企業(yè)、個人常常涉及出租、轉讓房屋（二手房），其中的涉稅問題也是財務比較關注的。比如：不同的業(yè)務分別涉及哪些稅種？有哪些稅收優(yōu)惠政策？會計如何處理？本文從4方面梳理出租、轉讓涉稅問題，篇幅較長，建議收藏學習！

目錄

一、企業(yè)房屋出租

二、個人房屋出租

三、企業(yè)二手房交易

四、個人二手房交易

一、企業(yè)房屋出租

稅務處理

（一）增值稅

1.適用稅率9%（一般納稅人）/征收率5%（簡易計稅或者小規(guī)模）。

2.一般納稅人簡易計稅

（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅，適用稅率9%。

其中取得的不動產時間判斷：

——以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產權屬變更的當天為取得的時間。

——納稅人出租或轉讓自建不動產，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動產取得的時間，無建筑工程施工許可證的，按合同注明的開工日期為不動產取得的時間。

（2）關于轉租不動產如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產來確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3.預繳增值稅

（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（2）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3％的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3%

（3）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（4）個體工商戶出租住房（適用簡易計稅），按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

（5）財政部 稅務總局公告2021年第11號明確：自2021年4月1日至2022年12月31日,對月銷售額15萬元以下（含本數）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。按照現行規(guī)定應當預繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預繳地實現的月銷售額未超過15萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過45萬元）的，當期無需預繳稅款。

（6）納稅人出租不動產，按規(guī)定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管稅務機關核定的納稅期限預繳稅款。

（7）向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房，免征增值稅。

軍隊空余房產租賃收入，免征增值稅。

【特殊規(guī)定】

為進一步支持住房租賃市場發(fā)展，財政部稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告（2021年第24號）》明確：

住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。

【溫馨提示】

1）適用政策必須同時滿足三個條件

（1）住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經營業(yè)務的企業(yè)。

（2）向個人出租。

如果個人單位可以報銷，發(fā)票抬頭開具的問題，需要后續(xù)口徑明確；另或者租給企業(yè)當員工集體宿舍是否滿足該項條件，也需要后續(xù)口徑明確。

（3）出租的是住房，提醒沒有要求不動產取得時間，也就是說即使不動產是2016年5月1日以后取得也可以適用政策。

2）政策內容

（1）一般納稅人：可選擇

可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。

按政策規(guī)定需要預繳增值稅，按1.5%預征率預繳增值稅，應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。

（2）小規(guī)模納稅人

按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

按政策規(guī)定需要預繳增值稅，按1.5%預征率預繳增值稅，即應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

4.發(fā)票開具

出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。

5.納稅義務發(fā)生時間

（1）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

（2）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

（二）企業(yè)所得稅

1.《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

2.《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

3.《關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）：企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

（三）房產稅

1.房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。房產稅按年征收、分期繳納。

無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。

2019年1月1日至2020年12月31日，對公共租賃住房免征房產稅。

2.《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規(guī)定：房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

3.《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

【特殊規(guī)定】

為進一步支持住房租賃市場發(fā)展，財政部稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告（2021年第24號）》明確：

對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。

【溫馨提示】

1）適用政策條件

（1）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人出租住房的：都適用

（2）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向企業(yè)出租住房的：承租對象必須是專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。其中專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)是指企業(yè)在開業(yè)報告或者備案城市內持有或者經營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設部門會同同級財政、稅務部門，可根據租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內下調標準。

2）政策內容

減按4%的稅率征收房產稅。

【例】一家國有企業(yè)，把自有的住房租給員工

（1）如果企業(yè)屬于住房租賃企業(yè)（向住房城鄉(xiāng)建設部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經營業(yè)務的企業(yè)），則增值稅可選擇按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額（也可選擇一般計稅方法計稅），另減按4%的稅率征收房產稅。

（2）如果企業(yè)不屬于住房租賃企業(yè)，如增值稅按規(guī)定能選擇簡易計稅（如2016年4月30日前取得的住房）的話，則按照5%的征收率計算應納稅額，另減按4%的稅率征收房產稅。

