1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋租賃合同違約金收入，是否要交增值稅？增值稅稅率是多少？

問題內(nèi)容：我公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人），請(qǐng)問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋租賃合同違約金收入是否要交增值稅？要交的話，增值稅稅率是多少？謝謝！

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-11

答復(fù)內(nèi)容：價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，適用稅率9%，簡(jiǎn)易計(jì)稅5%。

2、我司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，紅線外代建學(xué)校是否繳納契稅

問題內(nèi)容：我司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在紅線外代建一所學(xué)校，學(xué)校建成后無(wú)償移交給當(dāng)?shù)卣?。土地出讓合同中約定代建學(xué)校成本1億元（其中土地出讓合同價(jià)格不包含代建學(xué)校成本1億元），是否需要繳納契稅。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-11

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）進(jìn)一步明確，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

3、所得稅匯算地下車位是否分?jǐn)偝杀荆?/p>

問題內(nèi)容：您好，我司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目中含有可售地下停車場(chǎng)。請(qǐng)問是否可以引用國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十三條的規(guī)定，將該地下停車場(chǎng)認(rèn)定為“利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施處理”，如按該三十三條執(zhí)行，是否地下車位在企業(yè)所得稅中視同公配，不分?jǐn)偝杀荆?/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：福建省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-12

答復(fù)內(nèi)容：您好，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的停車場(chǎng)所若屬于非營(yíng)利性的，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。屬于營(yíng)利性的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。若您對(duì)實(shí)際管征中的判斷有疑問的可以撥打漳州市稅務(wù)局咨詢電話：0596-12366。

文件依據(jù)：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定：“第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

(二)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。”

4、分期繳納土地款支付的利息是否可以計(jì)入土地成本在增值稅及土增稅抵扣

問題內(nèi)容：我司通過(guò)招拍掛獲取土地，依據(jù)土地出讓合同約定，分二期計(jì)息支付土地款，土地出讓合同簽訂之日起5日內(nèi)支付50%土地款，土地出讓合同簽訂之日一年內(nèi)支付剩余50%土地款。分期支付土地款的，按土地出讓合同簽訂之日起的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)息。

我司分期繳納土地款支付的利息取得國(guó)土局開具的《非稅收入（電子）票據(jù)》，發(fā)票內(nèi)容名稱為“其他土地出讓收入-分期付”，請(qǐng)問該筆分期支付利息能否計(jì)入項(xiàng)目公司土地成本，在一般計(jì)稅征收模式下，在增值稅及土地增值稅中扣除。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：廈門市稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-10

答復(fù)內(nèi)容：增值稅：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。......。”第五條規(guī)定：“......支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。”第六條規(guī)定：“在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。”問題所述情況，如果是屬于土地價(jià)款的一部分，則根據(jù)上述文件規(guī)定扣除。

土地增值稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定分期向出讓人支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款而承擔(dān)相應(yīng)的利息，在辦理土地增值稅清算時(shí)，暫允許計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。請(qǐng)?zhí)峁尜Y料與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，以作進(jìn)一步確認(rèn)。

5、開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)是否征收土地增值稅

問題內(nèi)容：A集團(tuán)公司收購(gòu)B開發(fā)公司100%股權(quán)，該B企業(yè)股權(quán)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)是未經(jīng)開發(fā)的200畝土地，請(qǐng)問該股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅，如果征收土地增值稅依據(jù)是什么？如果征收土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入如何確認(rèn)？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-10

答復(fù)內(nèi)容：1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

......

