)移交住房移交時的契稅及印花稅。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及《中華人民共和國印花稅暫行條例實施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)移交住房移交時，由征收機關(guān)按市場價格確定計稅依據(jù)計征買受人的契稅及雙方的印花稅。

江蘇：

土地增值稅清算時，競得人建設(shè)保障性住房等的凈支出，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項目中。

江西省稅務(wù)局：無償移交政府部門的保障性住房：

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)土地出讓合同合同要求無償移交給政府的配套建設(shè)的保障性住房，需要繳納土地增值稅、增值稅、和企業(yè)所得稅嗎？

答：1.增值稅如果符合下列情形需要視同銷售：單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；

2.企業(yè)所得稅符合下列情形需要視同銷售：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外；

3.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第二條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）

四、關(guān)于細(xì)則中“贈與”所包括的范圍問題

細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

福建：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建保障性住房如何繳納相關(guān)稅收

發(fā)布時間：2019-06-20

留言內(nèi)容：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司通過公開招拍掛形式競買一塊土地，合同中約定：A公司須要配建1萬平保障性住房（住宅）無償移交政府，無償移交的房產(chǎn)須按照建安成本作為計稅價格開具發(fā)票。請問：1、增值稅：按建安成本開具的發(fā)票金額是否可視同土地價款，作為計算增值稅銷售額的抵減項？2、企業(yè)所得稅：因為是無償移交給政府，保障性住房按建安成本開具的發(fā)票金額是不是無須繳納企業(yè)所得稅？同時建設(shè)保障性住房的建安成本是不是可以在企業(yè)所得稅前扣除？3、土地增值稅：保障性住房按建安成本開具的發(fā)票金額作為收入，是不是可以將該收入同步作為成本計算土地增值稅的扣除額？

回復(fù)部門：納稅服務(wù)中心

回復(fù)內(nèi)容：

您好，根據(jù)您提供的信息，

1、貴公司無償移交給政府的房產(chǎn)需要按照視同銷售行為繳納增值稅，針對該部分業(yè)務(wù)開具的發(fā)票不屬于可以扣除的范圍。

2、無償移交給政府的房產(chǎn)其資產(chǎn)所有權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生變化，屬于視同銷售的情況，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入繳納企業(yè)所得稅，發(fā)生的合理支出可以稅前扣除。

3、該部分收入對應(yīng)的成本可以作為土地增值稅的扣除項目。

文件依據(jù)：

一、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

本通知附件規(guī)定的內(nèi)容，除另有規(guī)定執(zhí)行時間外，自2016年5月1日起執(zhí)行。”

二、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。”

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828)規(guī)定：“二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

(一)用于市場推廣或銷售;

(二)用于交際應(yīng)酬;

(三)用于職工獎勵或福利;

(四)用于股息分配;

(五)用于對外捐贈;

(六)其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

四、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。”

五、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。”

上述回復(fù)僅供參考，具體以國家相關(guān)政策規(guī)定為準(zhǔn)！感謝您的咨詢，順祝生活愉快！

廈門市稅務(wù)局：

2016年12月起廈門采用“限地價、競配建”方式拍賣出讓土地，即不設(shè)拍賣底價，當(dāng)拍賣競價達(dá)到競價上限價格時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為競報無償政府的居住建筑面積。該部分居住建筑面積與合同項下宗地內(nèi)的商品住宅統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、整體設(shè)計。由廈門市行政事業(yè)資產(chǎn)管理中心接收后作為政府保障性商品房或租賃費使用。

【問】關(guān)于增值稅、所得稅處理涉稅處理

（1）增值稅按視同銷售處理，按不低于建安成本確認(rèn)開票金額?（2）所得稅按增值稅開票金額確認(rèn)收入，同時作為拿地支付的代價，確認(rèn)為土地成本在企業(yè)所得稅稅前扣除？

國家稅務(wù)總局廈門市12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：

尊敬的納稅人（扣繳義務(wù)人、繳費人）您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

屬于“競配建”的居住建筑面積，增值稅規(guī)定開票金額不低于建安成本，所得稅按增值稅開票金額確認(rèn)應(yīng)稅收入。

同時作為拿地支付的代價，確認(rèn)為土地成本在企業(yè)所得稅稅前扣除。

無償移交競配建土地增值稅處理

2016年12月起廈門采用“限地價、競配建”方式拍賣出讓土地，即不設(shè)拍賣底價，當(dāng)拍賣競價達(dá)到競價上限價格時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為競報無償政府的居住建筑面積。該部分居住建筑面積與合同項下宗地內(nèi)的商品住宅統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、整體設(shè)計。由廈門市行政事業(yè)資產(chǎn)管理中心接收后作為政府保障性商品房或租賃費使用。

增值稅、所得稅 按視同銷售處理，按不低于建安成本確認(rèn)開票金額，

請問，這部分視同銷售成本是否可以作為土地增值稅清算時的“取得土地使用權(quán)支付的金額”扣除呢？

謝謝??！

廈門市12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：

尊敬的納稅人（扣繳義務(wù)人、繳費人）您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

根據(jù)《關(guān)于市土地管理委員會2017年第三次會議的紀(jì)要》（廈門市土地管理委員會專題會議紀(jì)要〔2017〕3-2號）以及《土地增值稅暫行條例》第九條第三項規(guī)定，納稅人辦理土地增值稅清算時，上述無償移交給政府部門或其指定的單位的開發(fā)產(chǎn)品按照建安成本確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，但按照視同銷售確認(rèn)的收入金額不得同時作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”或“房地產(chǎn)開發(fā)成本”。此處“建安成本”是指經(jīng)稅務(wù)機關(guān)清算審核或稅務(wù)檢查后確認(rèn)的單位可售建筑面積建筑安裝工程費。

福建三明市稅務(wù)局：

問題：

三明市區(qū)土地拍賣中提出限地價，競配建，想問下配建相關(guān)的增值稅（含銷項稅額抵減）、土地增值稅、契稅、所得稅如何處理？

拍地需知如下：

4、該地塊采用“限地價、競配建”出讓方式，設(shè)定最高限制價格17500萬元。競買人報價不超過最高限制價的，按價高者得原則確定競得人，以增價方式進(jìn)行報價，每次增價幅度不小于人民幣100萬元的整數(shù)倍，拍賣過程中可以根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度；

當(dāng)報價達(dá)到最高限制價后，不再接受更高報價，有其他競買人愿意接受該最高限制地價，則競買方式轉(zhuǎn)為競無償配建安置住宅建筑面積方式確定競得人，每次競價階梯不小于建筑面積200平方米的整數(shù)倍，按競建筑面積多者的原則確定競得人。競配建的安置住宅面積為計容建筑面積。

具體問題如下：

假設(shè)競配建最后拍成功要求是無償配建1000平住宅，同期銷售均價為1000元每平方。

那么：

1、1000*1000是否視為獲取土地所付出的成本，可否作為銷項稅額抵減的基數(shù)？

2、1000*1000是否視為獲取土地所付出的成本，是否需要繳交契稅？

3、1000*1000是否視為獲取土地所付出的成本，土地增值稅上是否可以將1000*1000作為土地成本扣除？

4、1000*1000是否視為獲取土地所付出的成本，所得稅上是否可以將1000*1000作為土地成本扣除？非常感謝！

您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

1、約定配建安置住房無償移交給政府的，需要按照銷售行為繳納增值稅；如您為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)上注明的金額為準(zhǔn)。

2、企業(yè)通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)，應(yīng)按成交價格計算繳納契稅。

3、配建安置住房無償移交給政府的，不符合以下文件規(guī)定的贈與情形應(yīng)視同銷售繳納土地增值稅，對應(yīng)成本、費用可以分?jǐn)偪鄢?/p>

