房地產(chǎn)涉及稅種多樣，且稅制復(fù)雜，管理起來自然也不容易。在這里，跟大家分享一個(gè)用稅負(fù)“臨界點(diǎn)”管理房地產(chǎn)稅收成本的小技巧，再來拋磚引玉。

“臨界點(diǎn)”定價(jià)技巧

我們知道，普通住宅在土地增值稅清算時(shí)如果増值率未超過20%（含20%）的免征土地増值稅，超過20%則增值部分全額征收土地增值稅。因此就會(huì)出現(xiàn)多賣一元錢一個(gè)平方，反而利潤減少幾千萬的情況。因此，我們?cè)趯?duì)普通住宅定價(jià)時(shí)，需要考慮兩個(gè)銷售單價(jià)的臨界點(diǎn)。一個(gè)是增值率是20%的銷售單價(jià)的臨界點(diǎn)，另一個(gè)是在銷售單價(jià)足夠高時(shí)，多出來的利潤剛好能彌補(bǔ)不能享受免稅政策而多繳納的土地增值稅稅額的銷售臨界點(diǎn)【鑒于實(shí)務(wù)過程中，在計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的稅金及附加對(duì)增值率影響極小，下列計(jì)算臨界值時(shí)不考慮稅金及附加的影響】。

我們假設(shè)銷售不含稅價(jià)格為M、土地成本為X，建安成本為Y。

則：

土地增值稅應(yīng)稅收入=M+X*9%/(1+9%)

扣除項(xiàng)目=（X+Y）*130%

增值額= M+X*9%/(1+9%）-（X+Y）*130%

增值率=（M+X*9%/(1+9%）-（X+Y）*130%)/(（X+Y）*130%)=20%

則M=1.4619X+1.56Y

同樣，我們假設(shè)增值率為20%時(shí)不含稅銷售價(jià)格為M【M=1.4619X+1.56Y】、為平衡利潤，需要提高售價(jià)N（不含稅），土地成本為X，建安成本為Y。

則：

（M+X*9%/(1+9%）-（X+Y）*130%+N）*30% = N

【要覆蓋增值率為20%對(duì)應(yīng)增值額的土地增值稅，收入需要增加的金額不會(huì)超過扣除金額的20%，此時(shí)臨界值增值率不會(huì)超過50%，即適用稅率仍是30%】

解方程得出：N=0.1114*（X+Y）

此時(shí)，不含稅銷售價(jià)格為M+N =（1.4619X+1.56Y）+0.1114*（X+Y）

= 1.5733X+1.6714Y

對(duì)于普通住宅定價(jià)臨界值的應(yīng)用，需要特別提醒：對(duì)于預(yù)售項(xiàng)目，項(xiàng)目的開發(fā)成本往往難以確定，在預(yù)售階段根據(jù)成本倒推銷售臨界點(diǎn)往往會(huì)存在比較大的誤差，因此，此方法并不太適用預(yù)售方式銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目。它只適用那些拿地時(shí)約定“需要全部竣工后才能銷售的”房地產(chǎn)項(xiàng)目或能對(duì)開發(fā)成本做出精確預(yù)算的項(xiàng)目。

“臨界點(diǎn)”土地增值稅清算方案設(shè)計(jì)技巧

相當(dāng)多的房地產(chǎn)公司的財(cái)稅人員，在設(shè)計(jì)土地增值稅清算方案時(shí)，往往都是把可能存在的清算方案都通過詳細(xì)的計(jì)算過程計(jì)算出來，再選擇稅負(fù)最低的清算方案。這樣固然能選擇出較優(yōu)的方案，但選擇方案的效率卻是極低的，且不能保證一定是最優(yōu)方案。而有些項(xiàng)目我們可以通過分析其稅負(fù)最低的臨界值，來確定土地增值稅清算方案設(shè)計(jì)的方向以及判斷所涉及的方案是否是最低稅負(fù)方案。

A房地產(chǎn)公司開發(fā)的M項(xiàng)目，有住宅、底商、幼兒園和車庫等開發(fā)產(chǎn)品，其中住宅全部為非普通住宅，100%實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷售，非住宅（商業(yè)、幼兒園和車庫）實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷售46.81%?，F(xiàn)因取得預(yù)售許可證滿三年，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求A公司對(duì)M項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。

從項(xiàng)目信息看出，M項(xiàng)目最明顯的特點(diǎn)是沒有普通住宅，且非普通住宅實(shí)現(xiàn)了100%銷售，非住宅產(chǎn)品只銷售了46.81%。從而我們可以分析出，M項(xiàng)目理論稅負(fù)最低的情況是非普通住宅的增值率為0時(shí)。因?yàn)榉瞧胀ㄗ≌鲋德蕿樨?fù)數(shù)時(shí)，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)成本浪費(fèi)，沒有得到充分的利用，而非普通住宅增值率為正數(shù)時(shí)，說明分?jǐn)傊练亲≌某杀具^多，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不充分（分?jǐn)傊练亲≌某杀局荒芙Y(jié)轉(zhuǎn)46.81%）。

基于此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)土地增值稅清算方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)以非普通住宅的增值率為0為目標(biāo)和方向，非普通住宅的增值率越接近0，則該清算方案越優(yōu)。

“臨界點(diǎn)”簽約技巧

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，某項(xiàng)工程合同是選擇“甲供材”還是“乙供材”，直接影響到增值稅稅負(fù)。

工程項(xiàng)目成本通常由兩部分構(gòu)成，材料和勞務(wù)。假設(shè)其中可以取得13%材料設(shè)備增值稅專用發(fā)票的成本為A，可以取得3%建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票的成本為B，甲供材模式下A+B=100%，包工包料模式下可以取得9%建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票。

可以列出：

13%*A/(1+13%)+3%*B/(1+3%)=(A+B)/(1+9%)*9%

解得：A/（A+B）=62.20%

按照上述簡易模型測算結(jié)果，是否采用甲供材模式是由成本結(jié)構(gòu)中可以取得13%增值稅專用發(fā)票的材料設(shè)備成本決定的，當(dāng)成本構(gòu)成中的13%稅率材料設(shè)備成本達(dá)到62.20%以上時(shí)，選擇甲供材模式對(duì)甲方是有利的，反之低于62.20%時(shí)，應(yīng)該選擇乙供模式。

以上是三個(gè)“臨界值”在地產(chǎn)稅收成本管理的例子，而在實(shí)務(wù)中利用“臨界值”來管理稅收成本的事項(xiàng)遠(yuǎn)不止這些，如地產(chǎn)項(xiàng)目收并購的盈利臨界點(diǎn)、拿地時(shí)企業(yè)所能承受的最高土地拍賣價(jià)款、自持物業(yè)商業(yè)運(yùn)營模式的選擇等。這需要大家在面對(duì)不同方案選擇的時(shí)候，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，計(jì)算、分析出稅負(fù)和利潤臨界點(diǎn)，最終選擇最佳的稅收成本或項(xiàng)目利潤管理方案。