（3）如果企業(yè)不屬于住房租賃企業(yè)，如增值稅按規(guī)定不能選擇簡易計稅的話，則按照9%的稅率計算應納稅額，另減按4%的稅率征收房產稅。

企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織（含專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)）轉租不屬于房產稅的納稅人，不繳納房產稅。

（四）印花稅

1.財產租賃合同，按照租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。

2.對與高校學生簽訂的高校學生公寓租賃合同、公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅

3.房屋租賃合同一經簽訂，印花稅就要全額繳納，比如公司簽訂10年的房租合同，合同約定10年的租金，則應一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小規(guī)模納稅人50%減征印花稅。（財稅〔2019〕13號）【溫馨提示：印花稅立法，營業(yè)賬簿印花稅稅率從原先按對“實收資本和資本公積合計”的萬分之五降低為萬分之二點五，將財稅〔2018〕50號規(guī)定直接納入立法?！?/p>

5.房屋合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據。

（五）其他稅種

根據《財政部 國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）的規(guī)定，自2016年1月1日至2018年12月31日：

1.對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.對公共租賃住房經營管理單位免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

3.對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅;對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

4.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

5.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。

6.對符合地方政府規(guī)定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領取的住房租賃補貼，免征個人所得稅，

7.對公共租賃住房免征房產稅。公共租賃住房經營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征房產稅優(yōu)惠政策。

賬務處理

1.由自用房地產或存貨轉入投資性房地產（成本模式）時：

借：投資性房地產（轉換時原賬面余額）

累計折舊（攤銷）

固定資產（無形資產）減值準備

貸：固定資產、無形資產或開發(fā)產品

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

【補充1】在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變時，企業(yè)應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：

