土地增值稅作為地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)有稅種，具有稅額占比大、清算規(guī)則復(fù)雜、持續(xù)周期長的特點(diǎn)。因此，各大房企都將土增稅管理作為財(cái)務(wù)工作的重中之重。但很多稅務(wù)財(cái)務(wù)工作者往往將破題之路聚焦于外部政策溝通與突破，而忽視了基于稅務(wù)機(jī)關(guān)征管辦法進(jìn)行內(nèi)部管理的重要性。因此，基于《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，首先梳理出稅務(wù)機(jī)關(guān)審核方式的變化，然后簡單概括土增稅清算應(yīng)用范圍，最后重點(diǎn)從稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管視角分析收入、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用以及稅金在實(shí)操中需把控的要點(diǎn)。

稅務(wù)機(jī)關(guān)審核方式變化

針對土增稅清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核方式變化可總結(jié)為三點(diǎn)：專業(yè)化、信息化和過程管理。這一變化為納稅人進(jìn)行土增清算管理指出明確方向，保證了收入的完整性和準(zhǔn)確性、把控項(xiàng)目開發(fā)過程各節(jié)點(diǎn)成本費(fèi)用核算和扣除標(biāo)準(zhǔn)，以及做好與稅務(wù)機(jī)關(guān)有關(guān)部門的溝通工作。

專業(yè)化是指稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上采取“集中清算、分段審核”的方式開展土地增值稅清算審核，其中集中清算是集中系統(tǒng)內(nèi)專業(yè)人才成立項(xiàng)目清算審核組；分段審核是內(nèi)設(shè)收入審核和成本審核等若干小組，并對銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等進(jìn)行專業(yè)審核，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請相關(guān)專業(yè)人員如稅務(wù)師事務(wù)所等涉稅服務(wù)機(jī)構(gòu)及參與清算審核。

信息化是指稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)用土地增值稅管理系統(tǒng)，及時(shí)跟蹤、了解項(xiàng)目的進(jìn)展情況。同時(shí)也會加強(qiáng)與同級財(cái)政、發(fā)改、住建等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅清算管理。以及參照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)，結(jié)合市場因素，確定前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)。

過程管理是指通過土地增值稅管理系統(tǒng)實(shí)施項(xiàng)目管理，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項(xiàng)目開發(fā)同步，即將前期工程階段、土建施工階段、裝飾裝修階段、園林綠化階段四個(gè)工程節(jié)點(diǎn)工程造價(jià)可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅人充分溝通，輔導(dǎo)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作，根據(jù)清算要求合理歸集收入、成本、費(fèi)用。

稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管手段在不斷強(qiáng)化，作為納稅人，我們無法回避納稅檢查，企業(yè)在日常經(jīng)營中，必須提高防范意識，事前監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)時(shí)掌握企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，了解，積極適應(yīng)稅務(wù)稽查新生態(tài)，有效應(yīng)對即將到來的納稅檢查，減少不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)！

△土增清算稅務(wù)機(jī)關(guān)審核流程

土增清算范圍

當(dāng)企業(yè)滿足以下條件可進(jìn)行土增稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

另外，滿足以下條件的稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土增稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得清算項(xiàng)目最后一份預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失。

清算審核重點(diǎn)

根據(jù)土增稅的計(jì)算邏輯，公式如下：土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)；其中：增值額=房地產(chǎn)銷售收入-扣除項(xiàng)目金額，而扣除項(xiàng)目金額=直接開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用(可按開發(fā)成本的10%核定)+ 加計(jì)扣除(直接開發(fā)成本的20%)+ 流轉(zhuǎn)稅費(fèi)；因此，土增清算審核重點(diǎn)可分為金收入、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和相關(guān)稅金四部分，而考慮到開發(fā)成本一般占據(jù)總成本的70%以上，著重強(qiáng)調(diào)開發(fā)成本的扣除注意事項(xiàng)。

（一）收入

收入需重點(diǎn)關(guān)注收入的完整性和準(zhǔn)確性以及收入的分類。尤其是收入的分類，區(qū)分好普通住宅和非普通住宅，因?yàn)槠胀ㄗ≌鲋德什怀^20%時(shí)免征土地增值稅。以及考慮是否存在視同銷售收入的情況，需特別注意的是當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（二）開發(fā)成本

開發(fā)成本作為重點(diǎn)扣除項(xiàng)目，需著重關(guān)注稅務(wù)機(jī)關(guān)審核原則以及不同類目開發(fā)成本的扣除條件。稅務(wù)機(jī)關(guān)按照以下原則進(jìn)行審核：真實(shí)發(fā)生原則、合法有效原則、準(zhǔn)確劃分原則、合理分?jǐn)傇瓌t、稅法規(guī)定優(yōu)先原則、一致性原則。考慮到篇幅限制，主要分析取得土地使用權(quán)支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套費(fèi)可扣除條件。

△開發(fā)成本的主要構(gòu)成

（三）開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用主要是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。重點(diǎn)關(guān)注利息的扣除條件：

1.能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，可按照“取得土地使用權(quán)所穗支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；

2.不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述兩種辦法。

4.分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，取得的一般性貸款的利息支出應(yīng)按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。另外，納稅人繳納的印花稅已列入“稅金及附加”科目核算源的，可計(jì)入與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金予以扣除。

土增稅清算是一個(gè)系統(tǒng)工程，在整個(gè)過程中要綜合考慮各種因素，但究其根本就是嚴(yán)格按照稅務(wù)機(jī)關(guān)管理辦法指引項(xiàng)目開發(fā)全過程，合理把控各環(huán)節(jié)納稅風(fēng)險(xiǎn)，增加籌劃空間。