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

4、無償移交給政府的房產(chǎn)其資產(chǎn)所有權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生變化，屬于視同銷售的情形，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入繳納企業(yè)所得稅，發(fā)生的合理支出可以稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)按照合同約定將配建的住宅無償轉(zhuǎn)讓給政府部門的，可將配建住宅建造成本計入土地成本。

文件依據(jù)：

一、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定：“第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。”另根據(jù)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》規(guī)定：“一、營改增試點期間，試點納稅人［指按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下稱《試點實施辦法》）繳納增值稅的納稅人］有關(guān)政策……

(三)銷售額。……11.試點納稅人按照上述4－10款的規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。 上述憑證是指： ……

（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)為合法有效憑證。 …… 納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。”

二、根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）規(guī)定：“第一條 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！　?/p>

第二條 本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

(一)國有土地使用權(quán)出讓;……

第四條 契稅的計稅依據(jù)：

(一)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格; ……

(三)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。”

三、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定：“一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。

（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

1.評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的價格。

2.土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。

（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。”

四、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規(guī)定：“四、關(guān)于細(xì)則中‘贈與’所包括的范圍問題　　細(xì)則所稱的‘贈與’是指如下情況：……

(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的?！　?/p>

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。”

五、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。”

六、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828)規(guī)定：“ 二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

(一)用于市場推廣或銷售;

(二)用于交際應(yīng)酬;

(三)用于職工獎勵或福利;

(四)用于股息分配;

(五)用于對外捐贈;

(六)其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。”

上述回復(fù)僅供參考，具體以國家相關(guān)政策規(guī)定為準(zhǔn)！感謝您的咨詢，順祝生活愉快！

答復(fù)機構(gòu)：福建省稅務(wù)局

答復(fù)時間：2021年6月8日

四川省稅務(wù)局：無償移交政府競配建是否視同銷售

留言時間：2020-11-11

出讓土地文件中以“達(dá)到限價后，競得人以競配建并無償移交統(tǒng)籌住房比例給政府指定單位”作為競拍土地條件。請問：1、競配建并無償移交統(tǒng)籌住房移交政府指定單位后，企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅是否要視同銷售？ 2、如果作為視同銷售，視同銷售的收入怎么確定？ 3、視同銷售確認(rèn)的收入是否同時作為地價成本可以計算抵扣增值稅進(jìn)項稅？ 4、視同銷售確認(rèn)的收入是否同時作為地價成本在企業(yè)所得稅前扣除？ 5、視同銷售確認(rèn)的收入是否同時作為地價成本在土地增值稅扣除？

四川12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：

您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

一、二、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

財政部 國家稅務(wù)總局令第50號

第十六條 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：（一）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（二）按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（三）按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）屬于應(yīng)征消費稅的貨物，其組成計稅價格中應(yīng)加計消費稅額。公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。”

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)第二條規(guī)定情形的，除另有規(guī)定外,應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)第二條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條規(guī)定執(zhí)行。

三、財稅〔2016〕36號 第二十七條 下列項目的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。（二）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)（四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。（五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。（六）購進(jìn)的貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。（七）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

四、根據(jù)《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》 (A105010)填報說明，第11行“一、視同銷售成本”：填報會計處理不確認(rèn)銷售收入，稅法規(guī)定確認(rèn)為應(yīng)稅收入的同時，確認(rèn)的視同銷售成本金額。本行為第12至20行小計數(shù)。第1列“稅收金額”填報予以稅前扣除的視同銷售成本金額;將第1列稅收金額以負(fù)數(shù)形式填報第2列“納稅調(diào)整金額”。另根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)規(guī)定：“第二十九條 企業(yè)所得稅法第八條所稱成本，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售成本、銷貨成本、業(yè)務(wù)支出以及其他耗費。”因此，視同銷售收入對應(yīng)的視同銷售成本可以在企業(yè)所得稅前扣除。

五、國稅發(fā)〔2009〕91號

第二十條土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。