土地獲取作為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程最為重要的環(huán)節(jié)之一，其重要程度受到越來(lái)越多業(yè)內(nèi)人士的廣泛認(rèn)可與關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的拿地方式有招拍掛、收購(gòu)兼并、產(chǎn)業(yè)勾地、合作開(kāi)發(fā)等多種方式，就房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃而言，結(jié)合從業(yè)多年的工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)為四句話：

1、最高的稅務(wù)籌劃人是公司老板

2、最大的籌劃空間在于土地成本

3、最好的籌劃時(shí)機(jī)在項(xiàng)目的早期

4、籌劃方式應(yīng)從“戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)”三個(gè)層面立體、系統(tǒng)地進(jìn)行，方可取得最佳效果

今天我們所要聊的，正是第二句話：最大的籌劃空間在于土地成本。為什么這么說(shuō)呢？大家都知道，在房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成中，建安費(fèi)的確占了很大的比重，應(yīng)高效準(zhǔn)確歸集，經(jīng)籌劃后，其數(shù)額可以做得比同行略高一些，但也僅僅是略高一些而已，這當(dāng)中有個(gè)“度”，超過(guò)了這個(gè)“度”，在稅務(wù)局那里，顯然是無(wú)法得到認(rèn)同的。這個(gè)“度”是多少呢，一般我們認(rèn)為，不超過(guò)同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的10-15%，這個(gè)尚屬合理；一旦超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的20-30%，就有些勉強(qiáng)了；比這個(gè)數(shù)值還高，那就說(shuō)不過(guò)去了。但土地成本不一樣，不同的拿地方式，不同的合作形式，對(duì)應(yīng)著高低不等的土地成本。正因?yàn)橥恋貎r(jià)格缺少一個(gè)可用于對(duì)標(biāo)的、嚴(yán)格的參考標(biāo)準(zhǔn)，我們才說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)拿地階段介入稅務(wù)籌劃的效果是最優(yōu)的，收益也是最高的。

那么具體如何操作呢，小編將以幾個(gè)具體的稅務(wù)案例來(lái)加以說(shuō)明。

案例一、與政府勾地談判時(shí)，企業(yè)應(yīng)事前了解的稅務(wù)要點(diǎn)

假設(shè)現(xiàn)有一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，占地1000畝，內(nèi)有酒店、住宅、商業(yè)、車位等多種業(yè)態(tài)。在與政府確立土地價(jià)格時(shí)，往往存在兩種操作形式：

①一口價(jià)。按100萬(wàn)元/畝綜合量?jī)r(jià)，土地總價(jià)款10億元。

②分宗切割，不同地價(jià)?？紤]到多業(yè)態(tài)未來(lái)處置方式的不同，比如住宅是對(duì)外銷售的，商業(yè)則為長(zhǎng)期自持。五星級(jí)酒店作為城市對(duì)外宣傳的形象名片，對(duì)于政府對(duì)外彰顯城市形象是利好，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)本身卻“冷暖自知”，因?yàn)榻^大多數(shù)酒店的資金流回正周期都非常之長(zhǎng)，短則5-6年，長(zhǎng)則8年，10年。在這之間，酒店一直處于虧損狀態(tài)。

即便是對(duì)外銷售的物業(yè)，價(jià)格體系也是迥然有別。比如普通住宅可能售價(jià)2萬(wàn)元/平，而別墅的售價(jià)可能去到5萬(wàn)元/平，底商可能會(huì)賣到20萬(wàn)元/平（所有數(shù)據(jù)皆為模擬，請(qǐng)勿對(duì)號(hào)入座）。如果是這樣的情況，那么未來(lái)在做稅務(wù)清算時(shí)，由于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)最重的一個(gè)稅種，增值額越高，對(duì)應(yīng)的土增稅率越大，最高是60%。土地增值稅一直都是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)最為關(guān)注的重頭稅，計(jì)算流程繁瑣、扣除項(xiàng)目復(fù)雜，各省土增清算口徑不統(tǒng)一，致使土地增值稅的清算難度加劇。

