本篇主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)常見稅種的計算方式以及相對應(yīng)的風(fēng)險因素，具體內(nèi)容如下：

01、印花稅

雖是小稅種，但是稅局對其制定的處罰力度卻是最高的，因此不容小視。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，在售房和出租的過程中，均涉及到印花稅。

計算公式為：書面合同或協(xié)議中所列示的成交金額*對應(yīng)的稅率，印花稅的稅率有很多種，在這里限于篇幅，就不一一羅列了。

風(fēng)險揭示：

很多企業(yè)會與其主管稅務(wù)部門溝通，按照月度、季度、半年、年度為一個周期，進行匯總申報。因?qū)傩《惙N從而容易被忽視，企業(yè)的財稅工作者應(yīng)該加強這方面的風(fēng)險防范意識，以免帶來不必要的稅收損失。

02、契稅

一般是由不動產(chǎn)的承受方繳納，一般多見于房地產(chǎn)企業(yè)的拿地階段。契稅的稅率是3-5%。需要注意的是，契稅的計稅依據(jù)主要分為：

1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；

2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；

3、土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。

前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。

風(fēng)險揭示：

契稅的風(fēng)險點，主要集中在計稅依據(jù)的確立上。很多房地產(chǎn)企業(yè)僅針對土地出讓金的部分繳納了契稅，而事實上，大公共配套費、拆遷補償費等與取得土地相關(guān)的費用，都應(yīng)作為契稅的稅基組成部分。在某些地區(qū)比如深圳，公共配套費是包含在土地出讓金內(nèi)的；但也有不少地區(qū)這兩塊的費用是獨立分開的，因此嘔瀝君在此要提醒各位讀者朋友，在確立契稅依據(jù)時，一定要考慮充分，盡可能的規(guī)避涉稅風(fēng)險。有些企業(yè)為了確保拆遷補償費后期能在土地增值稅前扣除，一般都會主動去繳納這部分的契稅，但也不排除有部分企業(yè)存在漏繳契稅的可能性。

03、城鎮(zhèn)土地使用稅

按年收取，用占地面積乘以每平米對應(yīng)的稅額（各地標準不一）來進行核算，比如在深圳，城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額是20元/平米，若地塊占地面積為1000平米，那么對應(yīng)著需要繳納的土地使用稅為：

20*1000=2萬元。

風(fēng)險揭示：

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時點，一般是以土地出讓合同約定的土地交付時間為準。舉個例子。比如某房企與政府簽署的土地出讓合同上約定的交地時間為7月1日，但因偶發(fā)因素導(dǎo)致該房企實際拿到此地的時間為8月1日，問土地使用稅應(yīng)從何時繳納？毫無疑問，應(yīng)該是看土地出讓合同上標明的時間，而不是實際取得土地的時間。個別地方稅務(wù)局是以企業(yè)拿到國有土地使用證的時間，來作為土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間。可以說，對于土地使用稅的納稅義務(wù)時點，實踐中存有多種判定標準，但嚴格來講，還是以土地出讓合同上約定的交地時間更為嚴謹。

房企什么時候可以停止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，關(guān)于這一點，在現(xiàn)行稅法中并未有特別明確的規(guī)定，只是提到了在不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，可以不用再交土地使用稅。但權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移又以何等標準進行判定，稅法對此并沒有更深一步的明確，具體要看當?shù)囟悇?wù)主管部門的執(zhí)行口徑。

04、耕地占用稅

此稅種僅針對耕地，非耕地性質(zhì)的土地無需繳納。在稅率設(shè)計上，耕地占用稅采用了地區(qū)差別定額稅率。稅率規(guī)定如下：

1、人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為10～50元；

2、人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8～40元；

3、人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米6～30元；

4、人均耕地超過3畝以上的地區(qū)，每平方米5～25元。

經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但最多不得超過上述規(guī)定稅額的50%（詳見下表）：

05、增值稅

增值稅一般發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)的售樓環(huán)節(jié)以及出租業(yè)務(wù)中。增值稅的稅率，如果是簡易計稅，按5%計；如果是一般計稅，則按9%計。對于2016年4月30日之前的老項目，一般納稅人既可以選擇一般計稅，亦可以選擇簡易計稅。老項目的判斷標準，一個是施工工程許可證上的日期在2016年4月30日之前；或者是總包合同上注明的開工日期在2016年4月30日之前。至于附加稅費，一般是依附于增值稅按照對應(yīng)稅率進行計征。

風(fēng)險揭示：

相對比較復(fù)雜，涉及到土地成本的抵扣、進項稅額的抵扣、老項目/新項目的適用稅率等。增值稅的各項附加稅費，嚴格按照納稅義務(wù)時間進項繳納，防微杜漸，防止?jié)撛诘募{稅風(fēng)險。

06、土地增值稅

實行預(yù)繳模式，稅率檔為2-4%。其中，普通住宅按照預(yù)售款的2%進行預(yù)征；非住宅按照3%，其他類型房產(chǎn)則按4%。清算環(huán)節(jié)相對復(fù)雜，要視乎增值率的檔次確定對應(yīng)的土增稅稅率，一檔分為4檔，依次為30%，40%，50%和60%。

風(fēng)險揭示：

實踐中，風(fēng)險往往表現(xiàn)在延遲履行納稅義務(wù)方面。房地產(chǎn)企業(yè)前期預(yù)收的售房款未作收入處理，而是放在其他應(yīng)付款科目中，這樣就很容易埋下稅收隱患。

07、企業(yè)所得稅

與土地增值稅一樣，按照預(yù)計毛利率10-15%（不同地區(qū)略有差異）預(yù)征，待收入結(jié)轉(zhuǎn)后，按照實際毛利率與預(yù)計毛利率的差額進行納稅調(diào)整。個別地方稅務(wù)局因稅源緊張，可能會要求企業(yè)直接按照預(yù)售款的2-4%預(yù)征企業(yè)所得稅，嚴格來說，此預(yù)征方式不是那么規(guī)范。

風(fēng)險揭示：

相應(yīng)的風(fēng)險隱患，也多體現(xiàn)在納稅義務(wù)發(fā)生時點的把握上。

08、房產(chǎn)稅

存在兩種計算方式：

1、從價計征 房產(chǎn)原值*（1-10至30%）*1.2%，按年征收。

2、從租計征 租金收入*12%

風(fēng)險揭示：

很多房企在使用售樓中心時，都沒有主動意識去依法繳納房產(chǎn)稅，這個是地產(chǎn)財稅工作人員應(yīng)該要注意的稅收風(fēng)險問題之一。

09、個人所得稅

主要針對企業(yè)員工的薪資收入征稅。

風(fēng)險揭示：

企業(yè)利用“小金庫”為員工發(fā)放工資，并沒有如實代扣代繳，如此便存在偷逃稅款的嫌疑。還有一種較為常見的現(xiàn)象是，一個人的工資拆分成好幾個人進行發(fā)放，這種操作方式同樣會帶來很大的風(fēng)險隱患，因為很明顯，它和個人社保繳納記錄將無法形成精準統(tǒng)一。還有一些日常的費用報銷，如加油費、交通費、汽車維修保養(yǎng)費等，這些嚴格來說，都應(yīng)納稅員工薪資所得，合并繳納個人所得稅。