（1）投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產。比如原來出租的房地產現改為自用房地產；

（2）房地產開發(fā)企業(yè)將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產；

（3）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉為投資性房地產；

（4）自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地；

（5）房地產企業(yè)將用于經營出租的房地產重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。

【補充2】由投資性房地產轉為自用房地產或存貨時：

借：固定資產、無形資產（轉換時原賬面余額）

或開發(fā)產品（轉換時原賬面價值）

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

固定資產（無形資產）減值準備

2.一次性收到房屋租金

借：銀行存款

貸：預收賬款/合同負債（執(zhí)行收入新準則，下同）

應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費-簡易計稅

3.如果房屋所在地與機構所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預繳增值稅

借：應交稅費-預交增值稅/應交稅費-簡易計稅

貸：銀行存款

按出租期間分期結轉收入

借：預收賬款/合同負債

貸：主營業(yè)務收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務收入

4.如果房屋所在地與機構所在地在同一縣市，直接就不動產出租進行納稅申報

借：預收賬款/合同負債

貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費-簡易計稅

按出租期間分期結轉收入

借：預收賬款/合同負債

貸：主營業(yè)務收入/其他業(yè)務收入

5.不是一次性預收租金按合同約定收取租金

（1）先收租金

收取租金

借：銀行存款

貸：預收賬款/合同負債（執(zhí)行收入新準則，下同）

應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費-簡易計稅

按出租期間分期結轉收入

借：預收賬款/合同負債

貸：主營業(yè)務收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務收入

（2）后收租金（如每半年收取一次租金）

按出租期間分期結轉收入

借：應收賬款

貸：主營業(yè)務收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務收入

應交稅費——待轉銷項稅額

收到租金或者合同約定收租金日期

借：應交稅費——待轉銷項稅額

貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費-簡易計稅

收到租金

借：銀行存款

貸：應收賬款

6.按出租期間分期結轉成本（公允價值模式不計提）

借：主營業(yè)務成本/其他業(yè)務成本

貸：投資性房地產累計折舊

【附公允價值模式】

（1）期末公允價值大于賬面價值時

借：投資性房地產——公允價值變動

貸：公允價值變動損益

（2）期末公允價值小于賬面價值時

借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產——公允價值變動

7.房產稅會計分錄（計提+繳納）

（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應交房產稅的賬務處理：

借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交房產稅

（2）企業(yè)繳納當期應交房產稅的賬務處理：

借：應交稅費——應交房產稅

貸：銀行存款

8.印花稅會計分錄（計提+繳納）

（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應交印花稅的賬務處理：

借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交印花稅

（2）企業(yè)繳納當期應交印花稅的賬務處理：

借：應交稅費——應交印花稅

貸：銀行存款

9.城建稅及附加會計分錄（計提+繳納）

（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應交城建稅及附加的賬務處理：

借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交城建稅及附加

（2）企業(yè)繳納當期應交城建稅及附加的賬務處理：

借：應交稅費——應交城建稅及附加

貸：銀行存款

二、個人房屋出租

一、增值稅

(一)自然人出租房屋

1.自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

2.自然人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

(二)個體工商戶出租房屋

1.個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅稅額。

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

2.個體工商戶出租不動產(不含住房)適用一般計稅方法計稅的，稅率為9%;個體工商戶出租不動產(不含住房)適用簡易計稅方法計稅的，征收率為5%。

二、房產稅

個人出租房屋，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產稅。

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

非住房類：按實征收土地使用稅。

四、印花稅

對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

非住房類：按實征收。

對個人出租住房、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；出租非住房在雙方簽訂合同時，由雙方按合同規(guī)定租金金額的千分之一繳納，不足一元的，按一元繳納。

計算公式=合同租金金額×稅率

五、個人所得稅

個人出租房屋取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。

對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財產租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序為：

(一)財產租賃過程中繳納的稅費。納稅義務人在出租財產過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設基金、國家預算調節(jié)基金、教育費附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產租賃收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

(四)稅法規(guī)定的費用扣除標準。財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費用。

個人將其所得對教育事業(yè)和其他公益事業(yè)捐贈的部分，按照國務院有關規(guī)定從應納稅所得中扣除。

附：廣東地區(qū)租賃稅收政策規(guī)定

1.《廣東省住房租賃合同示范文本》

2.關于調整我市個人出租房屋稅收政策的公告（廣州市地方稅務局2014年第16號）

3.關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見（粵府辦[2017]7號）

4.關于積極應對新冠肺炎疫情影響 減免市屬行政事業(yè)單位土地房產租金的通知（廣州市財政局）

5.關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知（穗府辦[2017]29號）

當私房出租個人所得稅采用核定征收方式時：

納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房產租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額。

政策依據：(《廈門市地方稅務局關于自然人出租房產個人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務局公告2018年第1號)、《國家稅務總局廈門市稅務局關于發(fā)布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務總局廈門市稅務局公告2018年第2號)）

自然人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；自然人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。

說明：

（1）當按核定征收申報轉租收入（仍為增值稅不含稅收入）時，不允許扣除轉租人向一手出租人支付的租金。

（2）如果各項稅費由租賃方承擔的，則出租方實際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費”，應以此作為計算依據。

（3）公式中的個人所得稅稅率根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。

當私房出租個人所得稅采用據實征收方式時：

1、（增值稅不含稅收入-相關稅費（不含增值稅）-修繕費）小于等于4000元的（修繕費必須<=800元）：

應納個人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關稅費(不含增值稅)-修繕費-800元】×稅率×人次；

2、（增值稅不含稅收入-相關稅費（不含增值稅）-修繕費）大于4000元的（修繕費必須<=800元）：

應納個人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關稅費(不含增值稅)-修繕費】×（1-20%）×稅率。

說明：

（1）修繕費每月最高可扣除800元，不足800的按實際修繕費用扣除，超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。

（2）當按據實征收方式申報轉租收入（仍為增值稅不含稅收入）時，允許增加扣除轉租人向一手出租人支付的租金（憑發(fā)票扣除，允許扣除的租金費用為增值稅含稅額）。

（3）“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產稅+土地使用稅+印花稅”，統(tǒng)稱相關稅費。