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。”

2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第三條 條例第二條所稱的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。

第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。”

6、房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除比例

問題內(nèi)容：根據(jù)國(guó)稅2009 31號(hào)文，房地產(chǎn)公司預(yù)收房款。只要簽訂售房合同或者預(yù)售合同，就要確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)所得稅匯算清繳的時(shí)候，業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除基數(shù)是否包含預(yù)收房款按預(yù)計(jì)毛利額確認(rèn)的收入？謝謝

答復(fù)機(jī)構(gòu)：稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-14

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào))第四十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售(營(yíng)業(yè))收入的5‰。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第六條和第九條的規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1. 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2. 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3. 采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4. 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

因此，若您表述的預(yù)收房款符合上述規(guī)定，則企業(yè)在計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額時(shí)，其銷售（營(yíng)業(yè)）收入額包括此部分。

7、土地增值稅清算分期理解

問題內(nèi)容：《安徽省土地增值稅清算管理辦法》第十一條規(guī)定，取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個(gè)《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)該多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項(xiàng)目未利用本分期項(xiàng)目回籠資金開工建造的，可以認(rèn)定為同一分期開發(fā)項(xiàng)目。那么目未利用本分期項(xiàng)目回籠資金應(yīng)該怎么理解呢？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-14

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)安徽省地方稅務(wù)局公告2017年第6號(hào)政策解讀規(guī)定：“……第十一條，……第二款：“取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個(gè)《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)該多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項(xiàng)目未利用本分期項(xiàng)目回籠資金開工建造的”，是指該多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的工程項(xiàng)目的地基和基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程由多個(gè)《建筑工程施工許可證》組織施工，但在該多個(gè)《建筑工程施工許可證》確認(rèn)的施工項(xiàng)目開工時(shí)，前述多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的工程項(xiàng)目尚未預(yù)售。”

8、政府指定價(jià)格回購(gòu)租賃住房是否需要銷售金額調(diào)整

問題內(nèi)容：近期，合肥將出臺(tái)土拍新規(guī)，新規(guī)中約定對(duì)于土拍中轉(zhuǎn)競(jìng)配建的租賃支付，由市房管部門指定單位按照2500元每平進(jìn)行回購(gòu)，涉及的相關(guān)稅費(fèi)由競(jìng)得人承擔(dān)。

增值稅、所得稅、土增稅、印花稅、契稅是否無(wú)需進(jìn)行銷售金額調(diào)整；應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受方承擔(dān)的契稅、印花稅可否依據(jù)土地出讓合同在房開企業(yè)所得稅、土增稅稅前扣除。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-14

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)規(guī)定：“第三十四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。……

（二）納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。

2.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。

3.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。

（三）納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于本條第二項(xiàng)規(guī)定的方法和順序所確認(rèn)的價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。前述正當(dāng)理由包括但不限于以下情形：

1.采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品；……”

二、納稅人對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，有正當(dāng)理由的，按實(shí)際收取款項(xiàng)申報(bào)納稅。

三、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也視同稅金予以扣除。”

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“九、關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問題

細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

……

十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問題

對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。”

四、根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)規(guī)定：“第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。”

感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對(duì)此仍有疑問，請(qǐng)聯(lián)系12366或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

附件：

近期，合肥將出臺(tái)土拍新規(guī)，新規(guī)中約定對(duì)于土拍中轉(zhuǎn)競(jìng)配建的租賃支付，由市房管部門指定單位按照2500元每平進(jìn)行回購(gòu)，涉及的相關(guān)稅費(fèi)由競(jìng)得人承擔(dān)。

《稅收征管法》第三十五條第六款規(guī)定：納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。具體到各稅種：

增值稅：《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則(2011年修訂)》第十六條納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無(wú)銷售額者，按下列順序確定銷售額……

土地增值稅：《土地增值稅暫行條例》第九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收

契稅：《契稅暫行條例》第四條前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定

在企業(yè)所得稅和印花稅的層面，沒有看到直接對(duì)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的明確規(guī)定(但仍然可以用征管法第三十五條去對(duì)價(jià)格明顯偏低進(jìn)行調(diào)整，征管法作為上位法)

按照每平2500元進(jìn)行回購(gòu)，作為土拍規(guī)則約定價(jià)格，以此價(jià)格銷售給政府部門具有合理理由，不滿足征管法中規(guī)定的銷售金額重新核定的條件，我司理解應(yīng)以2500元每平作為計(jì)稅價(jià)格無(wú)需進(jìn)行銷售金額調(diào)整。

