房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房在房屋未交付之前預(yù)收的房款不符合會(huì)計(jì)收入確認(rèn)條件，因此，預(yù)收房款不論是開(kāi)具“不征稅”發(fā)票，還是開(kāi)具“征稅”發(fā)票，均不確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，預(yù)收房款計(jì)入“預(yù)收款”，待房屋交付之后轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。但為了均衡入庫(kù)稅款之目的，稅法規(guī)定：對(duì)預(yù)收房款應(yīng)當(dāng)按照3%預(yù)繳增值稅，待房屋交付后確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生；對(duì)廉租房、限價(jià)房等特殊情形外，應(yīng)當(dāng)按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，待達(dá)到土地增值稅清算條件之后進(jìn)行土地增值稅清算，多退少補(bǔ)；對(duì)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)收的房款，先按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的計(jì)劃毛利率預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待達(dá)到“完工產(chǎn)品”條件后，確認(rèn)企業(yè)所得收入，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)扣除的成本，當(dāng)期實(shí)際確認(rèn)的毛利扣除之前累計(jì)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利后的差額調(diào)增或調(diào)減當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

應(yīng)當(dāng)注意的是：企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時(shí)間與會(huì)計(jì)收入確認(rèn)存在差異：一般來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)收入確認(rèn)條件為房屋交付，而企業(yè)所得稅收入確認(rèn)條件為“已經(jīng)完工”。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

（二） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

（三） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（一）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除；如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ????