房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案與企業(yè)所得稅和土地增值稅均有密切關(guān)系，企業(yè)所得稅明確竣工驗(yàn)收備案即視為開發(fā)產(chǎn)品“完工”，需要計(jì)算實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利的差額調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；土地增值稅有些省市規(guī)定“竣工驗(yàn)收備案后所發(fā)生的成本費(fèi)用不得扣除”。

竣工驗(yàn)收備案并不表示整體項(xiàng)目已徹底完結(jié)，企業(yè)所得稅視為“完工”即非真正意義上的完工，只是確認(rèn)一個(gè)時(shí)點(diǎn)來補(bǔ)征企業(yè)所得稅，以防止企業(yè)無限期延遲納稅。土地增值稅若以此為時(shí)點(diǎn)截止成本費(fèi)用發(fā)生，不允許計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目有失公允。

竣工驗(yàn)收備案后還有可能發(fā)生的成本費(fèi)用包括：

竣工驗(yàn)收備案前已簽訂的合同，工程完結(jié)，發(fā)票未全部開具，付款未完全支付，竣工驗(yàn)收備案后取得發(fā)票。【理應(yīng)允許扣除】竣工驗(yàn)收備案后簽訂合同，發(fā)生成本、費(fèi)用。局部裝修裝飾、維修、保養(yǎng)、室外綠化、景觀小品、健身器材、車庫出入口調(diào)整等，對(duì)于竣工驗(yàn)收備案幾無影響，錦上添花?！纠響?yīng)允許扣除】開發(fā)間接費(fèi)用。沒聽說沒見過竣工驗(yàn)收備案后項(xiàng)目再也不發(fā)生費(fèi)用的情況，項(xiàng)目產(chǎn)品交付前，必要人員還是要有的，一句話不允許扣除略顯粗暴?！拘枰唧w分析適當(dāng)扣除】竣工驗(yàn)收備案后補(bǔ)繳出讓金、契稅，還好沒聽說不允許扣除的。竣工驗(yàn)收備案后開發(fā)商與施工單位發(fā)生法律訴訟、法律仲裁等，需增補(bǔ)工程款給施工單位，也仍屬于與項(xiàng)目相關(guān)的成本支出?！纠響?yīng)允許扣除】土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般均已竣工驗(yàn)收很久，多數(shù)產(chǎn)品已交付，確認(rèn)截止時(shí)點(diǎn)以清算受理時(shí)點(diǎn)為宜，以85%交付比例時(shí)點(diǎn)也較為妥當(dāng)。

以下案例分析來自網(wǎng)絡(luò)，老樊接受觀點(diǎn)2，觀點(diǎn)1代表了稅局一方。

基本案情

A公司所開發(fā)M項(xiàng)目竣工備案登記的時(shí)間是2018年7月23日。2019年1月份簽訂了一份大門建設(shè)合同，擬對(duì)小區(qū)新增3號(hào)門出口和4號(hào)車庫出口?，F(xiàn)A公司正在進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)3大門和4號(hào)車庫出口的支出能否計(jì)入開發(fā)成本產(chǎn)生了分歧：

觀點(diǎn)1：

不可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。該觀點(diǎn)認(rèn)為項(xiàng)目既然已經(jīng)竣工，說明項(xiàng)目所有應(yīng)當(dāng)發(fā)生的支出已經(jīng)發(fā)生，最多只能說存在未開票或者未付款的情形，但不應(yīng)該再新增發(fā)生相應(yīng)的開發(fā)成本。

觀點(diǎn)2：

可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。該觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于竣工后發(fā)生提高小區(qū)品質(zhì)或者不影響項(xiàng)目竣工備案的支出，實(shí)質(zhì)上還是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本，不能因開發(fā)成本發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)來確認(rèn)某項(xiàng)支出是否構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本。

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案是指建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門審核的行為。項(xiàng)目只要滿足驗(yàn)收條件即可取得備案登記證，對(duì)于竣備后發(fā)生的不影響竣備驗(yàn)收的成本或者在滿足驗(yàn)收條件成本的基礎(chǔ)上品質(zhì)“升級(jí)”支出的合理支出，還是屬于與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的成本支出，可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。