另外我司承擔(dān)交易過(guò)程中的所有稅負(fù)，對(duì)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中涉及的本應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受放負(fù)責(zé)的契稅對(duì)該方負(fù)責(zé)的印花稅，可否根據(jù)土地合同約定開具我方抬頭稅票，并作為我方成本在所得稅及土增稅稅前扣除

9、房產(chǎn)50%所有者將其持有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給另外的50%持有者，各項(xiàng)稅費(fèi)的繳納問題。

問題內(nèi)容：房產(chǎn)房產(chǎn)50%所有者將其持有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給另外的50%持有者，可以0元轉(zhuǎn)讓或者贈(zèng)與嗎？還是必須要正常市場(chǎng)價(jià)（提供購(gòu)房發(fā)票）？都涉及哪些稅費(fèi)，稅費(fèi)比例是多少？二人非親屬關(guān)系

回復(fù)單位：國(guó)家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局

回復(fù)時(shí)間：2021-05-14 16:12

回復(fù)內(nèi)容：“若屬于贈(zèng)與住房的情況，贈(zèng)與方涉及增值稅及其附加稅費(fèi)，受贈(zèng)方涉及個(gè)人所得稅和契稅。

【增值稅】根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定：“ 第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：……（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外……第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率） 成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過(guò)人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。”

【城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加】分別按照實(shí)際繳納的增值稅稅額的7%、3%、2%計(jì)算。

【個(gè)人所得稅】根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)）、《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱通知）的規(guī)定，一、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。二、除上述第一條規(guī)定情形以外，按《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)）的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“偶然所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。三、對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。”

【契稅】根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號(hào)）規(guī)定：“第五條 契稅稅率為3％。第六條 契稅的計(jì)稅依據(jù)：……（二）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。”上述回復(fù)僅供參考，感謝您對(duì)本網(wǎng)站的支持！

10、請(qǐng)問繳納房子契稅，怎么統(tǒng)計(jì)房子套數(shù)？是按市級(jí)數(shù)還是全國(guó)數(shù)？哪里有相關(guān)文件查詢？

回復(fù)單位：國(guó)家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局

回復(fù)時(shí)間：2021-05-14 15:19

回復(fù)內(nèi)容：購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕）規(guī)定 “‘家庭唯一生活用房’是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。”該文件規(guī)定適用于個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一生活用房享受個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的情況。按照惠州現(xiàn)行契稅政策，惠州個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)繳納契稅“家庭唯一住房”不僅限于同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)，您只需按照您持有房產(chǎn)情況如實(shí)申報(bào)繳納契稅即可。

11、企業(yè)重組改制是否需要繳納土地增值稅？

內(nèi)容：我司擬進(jìn)行企業(yè)重組改制。1、甲公司的直接股東為法人股東丙，丙法人股東有自然人股東為自然人A、B、C。乙公司的自然人股東為C、D，乙公司的主要資產(chǎn)為土地房產(chǎn)。2、根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅201857號(hào)），該文的執(zhí)行期間是2018年1月1日至2020年12月31日。57號(hào)能否繼續(xù)使用？若甲公司擬合并吸收乙公司，是否滿足“投資主體存續(xù)“的條件，因?yàn)锳公司的直接股東并不是自然人A、B、C。3、若甲公司擬收購(gòu)乙公司股權(quán)，是否需要繳納土地增值稅？繳納依據(jù)的法律法規(guī)、規(guī)范性文件是什么？4、乙公司的土地房產(chǎn)還包括部分無(wú)證房產(chǎn)，乙公司并未取得無(wú)證房產(chǎn)所在地塊的土地使用權(quán)證，請(qǐng)問若轉(zhuǎn)讓該無(wú)證房產(chǎn)，是否需要繳納土地增值稅？非常感謝！

