房地產(chǎn)企業(yè)在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式變相出售資產(chǎn)時，為了有效降低股權(quán)轉(zhuǎn)讓高額溢價所對應(yīng)的所得稅負擔(dān)，可以在稅收洼地注冊特殊類型公司，再利用洼地的稅收優(yōu)惠政策進而達到有效降低稅負的目的。實踐中，我們除了這一種方式之外，其實還有另外一種方法，那就是在海外注冊一個BVI公司，同樣具有大幅降低稅負的效果。

眾所周知，深圳的土地資源寸土寸金，主要依賴于城市更新進行土地開發(fā)，土地來源要么是舊村莊，或者是舊廠房，等等。和深圳類似，整個粵港澳大灣區(qū)在中國改革開放之初，通過招商引資的方式吸引了一大批“三來一補”的企業(yè)入駐廣東，但隨著實體經(jīng)濟的日漸衰退以及人工成本的逐步增加，眾多港澳臺投資企業(yè)紛紛淡出中國。在第二戰(zhàn)場的選擇上，要么內(nèi)地，要么東南亞。實業(yè)不振是事實，舊廠房因著多年折舊，現(xiàn)值幾近為零，亦是不假；但工廠下面所依附的土地，卻老值錢了。針對這些舊工業(yè)用地的買賣，如何選擇交易方式，在稅務(wù)上存在很大的學(xué)問。很多港澳臺企業(yè)主在做生意方面是高手，但在稅務(wù)上卻是小白，在資產(chǎn)交割合約中，他們最擅長的表達方式是：本次交易價款為XXX元（實收）。意即交易過程中所產(chǎn)生的相關(guān)稅費，全部由買家承擔(dān)。更硬氣的港澳臺企業(yè)主往往還會加上一句：本次交易在境外實行交割，所有款項由買家金支付至賣家指定的海外賬戶。資產(chǎn)交割方式的不同，對應(yīng)著不同的稅收結(jié)果。

案例

D市某地有一舊工業(yè)廠房，原始成本僅有5000萬元，經(jīng)多年折舊，目前賬面價值為零?，F(xiàn)在有買家看中了這塊地，買賣雙方經(jīng)協(xié)商，交易對價確定為10億元。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

如果要實打?qū)嵉慕欢?，那可能要?.95億，那這么高的稅，實務(wù)中很多人當(dāng)然是采用陰陽合同的方式來解決了。陰合同的成交金額是10億元，陽合同（只要不低于國土局的備案指導(dǎo)價即可）則只有3億元。至于剩余的7個億差額，賣家則會讓買家匯至其指定賬戶。這種操作模式就是典型的偷逃稅款行為，一旦被稅務(wù)稽查，將面臨補繳稅款、罰款、滯納金，甚至背負刑事責(zé)任。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓

股權(quán)交易的好處在于，免除了增值稅和土增稅的納稅義務(wù)，僅需就股權(quán)溢價所得繳納所得稅：9.5*20%=1.95億元（默認賣家是自然人股東）。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓升級版

假設(shè)舊廠房所屬的D市某公司A，屬于其香港母公司B的全資子公司，那么我們可將B持有A的股權(quán)，轉(zhuǎn)給給買家。香港B公司要不要交企業(yè)所得稅呢，要，但是稅率是10%。那么B對應(yīng)繳納的所得稅即為：9.5*10%=0.95億。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓再升級版

承上。假設(shè)B公司的上面還有一個BVI企業(yè)C公司，那么現(xiàn)在可將C持有的B公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給買家。按照中國稅法的穿透原則，只要底層資產(chǎn)在中國境內(nèi)，那么最終還是需要繳納10%的企業(yè)所得稅，和第二種方式的結(jié)果一樣。唯一的區(qū)別在于，香港還多一道印花稅，但如果是BVI公司，那么印花稅都可以省卻了。

2020年新春的新冠疫情讓所有企業(yè)都面臨著經(jīng)營困惑，企業(yè)經(jīng)營模式也在發(fā)生變化，為了生存和發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營方式該如何改變，為此，“后疫情時代”企業(yè)如何開展經(jīng)營管理分析來設(shè)置企業(yè)的經(jīng)營任務(wù)和謀求運營方式的變革。

企業(yè)財務(wù)部門作為數(shù)據(jù)的管控部門也直接面臨著一方面如何協(xié)助戰(zhàn)略規(guī)劃部門重新規(guī)劃市場，實現(xiàn)收入；另一方面如何為企業(yè)設(shè)置新的成本費用標準，為企業(yè)重新規(guī)劃新成本來指導(dǎo)各業(yè)務(wù)單元的工作。以此為基礎(chǔ)來計算各執(zhí)行單位的利潤進行全面的績效管理。

