實(shí)務(wù)中，有一部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅人對(duì)不能辦理產(chǎn)權(quán)的地下車位銷售收入總是“遮遮掩掩”。天地下沒有不透風(fēng)的墻，況且地下車位是否銷售，稅務(wù)人員只要到地下車庫巡查一遍，就可以略知一二。那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓非人防地下車位使用權(quán)收入到底會(huì)涉及哪些稅收呢？

一是增值稅。財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》所附《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》：轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅。因此，轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)（20年以上），一次性收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目及相應(yīng)的稅率或征收率計(jì)算繳納增值稅；短期租賃（20年以下），應(yīng)當(dāng)按照“不動(dòng)產(chǎn)租賃”及相應(yīng)稅率或征收率計(jì)算繳納增值稅。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋未交付之前預(yù)收房款應(yīng)當(dāng)先按照3%預(yù)繳增值稅，但因?yàn)殇N售地下車位一般是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后，并且一般在合同簽訂后即交付給業(yè)主，屬于銷售“現(xiàn)房”范疇，所以在收到款項(xiàng)的當(dāng)天即發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。短期租賃，在收到租金的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。

二是房產(chǎn)稅。轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)是否繳納房產(chǎn)稅是存在爭議。我個(gè)人的觀點(diǎn)，按照“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不繳納房產(chǎn)稅，尤其是有的地方將轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)納入土地增值稅清算范圍后，征收房產(chǎn)稅就更沒道理了。轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)后，房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)當(dāng)為實(shí)際使用人，當(dāng)然對(duì)個(gè)人一般是免稅的。但對(duì)短期租賃行為，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取得的租金收入應(yīng)當(dāng)從租計(jì)征房產(chǎn)稅，從租計(jì)征房產(chǎn)稅的適用稅率為12%，但如果是小規(guī)模納稅人可以減半征收。

一般來說，“遮風(fēng)擋雨”的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房有點(diǎn)特殊，開發(fā)的商品房對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是屬于其“產(chǎn)品”，待售期間的房產(chǎn)不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍。因此，地下車位即未銷售，也未租賃的，不需要繳納房產(chǎn)稅。

三是土地增值稅。轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)，正因?yàn)椴话l(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以各省對(duì)是否繳納土地增值稅的政策理解不一。其實(shí)，地下車位之所以沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，主要是政府的原因，是政府不允許辦理產(chǎn)權(quán)，地下車庫是作為項(xiàng)目的公共配套設(shè)施，所以只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。根據(jù)國稅發(fā)【2006】187號(hào)）第四條第三款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的停車場（庫）等公共設(shè)施，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用，也就是說，公共設(shè)施的有償轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地增值稅收入，與是否產(chǎn)權(quán)過戶無關(guān)。并且湖北省稅務(wù)局于2021年《土地增值稅征管工作指引（試行）》明確：轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)（20年以上）應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地增值稅收入；短期租賃（20年以下）不計(jì)入土地增值稅收入。因此，轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)，在沒有土地增值稅清算之前，應(yīng)當(dāng)按照“非住宅”6%預(yù)繳土地增值稅。

四、企業(yè)所得稅。根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號(hào)文規(guī)定，“企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理”也就是說，對(duì)于利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的地下停車場所不分?jǐn)偝杀举M(fèi)用，該成本費(fèi)用納入地上可售面積中進(jìn)行分?jǐn)偂Ｖ劣谵D(zhuǎn)車位收入的確認(rèn)上，實(shí)務(wù)中，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的出售地下停車場所收入，無論是一次性收取，或采取收取租金方式收取，均應(yīng)按照合同（協(xié)議）約定的收取當(dāng)日確認(rèn)收入。本人觀點(diǎn)：根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則以及[2010]79號(hào)規(guī)定，對(duì)提前一次性取得的轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)收入，應(yīng)當(dāng)在“受益期”內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入更為合理。但不論是一次性確認(rèn)收入也好，還是分年確認(rèn)收入也罷，其他業(yè)務(wù)成本的扣除為0。

五、印花稅。“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的車位，由于不需要到政府管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，為此，不屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅征稅范圍。那么轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)是否屬于租賃合同呢？如果是短期租賃，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)產(chǎn)租賃合同繳納印花稅。但對(duì)轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)是否繳納印花稅倒還有一扯，在列舉的印花稅應(yīng)稅項(xiàng)目當(dāng)中并不包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同。不過是個(gè)小稅種，即便繳，稅收也不是太多，費(fèi)個(gè)口舌不值得。