（4）如果各項稅費由租賃方承擔的，則出租方實際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費”，應以此作為計算依據。

（5）公式中的個人所得稅稅率根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。

（6）房產租賃所得以一個月內取得的收入為一次，納稅人同一個月多次取得房產租賃所得應合并計算納稅。

當納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實或明顯偏低，主管稅務機關可采用核定計稅租金征收的方式，納入定稅管理。

采用此方式征收，其中以核定的最低月租金為月租金收入，各稅種的計算方式與按實征收一致。

由于私房出租計算較為復雜，為便于納稅人自助計算稅收，網站有提供私房出租稅收計算器功能（適用住房類型）。

六、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等稅費，分別按應繳增值稅稅額的7%（5%、1%）、3%、2%等稅（費）率征收。

計算公式=應繳增值稅×稅（費）率

溫馨提醒：

對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

政策依據：財稅[2019]13號

三、企業(yè)二手房交易

一、稅收政策

1.增值稅

【納稅義務人】銷售方

【稅率】9%

【計稅依據】增值額（合同金額-取得成本金額）

2.城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加

【納稅義務人】銷售方

【稅率】城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）

教育費附加：3%

地方教育附加：2%

【計稅依據】增值稅稅額

3.企業(yè)所得稅

【納稅義務人】銷售方

匯總繳納

4.土地增值稅

【納稅義務人】銷售方

（1）計算征收

【稅率】30%-60%（超率累進稅率）

【計稅依據】增值額（合同金額-扣除項目金額）

（2）核定征收

【稅率】5%（普通住房、車位）、7%（非普通住房）、8%（其他類型）

【計稅依據】合同金額

5.印花稅

（1）產權轉移書據

【納稅義務人】銷售方、購買方

【稅率】0.05%

【計稅依據】合同金額

（2）權利、許可證照

【納稅義務人】購買方

【稅率】5元/件

6.契稅

【納稅義務人】購買方

【稅率】3%

【計稅依據】合同金額

二、優(yōu)惠政策

對增值稅小規(guī)模納稅人按照50%減征印花稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加

三、辦理資料

1.不動產權證（房屋產權證）

2.交易雙方身份證件（營業(yè)執(zhí)照等）

3.不動產權屬轉移合同（房產買賣合同）

4.銷售不動產發(fā)票（銷售方自開或現場申請稅務機關代開）

5.增值稅扣除憑證（進項發(fā)票等憑證）

6.土地增值稅扣除憑證（房地產評估報告或發(fā)票等憑證，核定征收的無需提供）

四、辦理地點

房屋所在地稅務機關

五、辦理時限

資料齊全、符合法定形式、填寫內容完整的，稅務機關受理后即時辦結

六、政策依據

1. 《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）

2.《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》

3.《征收教育費附加的暫行規(guī)定》（國發(fā)〔1986〕50號）

4.《四川省地方教育附加征收使用管理辦法》川府函〔2011〕68號

5.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》

6.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

7.《成都市地方稅務局 成都市財政局關于土地增值稅有關問題的公告》（成都市地方稅務局 成都市財政局公告2016年第3號）

8.《中華人民共和國印花稅暫行條例》

9.《四川省財政廳 四川省地方稅務局關于對成都市契稅適用稅率的函》（川財稅政函〔1999〕2號）

10.《四川省財政廳 國家稅務總局四川省稅務局關于增值稅小規(guī)模納稅人減征相關稅費的通知》（川財規(guī)〔2019〕1號）

四、個人二手房交易

一、稅收政策

（1）增值稅

【納稅義務人】銷售方

【稅率】5%

【計稅依據】住房：合同金額（住房）

非住房：增值額（合同金額-取得成本金額）

1.個人銷售其取得的不動產(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.個人轉讓其自建的不動產(不含其自建自用住房)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

3.個人銷售自建自用住房免征增值稅。

4.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

5.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市?！緶剀疤崾荆簭V州、深圳、沈陽、成都 個人銷售住房增值稅征免年限由兩年提高至五年】

