摘要：在我們實(shí)際工作中，需要特別注意的是，企業(yè)在相關(guān)合同簽署、賬務(wù)處理及合規(guī)票據(jù)提供等細(xì)節(jié)問題，需要認(rèn)真處理，以免業(yè)務(wù)與賬務(wù)處理相背離。

近年來，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)越來越多，代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等。那么什么樣的工程屬于代建工程?其中涉及的相關(guān)財(cái)稅問題又該如何處理呢?

一、代建模式應(yīng)符合的條件

例1：甲單位委托乙公司建設(shè)其辦公大樓，由乙負(fù)責(zé)辦理拿地、規(guī)劃、建設(shè)，甲單位按照約定進(jìn)程支付款項(xiàng)，那么乙公司是否為代建?

例2：丙單位從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁公司建設(shè)其辦公大樓，由丙辦理立項(xiàng)、規(guī)劃等手續(xù)、約定資金由丙單位提供，開發(fā)完成后，丙單位向丁公司支付項(xiàng)目總投入的5%的管理費(fèi)，那么丁公司是否為代建?

政策依據(jù)

國稅函1998年554號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)委托方的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向委托方收取款項(xiàng)，工程完工后，替委托方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)，上述房地產(chǎn)的行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按”銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

而營改增后，該規(guī)定是否有效及是否具有可操作性并沒有明確的文件規(guī)定，增值稅應(yīng)該是沿襲營業(yè)稅的相關(guān)政策的，由此看來，房屋立項(xiàng)及土地產(chǎn)權(quán)的歸屬問題是影響房地產(chǎn)代建項(xiàng)目納稅模式的重要因素。

小結(jié)：代建模式至少應(yīng)符合以下四個(gè)條件：

(1)土地使用權(quán)歸委托方所有，所有項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建手續(xù)都在委托方名下。

(2)項(xiàng)目建設(shè)資金由委托方提供，代建方不墊資;

(3)簽署代建協(xié)議，代建方僅收取管理費(fèi)用或者相關(guān)服務(wù)費(fèi)。

(4)建設(shè)施工發(fā)票直接開給委托方。

由此可以看出，上述案例中，甲單位委托乙公司建設(shè)辦公大樓屬于房地產(chǎn)開發(fā)，而不是代建，只不過是屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一種特殊行為即定向開發(fā)業(yè)務(wù)。而丙單位委托丁公司建設(shè)辦公大樓符合代建的條件，屬于代建業(yè)務(wù)。

二、代建模式的財(cái)稅處理

1、稅務(wù)處理

(1)增值稅

符合稅法規(guī)定的代建模式，代建方應(yīng)就取得的代建管理費(fèi)或者服務(wù)費(fèi)按“其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”繳納6%的增值稅。

(2)企業(yè)所得稅

將代建管理費(fèi)確認(rèn)收入，同時(shí)根據(jù)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，按照25%(或者企業(yè)享受的優(yōu)惠稅率)繳納企業(yè)所得稅。

2、財(cái)務(wù)處理

(1)在代建賬務(wù)中，委托方轉(zhuǎn)入代建方的建設(shè)款項(xiàng)只需計(jì)入代建方往來科目即可，即：“其他應(yīng)付款--代建***項(xiàng)目”，同時(shí)，代建方支付給實(shí)際建設(shè)施工企業(yè)的建設(shè)款應(yīng)沖減該往來科目，最終剩余部分即為代建方管理費(fèi)，結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)代建方的收入并繳納相關(guān)稅費(fèi)。

(2)委托方同實(shí)際建設(shè)施工企業(yè)直接簽署協(xié)議，或者委托方、代建方與建設(shè)施工企業(yè)簽署三方協(xié)議，明確建設(shè)施工企業(yè)將發(fā)票直接開給委托方，代建方負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度等的把關(guān)。

在我們實(shí)際工作中，需要特別注意的是，企業(yè)在相關(guān)合同簽署、賬務(wù)處理及合規(guī)票據(jù)提供等細(xì)節(jié)問題，需要認(rèn)真處理，以免業(yè)務(wù)與賬務(wù)處理相背離。

我們發(fā)現(xiàn)，有很多代建企業(yè)，不考慮業(yè)務(wù)及后期的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，收到發(fā)票是來者不拒，直接把應(yīng)開給委托方的建設(shè)施工發(fā)票直接要求開具到自己代建方名下，并做為成本對(duì)象核算，這樣會(huì)導(dǎo)致賬務(wù)及稅務(wù)處理完全不符合代建的條件，給企業(yè)造成不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。