正因如此，我們?cè)谀玫仉A段就應(yīng)該做通盤考慮，對(duì)于不同開(kāi)發(fā)用途的土地，設(shè)定不同的土地價(jià)格。普通住宅尤其是像保障性住房，土地價(jià)格能否按30萬(wàn)元/畝呢？用于修建別墅的土地價(jià)格，能否按200萬(wàn)元/畝？底商的土地價(jià)格能否定為300萬(wàn)元/畝，甚至500萬(wàn)元/畝呢？五星級(jí)酒店因?qū)匍L(zhǎng)期自持產(chǎn)品，其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)格能否按20萬(wàn)元/畝呢？這樣切割之后，總價(jià)沒(méi)有變化，還是10億元，但是如此這么操作一番，就為我們的資產(chǎn)未來(lái)處置時(shí)，在稅務(wù)上帶來(lái)了極大的便利。

總結(jié)一句話：長(zhǎng)期自持項(xiàng)目，地價(jià)盡量壓低；對(duì)外銷售物業(yè)，地價(jià)盡量放大，特別是售價(jià)高的產(chǎn)品（如別墅、花園洋房等），地價(jià)盡可能的做大。

案例二、紅線外支出無(wú)法在稅前扣除，怎么破

某房地產(chǎn)企業(yè)A公司一次性從政府手中勾得了某優(yōu)質(zhì)地塊，擬分兩期開(kāi)發(fā)，其中一期已開(kāi)發(fā)完成，二期正在建設(shè)中。因一期物業(yè)銷售基本告罄，A公司被當(dāng)?shù)囟惥指嬷笕プ龆悇?wù)清算。孰知A公司在清算時(shí)卻遇到了一個(gè)難題：當(dāng)初在拿地時(shí)，政府要求A公司配建一所學(xué)校（紅線外），學(xué)校的建設(shè)成本為1億元，因?yàn)槎愂照哂幸?guī)定，紅線外發(fā)生的成本不能進(jìn)入紅線內(nèi)，因此當(dāng)?shù)囟惥峙cA公司就這一點(diǎn)發(fā)生了分歧。1億元的成本不能稅前扣除，企業(yè)因此而產(chǎn)生的稅收損失有多少呢？請(qǐng)看下面的數(shù)據(jù)模型演示：

以土地成本增加100元為例：

增值稅及附加可節(jié)?。?00*9.9%=9.9（元）

土地增值稅可節(jié)省：100*（1+30%）*30%（默認(rèn)最低一檔稅率）=39（元）

企業(yè)所得稅可節(jié)?。海?00-39-0.9）*25%=15.025（元）

總稅負(fù)可節(jié)?。?.9+39+15.025=63.925（元）

套用上述數(shù)據(jù)模型的結(jié)果，那么如若該學(xué)校的建設(shè)成本1億元無(wú)法在稅前得到扣除的話，A公司將額外增加稅收63,925,000元。然而更離譜的還在后邊！當(dāng)?shù)囟惥终J(rèn)為，A公司將學(xué)校無(wú)償移交給政府的行為屬于捐贈(zèng)，捐贈(zèng)在稅法上要按視同銷售處理，視同銷售的后果是什么，想必各位看官老爺都明白。那么當(dāng)?shù)囟惥值淖龇ㄓ袥](méi)有道理呢，我們一起來(lái)看看國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》的相關(guān)規(guī)定:

第十七條 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第十八條 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

所有的規(guī)定都是針對(duì)紅線“內(nèi)”的支出，看來(lái)當(dāng)?shù)囟惥值淖龇ㄒ驳拇_挑不出毛病。由此也給我們廣大的房地產(chǎn)企業(yè)人員提了個(gè)醒，在于政府勾地談判時(shí)，如有要求企業(yè)代為修建相關(guān)配套的情形，務(wù)必要求政府在土地出讓合同中黑紙白字加以明確：所有代建的公共配套，均作為房地產(chǎn)企業(yè)拿地的必要條件之一，避免日后產(chǎn)生爭(zhēng)議。有了政府的“背書”文件，將來(lái)和稅局理論時(shí)，至少手上有理有據(jù)。既然紅線外代建是房企拿地必要條件之一，那么其對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用也應(yīng)允許在稅前得到扣除。話雖如此，實(shí)踐中，我們很遺憾的發(fā)現(xiàn)，很多房企在拿地時(shí)，根本就沒(méi)有考慮這么多，大家都是想著各式各樣的方法，先把地拿到手上再說(shuō)，其他事情后面再想不遲?？墒潞蟮?ldquo;亡羊補(bǔ)牢”，恐怕為時(shí)已晚。如果條件允許，我們能否在事后找當(dāng)?shù)貒?guó)土規(guī)劃部門公關(guān)一下，補(bǔ)簽一份協(xié)議？或者是，將關(guān)鍵條款加到原來(lái)的土地出讓合同里去？如果還有希望，就不要輕言放棄。如果國(guó)土局不愿意配合補(bǔ)簽，那么退一步，說(shuō)服政府領(lǐng)導(dǎo)組織國(guó)土、規(guī)劃、自然資源管理局、財(cái)政、稅務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)部門，在一起召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，并形成會(huì)議紀(jì)要。有了這份會(huì)議紀(jì)要，那么未來(lái)在做稅務(wù)清算時(shí)，稅局能否買賬呢？事后補(bǔ)救實(shí)屬無(wú)奈，成功率也較低；如果我們能在事前就將這些問(wèn)題考慮周詳，那么日后就能少碰一些“釘子”。