6.涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

（2）城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加

【納稅義務人】銷售方

【稅率】城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）

教育費附加：3%

地方教育附加：2%

【計稅依據】增值稅稅額

（3）個人所得稅

【納稅義務人】銷售方

（1）計算征收

【稅率】20%

【計稅依據】所得額（合同金額-取得成本金額）

（2）核定征收

【稅率】1%-3%

【計稅依據】合同金額

1.個人轉讓二手房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）第三條規(guī)定：“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。”

2.個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

3.以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

4.通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

（4）土地增值稅

【納稅義務人】銷售方

（1）計算征收

【稅率】30%-60%（超率累進稅率）

【計稅依據】增值額（合同金額-扣除項目金額）

（2）核定征收

【稅率】5%（車位）、8%（其他類型，不含住宅）

【計稅依據】合同金額

1.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2.以下繼承及贈與房地產的行為不征收土地增值稅：

(一)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。

(二)房產所有人、土地作用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

（5）印花稅

（1）產權轉移書據

【納稅義務人】銷售方、購買方

【稅率】0.05%

【計稅依據】合同金額

（2）權利、許可證照

【納稅義務人】購買方

【稅率】5元/件

對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

（6）契稅

【納稅義務人】購買方

【稅率】3%—5%

【計稅依據】合同金額

1.契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

2.自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

3.自2016年2月22日起，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)

4.對于個人無償贈與不動產的行為，應對受贈人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權屬的情況。

5.在婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

二、優(yōu)惠政策

1.個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅

【溫馨提示：廣州、深圳、沈陽、成都 個人銷售住房增值稅征免年限由兩年提高至五年】

2.個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅

3.個人銷售住房暫免征收土地增值稅

4.個人銷售、購買住房暫免征收印花稅（產權轉移書據）

5.個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅

6.對增值稅小規(guī)模納稅人按照50%減征印花稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加

三、辦理資料

1.不動產權證（房屋產權證）

2.交易雙方身份證件

3.不動產權屬轉移合同（房產買賣合同）

4.土地增值稅扣除憑證（房地產評估報告或發(fā)票等憑證，核定征收的無需提供）

5.享受個人所得稅、契稅優(yōu)惠政策的還需提交：

（1）本人戶口本

（2）家庭成員（配偶、未成年子女）身份證、戶口本

（3）結（離）婚證、配偶死亡證明等婚姻情況證明材料

四、辦理地點

高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)個人銷售房屋，辦理地點為國家稅務總局成都市稅務局第二稅務分局（西華門街32號、錦城大道999號、匯泉北路323號）。其他區(qū)域個人銷售房屋，辦理地點為房屋所在地稅務機關。

購買房屋，辦理地點與銷售方辦理地址（企業(yè)銷售房屋辦理地址為房屋所在地稅務機關）保持一致。

五、辦理時限

資料齊全、符合法定形式、填寫內容完整的，稅務機關受理后即時辦結；

與不動產登記部門聯(lián)合辦理的，辦理時限另行規(guī)定。

六、政策依據

1.《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）

2.《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）

3.《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》

4.《征收教育費附加的暫行規(guī)定》（國發(fā)〔1986〕50號）

5.《四川省地方教育附加征收使用管理辦法》（川府函〔2011〕68號）

6.《中華人民共和國個人所得稅法》

7.《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）

8.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

9.《成都市地方稅務局成都市財政局關于土地增值稅有關問題的公告》（成都市地方稅務局成都市財政局公告2016年第3號）

10.《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策》（財稅〔2008〕137號 ）

11.《中華人民共和國印花稅暫行條例》

12.《四川省財政廳四川省地方稅務局關于對成都市契稅適用稅率的函》（川財稅政函〔1999〕2號）

13.《財政部 國家稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）

14.《四川省財政廳國家稅務總局四川省稅務局關于增值稅小規(guī)模納稅人減征相關稅費的通知》（川財規(guī)〔2019〕1號）