咨詢(xún)對(duì)象：河南省稅務(wù)局

留言時(shí)間：2021-07-28

問(wèn)題內(nèi)容：

1、地下無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，以長(zhǎng)期租賃的方式出讓使用權(quán)給客戶(hù)，其收入是否需要交納土地增值稅，是否屬于土地增稅清算的范圍？

2、站在稅局的角度，在統(tǒng)計(jì)已售面積占可售面積的時(shí)，地下無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位的面積是否計(jì)入可售面積？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-07-29

答復(fù)內(nèi)容：

您好！您所咨詢(xún)的問(wèn)題收悉?，F(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下：

一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)) 第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào)) 第二條規(guī)定， 條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。……第四條 條例第二條所稱(chēng)的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱(chēng)的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

三、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第二條規(guī)定，土地增值稅的清算條件 (一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

四、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納……土地增值稅……等相關(guān)稅收。

五、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告 2011年第10號(hào)）第三條規(guī)定，關(guān)于車(chē)庫(kù)、地下室歸屬問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并購(gòu)買(mǎi)的地下室、車(chē)庫(kù)，在預(yù)征收土地增值稅時(shí)，采用隨房確定的原則：即銷(xiāo)售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車(chē)庫(kù)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定;銷(xiāo)售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車(chē)庫(kù)按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車(chē)庫(kù)收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

六、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題……銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，土地增值稅清算中，對(duì)于地下人防設(shè)施及地下車(chē)位，僅出租車(chē)位或出租地下人防設(shè)施，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用；發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并購(gòu)買(mǎi)的地下室、車(chē)庫(kù)，待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車(chē)庫(kù)收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于地下車(chē)位面積的確認(rèn)，政策中并無(wú)具體規(guī)定，建議您向住建部門(mén)核實(shí)確認(rèn)。具體涉稅事宜建議您咨詢(xún)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步核實(shí)確認(rèn)。