回復(fù)單位：國(guó)家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局

回復(fù)時(shí)間：2021-05-14 15:19

回復(fù)內(nèi)容：因您咨詢的涉稅層面較復(fù)雜，為確?；貜?fù)準(zhǔn)確性及保障您的權(quán)益，請(qǐng)您提交資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢確認(rèn)，以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核結(jié)果為準(zhǔn)。

12、為何長(zhǎng)沙家庭改善住房購(gòu)二套房契稅稅率不是2%而是4%

問題內(nèi)容：我是湖南長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)市一戶家庭，原有住房82.9平方米，實(shí)際使用面積約65平方米。現(xiàn)購(gòu)140平方米以下普通住房。據(jù)｛財(cái)稅【2016]23號(hào)｝文件，象我這種情況，要按2%交納契稅，但長(zhǎng)沙地區(qū)執(zhí)行｛長(zhǎng)財(cái)稅【2019] 2號(hào)｝文件，對(duì)90米以下改善住房條件的家庭征收4%的契稅。本義是落實(shí)“房住不炒”的總體要求，但我們這種家庭，是為改善住房而購(gòu)房，卻因這個(gè)而要多交2個(gè)點(diǎn)的契稅，實(shí)乃是加重負(fù)擔(dān)。請(qǐng)問：（1）長(zhǎng)沙市（長(zhǎng)財(cái)稅【2019] 2號(hào)）文件與（國(guó)家財(cái)稅【2016]23號(hào)）文件相沖突，這個(gè)是否有效？有法律依據(jù)嗎？（2）如果有效，象我們這種改善住房而購(gòu)房的家庭，是否可以申請(qǐng)按國(guó)家財(cái)稅【2016]23號(hào)文件交納契稅。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-14

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《湖南省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局 湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整長(zhǎng)沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)契稅政策的通知》【湘財(cái)稅[2019]9號(hào)】規(guī)定：構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重大決策。根據(jù)《長(zhǎng)沙市財(cái)政局關(guān)于停止執(zhí)行二套房契稅優(yōu)惠政策的請(qǐng)示》(長(zhǎng)財(cái)預(yù)〔2019〕38號(hào))，為穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制“一城一策”工作試點(diǎn)，經(jīng)研究，現(xiàn)就調(diào)整長(zhǎng)沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)契稅政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

在長(zhǎng)沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率，即對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。

本通知自2019年4月22日起執(zhí)行。

13、房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)稅方式中房屋原值包含的地價(jià)，地價(jià)是否包含取得土地使用權(quán)繳納的契稅、印花稅、耕地占用稅

問題內(nèi)容：文件提及，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

那么對(duì)于取得土地使用權(quán)繳納的契稅、印花稅、耕地占用稅是否要計(jì)入呢？

自己只查詢到國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))提到計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-14

答復(fù)內(nèi)容：感謝您的咨詢！您的問題我們已通過(guò)電話形式答復(fù)，若您對(duì)此仍有疑問，請(qǐng)聯(lián)系內(nèi)蒙古稅務(wù)12366或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

14、二套房房產(chǎn)稅認(rèn)定

發(fā)布時(shí)間：2021-04-29 10:54

來(lái)源 : 上海稅務(wù)

留言內(nèi)容：本人上海家庭（三口人）已經(jīng)有一套房子，比如房產(chǎn)面積70平米，如再買二套房，面積是120平米。因人均60平米是免征房產(chǎn)稅，那二套房是按什么標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅，是超出面積的部分嗎？即70+120-180（60*3）10平米，這樣征收么，還是按照120平米征收。謝謝。

答復(fù)時(shí)間：2021-04-29 10:54

答復(fù)單位：上海市稅務(wù)局

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)<上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法>的通知》（滬府發(fā)〔2011〕3號(hào)）規(guī)定：“……六、稅收減免

（一）本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其它住房面積的總和。

本市居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積；對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算辦法另行制定。