案例三、轉(zhuǎn)變利潤(rùn)分配方式，輕松破解“重復(fù)納稅”困局

當(dāng)下，有很多中小型開(kāi)發(fā)商限于自身資金實(shí)力不足、管理經(jīng)驗(yàn)短缺、品牌價(jià)值較弱等綜合因素的影響，紛紛考慮一個(gè)問(wèn)題：我是將手上的這塊土地轉(zhuǎn)手出去賺一筆快錢，還是自行開(kāi)發(fā)賺取更高利潤(rùn)？還是找資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商聯(lián)手，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)？親愛(ài)的讀者朋友，如果你是這些中小開(kāi)發(fā)商的其中一員，你會(huì)如何打算呢？

曾遇到這樣一個(gè)案例：某中小開(kāi)發(fā)商在與國(guó)內(nèi)排名前三的開(kāi)發(fā)商商談合作細(xì)則時(shí)，后者提出了一種合作模式：雙方成立一合資公司共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中小開(kāi)發(fā)商股權(quán)占比40%，大開(kāi)發(fā)商60%。待產(chǎn)品完工后，大開(kāi)發(fā)商將其中60%的物業(yè)對(duì)外銷售，除了預(yù)留12%的稅金給到小開(kāi)發(fā)商之外，剩余利潤(rùn)全部拿走。小開(kāi)發(fā)商再以一塊錢的價(jià)格回購(gòu)大開(kāi)發(fā)商的60%股權(quán)，成為該合資公司的100%股東。小開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)善后，辦理稅務(wù)清算。小開(kāi)發(fā)商在實(shí)際清算時(shí)才發(fā)現(xiàn)，大開(kāi)發(fā)商立場(chǎng)之前預(yù)留的12%稅金，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，按照最終的測(cè)算結(jié)果，最低也要18%的稅金，這中間相差6%。小開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而找大開(kāi)發(fā)商協(xié)商，卻未能成功。小開(kāi)發(fā)商陳述客觀難處：雙方合作是在2015年，那時(shí)是營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，可2016年5月份開(kāi)始營(yíng)改增了，這才導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)際稅負(fù)增加了不少。可大開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為，稅收政策調(diào)整不屬于合同中約定的不可抗力范疇，故而不同意對(duì)納稅調(diào)整作出讓步。

除了在事前須對(duì)項(xiàng)目綜合稅負(fù)作全面充分的考慮之外，小開(kāi)發(fā)商與大開(kāi)發(fā)商之間往往因?yàn)槎叩馁Y源不對(duì)等性，小開(kāi)發(fā)商要吃不少的“暗虧”。大開(kāi)發(fā)商的商業(yè)鏈條非常健全，所有的上下游行業(yè)如設(shè)計(jì)院、建筑公司、裝修公司、貿(mào)易公司、材料供應(yīng)公司等，大開(kāi)發(fā)商一手掌握這些資源。通過(guò)這些上下游利益鏈條，大開(kāi)發(fā)商已轉(zhuǎn)移走了一部分利潤(rùn)。如在此情形下，雙方還是按照稅后利潤(rùn)來(lái)分配利益的話，小開(kāi)發(fā)商最終拿到手上的利潤(rùn)，遠(yuǎn)未及預(yù)期。