值得一提的是，本次疫情對全球范圍內(nèi)的各個國家均造成了程度不等的影響，作為世界經(jīng)濟霸主地位的美國，同樣也不例外。為了緩沖經(jīng)濟震蕩對國內(nèi)經(jīng)濟的不利影響，美國政府開始大刀闊斧地“薅羊毛”，提升美元匯率是其駕輕就熟的操作手段之一。美元匯率的提升，等同于他國貨幣的變相貶值，值此情形之下，很多企業(yè)老板開始尋求海外資產(chǎn)的優(yōu)化配置之路。如何令資產(chǎn)保值增值，同樣成為房地產(chǎn)企業(yè)老板們茶余飯后經(jīng)常聊到的話題。

大家都知道，香港有很多的上市殼公司，過去一個殼可能要賣到5-6億元，現(xiàn)在降價降得厲害，您花3-4億元便能買到殼。假設(shè)您現(xiàn)在手中有5-10億元的現(xiàn)金，您可以考慮這樣的生意：先花3-4億購買一個香港主板殼公司，再將您在境內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)置入這個殼公司中去，如此您便擁有了一個優(yōu)質(zhì)的香港上市企業(yè)。擁有這樣一個企業(yè)有如下這些好處：

首先，境外融資通道就此激活。眾所周知，境內(nèi)融資往往受制于國內(nèi)融資政策的監(jiān)管口徑，即使企業(yè)“四證齊全”，也很難在銀行拿到開發(fā)貸，香港融資則可以擺脫此類困擾。

其次，境內(nèi)開發(fā)貸的融資利率在7-8%左右，但是香港缺率不到3%，資金成本優(yōu)勢比較明顯。

再次，香港上市公司在發(fā)行企業(yè)債方面擁有多個平臺的選擇，融資利率相比大陸，比較低廉。

最后，利用香港資本市場的杠桿，有利于企業(yè)在項目收并購中獲得更大收益，盤面做到更大。

相較于借殼上市，IPO固然在成本費用上具有一定優(yōu)勢，但是隱性的門檻及障礙較多，且審批手續(xù)繁瑣且具有較大的不確定性；反觀前者，則在上市效率方面具有顯著優(yōu)勢。

企業(yè)境外上市的好處不僅體現(xiàn)在可以充分資本市場的引擎效應(yīng)，同時也能為企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作帶來更多操作空間。

關(guān)于公司股權(quán)架構(gòu)的設(shè)計，可謂是：仁者見仁，智者見智。有很多老板名下有多家公司，其中有些老板希望每間公司都是獨立的，彼此之間沒有任何關(guān)聯(lián)性（至少表面上看去是如此）；而另有一些老板則認為，最好是集團化的管控模式，集團在上，下面都是一些具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的兄弟公司。嚴格來說，這兩種形式并沒有孰優(yōu)孰劣之分，應(yīng)該說各有各的好處。前者擁有天然的安全隔斷效應(yīng)，一個公司出事了，其他公司還可以確保無虞；后者則在融資和稅務(wù)方面具有顯著優(yōu)勢。展開來說就是，銀行等金融機構(gòu)看到你是一家集團化企業(yè)，下面還有這么多的關(guān)聯(lián)公司，證明規(guī)模和實力應(yīng)該還是不錯的，自然能在融資口徑方面有所寬松。再者，集團內(nèi)部的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間因資金調(diào)度比較源頻繁，而老板一般同屬一人，因此按照慣例往往都不收利息，如此便存在偷逃稅款的嫌疑。根據(jù)中國稅法關(guān)于正常商業(yè)活動交易原則的相關(guān)規(guī)定，即便是兄弟公司之間的資金借貸，也應(yīng)該參照第三方借款的正常利率水平收取利息并依法繳納增值稅和企業(yè)所得稅。解決這類稅收難題，看這條稅法就夠了——

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）《附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第十九款第7項規(guī)定：

統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息，免征增值稅。

根據(jù)這條法規(guī)，集團公司之間的統(tǒng)借統(tǒng)貸業(yè)務(wù)，只要控制利率水平不高于按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，就能享受免征增值稅的優(yōu)惠政策。至于企業(yè)所得稅方面，一正一負相互抵消，等于不用交。

如果深究那些境外上市企業(yè)的股權(quán)架構(gòu)圖，你會發(fā)現(xiàn)，它的股權(quán)結(jié)構(gòu)有7-8層，甚至更多。很多人看不明白，為什么要弄得這么復(fù)雜，直接一步到位不好嗎？只能說，存在即合理。每一層的存在，背后自有其道理。事前多一些“小麻煩”，事后才能省卻很多“大麻煩”。