案例一

廣東某市大地房地產銷售的精裝修商品房中，包含電視機、電冰箱、床、沙發(fā)等家用電器和家具，這部分家電、家具是由裝飾公司購買并作為裝飾費用，全額開具了建筑裝飾業(yè)發(fā)票。

土地增值稅清算申報時，列入"裝飾" 的家用電器和家具，應不應該作為開發(fā)成本(加計)扣除的問題，企業(yè)財務產生了不同的觀點。

一種觀點認為，家電、家具的售價款不屬于土地增值稅征收范圍，不應計入土地增值稅計稅收人。同時也不應計入開發(fā)成本，更不應該加計扣除。

另一種觀點認為，既然這部分家電、家具的銷售價款已經包含在商品房的銷售收入中，房地產開發(fā)公司從裝飾公司取得的是建筑裝飾業(yè)發(fā)票，業(yè)務也是真實的，按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)的規(guī)定，就應當作為房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，并應該享受加計20%扣除的稅收優(yōu)惠。

相關稅收政策規(guī)定及分析

1、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)文件規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

2、《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2013年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》(穗地稅函[2013]179號)文件規(guī)定：隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，拆除后影響或喪失其使用功能的，比如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，計入開發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電，比如分體式空調、電視、電冰箱等成本不予扣除金。

大地房地產開發(fā)公司應對照上述規(guī)定，進行區(qū)分確定可計入開發(fā)成本金額并享受20%的加計扣除。

案例二

安徽華明銷售高檔精裝房10000萬元(其中包含可移動的家電、家具收入800萬)，所有的成本支出8000萬元，其中建安、土地等成本6000萬元，硬裝支出1200萬元，軟裝支出800萬。銷售收入：9200萬元

成本扣除：(6000+1200)+(6000+1200)*20%+(6000+1200)*10%=9360萬元

增值額：9200- 9360 = -160萬元

假如沒有裝修，房屋售價8000萬元，建安土地成本等6000萬元，銷售收入：8000萬元

成本扣除：6000+6000*10%+6000*20%=7800萬元

增值額：8000 – 7800 = 200萬元

結論：裝修房子可以減少土地增值稅稅負。

相關稅收政策規(guī)定及分析

1、(國稅發(fā)[2006]187號)裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

但在土地增值稅清算實踐中，裝修費用不能一概而論，應區(qū)分為軟裝費用和硬裝費用。

硬裝是指：凡以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，或者放在墻體或者建筑物上不可隨意移動，移動之后即遭損害或者不可以重復使用的支出。

軟裝和硬裝對應而言穗，可以理解為精裝部分的家具、彩電、窗簾、壁畫等等。

2、安徽省地方稅務局公告(2012年)第2號規(guī)定

銷售精裝房時，銷售收入包括銷售家電及家具等取得的收入，應以總銷售收入減去銷售家電及家具等取得的收入。

3、江蘇蘇地稅(2012年)1號文明確

重慶市地方稅務局在《關于土地增值稅若干問題的通知》(渝地稅發(fā)[2011]221號)第二條“關于銷售精裝房裝修費用的扣除問題”明確，房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的精裝房，其裝修費用(含裝飾、設備等費用)已在《商品房買賣合同》中注明的，可以計入房地產開發(fā)成本，允許扣除并按規(guī)定準予加計扣除。

4、關于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知(建標[2003]206號)

根據建標[2003]206號規(guī)定，只有構成工程實體的材料費才構成建筑安裝工程費的內容。而精裝修所用家電、家俱不構成工程實體，不符合土地增值稅扣除項目的內容，因此不能作為成本項目扣除

風險控制及籌劃建議

1、當某個房產項目以毛坯房產品交付，增值率兩檔土增稅稅率臨界點時，可以考慮改變開發(fā)產品性質，轉為精裝房交付。

2、房屋裝修時合理規(guī)劃裝修內容，不可移動的如中央空調等可以作為開發(fā)成本并可作為加計扣除基數;立式空調等就不能作為開發(fā)成本。企業(yè)可以通過一些調整，把裝修成本盡量往各省(市)允許作為開發(fā)成本項目上靠攏。注意硬裝和軟裝的轉化：掛在墻上的壁畫如果采取科學手段，鑲在墻體上，即由“軟裝”轉為“硬裝”;酒店的衣柜、鞋柜購回來之后單獨放置，為“軟裝”，鑲在墻體，即為“硬裝”。

3、在源籌劃精裝修房交付的同時，要注意當地政府限價的問題，不能單純?yōu)榱藴p輕土增稅負擔，而踩了“紅線”。

4、對開發(fā)的普通標準住宅，注意不要因為裝修而過度提價從而掉進了普通住宅不能享受優(yōu)惠的坑里。