房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

一、房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的基本規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定：

房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

二、房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的具體規(guī)定

（一）按照房產(chǎn)計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)

1.房產(chǎn)原值的規(guī)定

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與法規(guī)》（財(cái)稅地字〔1987〕3號(hào)）的規(guī)定:“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價(jià)的，均以房屋原價(jià)扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計(jì)稅余值。

2.房屋改建、擴(kuò)建的規(guī)定

企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。

3.房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的規(guī)定

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與法規(guī)》（財(cái)稅地字〔1987〕3號(hào)）的規(guī)定：關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒管算起。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)）的規(guī)定：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

4.關(guān)于地價(jià)并入房產(chǎn)原值計(jì)稅的規(guī)定

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）的規(guī)定：

對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

宗地容積率=建筑面積÷土地面積，例如：一塊土地的面積是10萬(wàn)平方米，在土地上建造了2萬(wàn)平方米的房屋，那么宗地容積率=2÷10=0.2；針對(duì)宗地容積率是0.2的房屋，需要按照房產(chǎn)建筑面積的2倍即4萬(wàn)平方米計(jì)算并入房屋原值的地價(jià)。假如地價(jià)是1億元，那么地價(jià)需要計(jì)入房屋原值的是0.2×2×10000=4000萬(wàn)元。再如：一塊土地的面積是10萬(wàn)平方米，在土地上建造了6萬(wàn)平方米的房屋，那么宗地容積率=6÷10=0.6；針對(duì)宗地容積率是0.6的房屋，直接將地價(jià)總額1億元并入房產(chǎn)原值你計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

5.地下建筑的規(guī)定

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）的規(guī)定：

凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：

（1）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

（2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

（3）對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

（二）按照房產(chǎn)租金收入作為計(jì)稅依據(jù)

房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)于以勞務(wù)或其它形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。

三、房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定

1.投資聯(lián)營(yíng)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1993〕368）的規(guī)定：對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營(yíng)的具體情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

2.房屋轉(zhuǎn)租收入

大部分省份規(guī)定：對(duì)單位和個(gè)人將租用的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)租所取得的租金收入不征房產(chǎn)稅。也有地方規(guī)定轉(zhuǎn)租人按照租金差額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。（具體咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)）

轉(zhuǎn)租是部分企業(yè)用于降低房產(chǎn)稅稅負(fù)的方式，業(yè)主把物業(yè)以較低價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)公司，再由關(guān)聯(lián)公司向?qū)嶋H承租人出租，由于只需由主業(yè)按租金收入交房產(chǎn)稅，較低的租金可以降低房產(chǎn)稅。但需要注意的是業(yè)主向關(guān)聯(lián)方出租物業(yè)時(shí)，租金不能過(guò)低，否則將存在被納稅機(jī)關(guān)納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

3.未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定:“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。”不論是否取得房產(chǎn)證，只要屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，則應(yīng)按規(guī)定在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

4.無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）規(guī)定：

無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。例如：品稅閣公司無(wú)租使用政府的房屋作為辦公室，品稅閣公司需要按照所使用房屋的房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

5.出典房產(chǎn)

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）規(guī)定：產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

6.融資租賃房產(chǎn)

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）規(guī)定：融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

7.房產(chǎn)出租的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是否包含增值稅

根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定：房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

例如：增值稅小規(guī)模納稅人，每月只取得租金收入9萬(wàn)元，按規(guī)定免征增值稅，那么在確定房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，按9萬(wàn)元全額計(jì)稅。

8.租賃合同約定免租期

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第二條規(guī)定：對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免租期的，免租期由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅;

例如：品稅閣公司簽訂合同約定年租金120萬(wàn)，第一個(gè)月免租，那么該公司實(shí)際收到的年租金是110萬(wàn)。計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅：第一個(gè)月應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，后面11個(gè)月是按照租金收入110萬(wàn)元從租計(jì)征房產(chǎn)稅。

9.出租土地是否需要繳納房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與法規(guī)》（財(cái)稅地字〔1987〕3號(hào)）的規(guī)定：“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。《條例》規(guī)定的房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。因此，出租土地不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍無(wú)需申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

10.出租房屋，租金收入中包含的水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等，能否從房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)中扣除?

出租房屋的租金應(yīng)包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨(dú)計(jì)價(jià)的各種附屬設(shè)施及配套設(shè)施的租金收入。對(duì)租金收入中包含的水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等，凡單獨(dú)計(jì)價(jià)的可予以扣除；凡不能單獨(dú)計(jì)價(jià)或者計(jì)價(jià)明顯偏高及劃分不清的，由稅務(wù)部門核定扣除。

11.基建臨時(shí)用房是否交房產(chǎn)稅

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局檢發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行法規(guī)》、《關(guān)于車船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行法規(guī)》的通知(財(cái)稅地字[1986]8號(hào)):的規(guī)定：

凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照法規(guī)征收房產(chǎn)稅。

12.售樓處、樣板房

企業(yè)通過(guò)其開發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓處、樣板房的，一般通過(guò)開發(fā)成本以及開發(fā)產(chǎn)品等科目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算；如果是在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓處、樣板房的，則通過(guò)在建工程、固定資產(chǎn)等科目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的售樓處和樣板房，需要計(jì)算繳納房產(chǎn)稅

廣東關(guān)于新建房屋的征稅問(wèn)題

（1）未辦理工程驗(yàn)收前，已使用、出租或借給企業(yè)使用的房產(chǎn)，從使用、出租或借出的月份起，按規(guī)定征稅。

（2）未辦理工程驗(yàn)收結(jié)算的房屋，按工程預(yù)算造價(jià)減除百分之三十后的余值計(jì)算征稅，工程結(jié)算后的房產(chǎn)原值，不論比預(yù)算造價(jià)增加或減少，對(duì)已征稅款都不辦理退、補(bǔ)稅。

舉例：品稅閣房地產(chǎn)公司于2019年9月20日將開發(fā)的商品房用作辦公和售樓部，未辦理工程驗(yàn)收結(jié)算，到2020年4月30日出售，工程預(yù)算造價(jià)為2000萬(wàn)元。（假定房產(chǎn)余值扣除比例為30%）

由于該商品房于9月20日轉(zhuǎn)為自用，應(yīng)在2019年10月份起開始計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，于2020年4月30日出售，應(yīng)在5月份起停止繳納房產(chǎn)稅

該公司2019年應(yīng)納稅額=2000×(1-30%)×1.2%*3/12=4.2萬(wàn)

該公司2020年應(yīng)納稅額=2000×(1-30%)×1.2%*4/12=5.6萬(wàn)

兩年共需繳納房產(chǎn)稅9.8萬(wàn)元

13.開發(fā)產(chǎn)品如何交房產(chǎn)稅

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))的規(guī)定：

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

14.加油站罩棚、自行車棚房產(chǎn)稅

根據(jù)《關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕123號(hào)）的規(guī)定：

加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。

自行車棚沒(méi)有具體規(guī)定是否繳納房產(chǎn)稅，但根據(jù)房產(chǎn)的定義及上述文件的精神，品稅閣認(rèn)為不需繳納房產(chǎn)稅，具體請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)。