剛才說(shuō)的是稅后利潤(rùn)再分配。那如果大家不是分錢，而是分物業(yè)呢？比如，就拿上述這個(gè)案例來(lái)說(shuō)，假設(shè)小開(kāi)發(fā)商最終分得40%的物業(yè)，那么合資項(xiàng)目公司在將這部分物業(yè)分給小開(kāi)發(fā)商時(shí)，項(xiàng)目公司需要視同銷售繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。小開(kāi)發(fā)商分得物業(yè)未來(lái)二次銷售時(shí)，同樣需要繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。兩道稅交下來(lái)，利潤(rùn)被再次攤薄。那么對(duì)于小開(kāi)發(fā)商而言，可有破局之法呢？答案自然是肯定的。建議：小開(kāi)發(fā)商可以支付傭金的方式，委托大開(kāi)發(fā)商打包銷售全部物業(yè)，銷售過(guò)程中產(chǎn)生的稅金由小開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。大開(kāi)發(fā)商在扣除掉銷售傭金、相關(guān)稅金之后，將剩余的利潤(rùn)返還給小開(kāi)發(fā)商即可，如此便能完美解決二次銷售時(shí)重復(fù)納稅的問(wèn)題。

案例四、股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中的所得稅，如何應(yīng)對(duì)

某開(kāi)發(fā)商于10年前以1億元的價(jià)格拍得一塊土地，土地拿到手之后，未作開(kāi)發(fā)，一直擱在那兒。但隨著土地市場(chǎng)的持續(xù)走熱，這塊地的價(jià)值已由原來(lái)的1億元，陡增至11億元。某大開(kāi)發(fā)商相中了這塊地，欲以11億購(gòu)買這塊土地。小開(kāi)發(fā)商由此輕松賺了10億元，但若將稅綜合一盤算，這小開(kāi)發(fā)商瞬及又高興不起來(lái)了。單單稅收一項(xiàng)，就要交掉8.95億元！原來(lái)能賺10個(gè)億的，這么一交稅，就僅剩1.05億元了。很明顯，直接賣地，此路不通。退一步說(shuō)，即便這小開(kāi)發(fā)商屬于小富則安的那種類型，賺1.05億也就知足了，那也是不行。為啥？根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，土地投資強(qiáng)度未達(dá)25%的，不得轉(zhuǎn)讓。如果硬是要賣，那只能政府由收儲(chǔ)然后走招拍掛手續(xù)，但是你大開(kāi)發(fā)商再想拿到這塊地，恐怕就沒(méi)那么有把握了。這也是實(shí)踐中我們經(jīng)常見(jiàn)到以股權(quán)收購(gòu)方式獲取土地的原因所在，旨在規(guī)避上述法規(guī)的管制。股權(quán)收購(gòu)?fù)瑯哟嬖诓豢煽氐娘L(fēng)險(xiǎn)因素。雖然我們可以聘請(qǐng)專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行盡職調(diào)查，盡可能地排除或有債務(wù)、或有訴訟、或有糾紛的困擾，但是依然無(wú)法從根本上將所有的風(fēng)險(xiǎn)漏洞都給堵死。假設(shè)上述案例中，雙方最終改以股權(quán)收購(gòu)的方式來(lái)完成此筆交易，我們?cè)賮?lái)看看，還有哪些稅務(wù)問(wèn)題需要重視。

毋庸置疑，股權(quán)溢價(jià)的10億元，須交所得稅。個(gè)人股東按20%征納，即10億*20%=2億元；法人股東則按25%征納，即10億*25%=2.5億元。法人股東拿到錢以后，如要對(duì)其自然人股東進(jìn)行利潤(rùn)分配，那么自然人股東還需繳納一道個(gè)稅：10億*（1-25%）*20%=1.5億元。如此沉重的稅，有沒(méi)有辦法可以籌劃一下呢？其實(shí)辦法是有的。我們可以幫助那些有個(gè)稅籌劃需求的個(gè)人（企業(yè)也可以），在稅收洼地注冊(cè)設(shè)立一間個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，然后進(jìn)行股權(quán)調(diào)整，將原自然人持有的該標(biāo)的公司股權(quán)，改為由該洼地企業(yè)持有。股權(quán)交割時(shí)，就變成了個(gè)人獨(dú)資企業(yè)將其持有的標(biāo)的公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了受讓人。

