裁判要旨

司法拍賣不同于普通民事拍賣，受委托拍賣機(jī)構(gòu)的拍賣行為性質(zhì)上屬于司法授權(quán)行為，其只能在法院授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施司法拍賣活動(dòng)，并受執(zhí)行法院監(jiān)督。因此，對于司法拍賣而言，即使簽訂了拍賣成交確認(rèn)書，只要執(zhí)行法院沒有送達(dá)拍賣成交裁定，強(qiáng)制拍賣程序就沒有結(jié)束，競買人就不能辦理過戶手續(xù)，也就不會(huì)發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的效力。

案例索引

《孫俊崗、山東省臨朐縣華龍園林工程有限公司與山東省膠州市李哥莊鎮(zhèn)人民政府、膠州市大沽河農(nóng)科園有限公司建設(shè)工程合同糾紛執(zhí)行案》【（2016）最高法執(zhí)監(jiān)277號】

爭議焦點(diǎn)

司法拍賣中簽訂了拍賣成交確認(rèn)書是否發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的效力？

裁判意見

最高院認(rèn)為：

首先，人民法院拍賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，一方面，可以使申請執(zhí)行人的債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，另一方面，能使被拍賣財(cái)產(chǎn)更好地發(fā)揮其使用價(jià)值。買受人競買拍賣財(cái)產(chǎn)，亦期望該財(cái)產(chǎn)能為其帶來利益。本案拍賣的標(biāo)的物是大沽河公司在承租的北王家莊村委會(huì)所有的集體土地上建設(shè)的包括農(nóng)作物種植溫室大棚在內(nèi)的地上建筑物。使用該建筑物并從事農(nóng)業(yè)種植，就離不開建筑物所附著的土地。孫俊崗雖與北王家莊村委會(huì)簽訂了相關(guān)土地租賃協(xié)議，但由于未得到李哥莊鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)，依據(jù)土地管理法第十五條第二款的規(guī)定，其無法合法使用拍賣標(biāo)的物所附著的土地。且根據(jù)2006年4月26日膠州法院作出的（2006）膠民初字第0408號民事判決，北王家莊村委會(huì)與大洋公司簽訂的土地租賃協(xié)議已經(jīng)終止，孫俊崗亦不能繼受取得大沽河公司原有的權(quán)利。孫俊崗競買案涉財(cái)產(chǎn)的目的無法實(shí)現(xiàn)。

其次，孫俊崗并未合法取得本案的案涉標(biāo)的物。買受人孫俊崗競買案涉財(cái)產(chǎn)后，與精誠拍賣公司簽訂了《拍賣成交確認(rèn)合同》，約定拍賣成交后，除即時(shí)清結(jié)的情況外，拍定方須當(dāng)場交付拍定價(jià)款總額的5%的定金，計(jì)15萬元；從2007年8月起，每月的15日前交付拍賣款35萬元，于2008年1月15日將所有拍賣款付清。經(jīng)查，孫俊崗除在拍賣成交當(dāng)日支付5萬元保證金、次日支付30萬元外，余款未付。執(zhí)行法院也未制作確認(rèn)拍賣成交的執(zhí)行裁定。因本案的拍賣行為是在執(zhí)行程序中經(jīng)法院委托進(jìn)行的司法拍賣，司法拍賣不同于普通民事拍賣，受委托拍賣機(jī)構(gòu)的拍賣行為性質(zhì)上屬于司法授權(quán)行為，其只能在法院授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施司法拍賣活動(dòng)，并受執(zhí)行法院監(jiān)督。因此，對于司法拍賣而言，即使簽訂了拍賣成交確認(rèn)書，只要執(zhí)行法院沒有送達(dá)拍賣成交裁定，強(qiáng)制拍賣程序就沒有結(jié)束，競買人就不能辦理過戶手續(xù)，也就不會(huì)發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的效力。

臨朐縣法院綜合考慮上述情況，撤銷該院拍賣裁定及相關(guān)委托拍賣通知書，符合本案客觀情況，也不違反相關(guān)法律規(guī)定。

關(guān)于臨朐縣法院未將拍賣款退還孫俊崗的問題。臨朐縣法院雖于2015年11月16日通知精誠拍賣公司將拍賣款35萬元退還孫俊崗，但2008年1月7日臨朐縣法院撤銷拍賣裁定的（2008）臨法執(zhí)異字第1號民事裁定即已發(fā)生法律效力，臨朐縣法院未及時(shí)書面通知拍賣機(jī)構(gòu)將拍賣款退還孫俊崗不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。