這樣操作的好處不言自喻，唯一的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)可能在于：當(dāng)自然人股東將其股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓給洼地的個(gè)獨(dú)企業(yè)時(shí)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格一定要公允，完全按平價(jià)轉(zhuǎn)讓，有可能會(huì)被不動(dòng)產(chǎn)所在地的稅務(wù)稽查部門盯上，從而面臨納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

談到稅收洼地，在這里想提醒各位讀者朋友一句：大家在遴選稅收洼地的時(shí)候，一定要按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)去作出判斷，而不是胡亂選擇一個(gè)洼地，就可以隨意濫用了。為了便于大家參考使用，將這些標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)出來(lái)，希望對(duì)各位有所幫助。

1、盡可能選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的稅收洼地；

2、優(yōu)先考慮核定征收，而不是財(cái)政返還（存在不確定性）；

3、盡量選擇那些鮮有人知的洼地，而不是路人皆知的地區(qū)

還有一點(diǎn)需要提醒大家的是，稅收洼地所推行的核定征收，一般針對(duì)的是中小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得，但是股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得能否做核定征收，這一點(diǎn)目前法律存在“盲區(qū)”。因此，大家在計(jì)劃實(shí)施這一類業(yè)務(wù)之前，最好還是能與洼地政府事前論證清楚，特別是政策口徑的松緊程度，一定要把握清楚，避免“后悔藥”。

案例五、稅務(wù)人眼中的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”面面觀

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)今這個(gè)階段，單純的“拿地-開(kāi)發(fā)-銷售-清盤”模式已經(jīng)不再走俏；但若你能打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名號(hào)去和當(dāng)?shù)卣⒄?，則一定能受到最高規(guī)格的“禮遇”。如將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資人群進(jìn)行分型，主要分為如下這么幾類：

一類是從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)型去做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，在這方面比較有代表性的，有華為、康佳、海爾等。

二類是以“碧萬(wàn)恒”為代表的一眾老牌標(biāo)桿房企，這幾年也開(kāi)始逐步涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行列。

三類是金融機(jī)構(gòu)。

不排除這當(dāng)中有很多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還是“醉翁之意不在酒”，明面上打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名號(hào)，實(shí)際上行的卻是“跑馬圈地”。政府在對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)出很多優(yōu)惠條件的同時(shí)，也會(huì)布置很多作業(yè)，如投資強(qiáng)度、未來(lái)盈利狀況、稅收貢獻(xiàn)、勞動(dòng)力就業(yè)、吸引名企入駐園區(qū)的能力等。產(chǎn)業(yè)用地的土地成本十分低廉，有的甚至是零成本；產(chǎn)業(yè)用房本身盈利能力很差，賺錢的項(xiàng)目還是商住用地。政府一般允許開(kāi)發(fā)商在規(guī)定比例范圍內(nèi)銷售一部分物業(yè)，剩下的物業(yè)須自持運(yùn)營(yíng)一定年限后方可對(duì)外轉(zhuǎn)售。而產(chǎn)業(yè)是虧損的，商住是贏利的，這二者之間如何平衡，方能稅收最優(yōu)？商住物業(yè)早早售罄，剩下的產(chǎn)業(yè)用房因缺少配套，極大影響了產(chǎn)業(yè)園的后期運(yùn)營(yíng)。想想看，產(chǎn)業(yè)園一般都地處城市的郊區(qū)偏遠(yuǎn)地帶，如若住宅用房都被“炒房團(tuán)”包圓了，那些在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)上班的人，想買個(gè)房甚至租個(gè)房就近上班也難以如愿，長(zhǎng)期以往，園區(qū)缺少人氣，商業(yè)氛圍自然也不會(huì)好到哪去。正因如此，很多地方政府往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商：產(chǎn)業(yè)先行，商住跟上。那么這就帶來(lái)了一個(gè)問(wèn)題，正如一開(kāi)始所說(shuō)的，在一次性拿地分批開(kāi)發(fā)時(shí)，一定要注意土地的分宗定價(jià)，切忌“一刀切”，而是應(yīng)該盡可能的將土地成本向商住用地進(jìn)行傾斜。

最后還有一個(gè)需要考慮的問(wèn)題是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多采用“以商住利潤(rùn)反哺產(chǎn)業(yè)”的模式，在此情形之下，產(chǎn)業(yè)的那部分虧損，如何能在后期的商住物業(yè)中進(jìn)行彌補(bǔ)，這個(gè)也是我們?cè)谄髽I(yè)所得稅處理上需要重視的話題。