15、關(guān)于繼承房屋出售，稅的問題

問題內(nèi)容：父親名下有套房，父親去世后，我和母親辦了公證，共同繼承這個(gè)房子，現(xiàn)準(zhǔn)備出售這個(gè)房子，是否要交營(yíng)業(yè)稅和繼承稅？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-10

答復(fù)內(nèi)容：1.自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)規(guī)定：“四、個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。個(gè)人需持其通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。”

2.目前暫無(wú)繼承稅稅種。個(gè)人銷售繼承的住房，涉及到增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅等，符合條件的可以享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

16、企業(yè)向境外人士租賃住宅是否可以代開增值稅發(fā)票問題

問題內(nèi)容：您好！我司與在廈的境外個(gè)人簽訂房屋租賃合同，并到稅務(wù)局代開發(fā)票，可是只取得增值稅及附加稅的稅收完稅憑證，但是為何無(wú)法開具租金金額的增值稅普票發(fā)票呢？如果稅務(wù)無(wú)法開具增值稅發(fā)票，請(qǐng)問我單位支付的租金應(yīng)以何憑證入賬？稅收完稅憑證僅顯示稅額并沒有顯示房屋租賃金額。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：廈門市稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-10

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)） 第六條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)境外（以下稱境外）單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以購(gòu)買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。”

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（2018年28號(hào)）第九條規(guī)定“企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票（包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票）作為稅前扣除憑證；對(duì)方為依法無(wú)需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號(hào)、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)人從事應(yīng)稅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售額不超過(guò)增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點(diǎn)。

稅務(wù)總局對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。”

根據(jù)增值稅政策規(guī)定，該項(xiàng)業(yè)務(wù)雖然已由承租方代扣代繳相關(guān)稅費(fèi)，但仍然不能開具增值稅發(fā)票，則可以具有發(fā)票性質(zhì)的收款憑證、內(nèi)部憑證、相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證作為稅前扣除憑證。

17、建議對(duì)繼承的老房屋再出售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的個(gè)人所得稅可以核定征收

問題內(nèi)容：我母親繼承了我父親的一半房屋所有權(quán)，房屋是1993年修建，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書2020年拿到。現(xiàn)在出售此房屋，本地稅務(wù)局解釋：①不認(rèn)定為“自用滿5年”②不核定征收，要按1993年市場(chǎng)價(jià)評(píng)估原值。

綜上所述：建議能對(duì)法定繼承的房屋再出售環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的個(gè)人所得稅可以像普通住房一樣在1%-3%之間核定征收，否則我母親這樣的情況，就要面臨高額稅費(fèi)，比普通住房交易的個(gè)稅高出近20倍！

附件

事件材料.docx

答復(fù)機(jī)構(gòu)：湖北省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-10

答復(fù)內(nèi)容：謝謝您的建議。

18、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地原值扣除是否包含補(bǔ)償款？

問題內(nèi)容：您好，個(gè)人有一塊土地轉(zhuǎn)讓給一房地產(chǎn)企業(yè)，土地是幾年前取得的，取得時(shí)向政府繳納了土地出讓金和契稅，但當(dāng)時(shí)土地上有村民房屋和耕地等，當(dāng)時(shí)我準(zhǔn)備開發(fā)，向村民支付了補(bǔ)償款（有相關(guān)收據(jù)和協(xié)議），因?yàn)檎吒淖儾怀湓S個(gè)人開發(fā)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓給一房地產(chǎn)企業(yè)，在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)扣除土地原值，是否可以扣除當(dāng)時(shí)支付給村民的補(bǔ)償款?！秱€(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第十六條個(gè)人所得稅法第六條第一款第五項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)原值，按照下列方法確定：

（一）有價(jià)證券，為買入價(jià)以及買入時(shí)按照規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）建筑物，為建造費(fèi)或者購(gòu)進(jìn)價(jià)格以及其他有關(guān)費(fèi)用；

（三）土地使用權(quán)，為取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用；

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-10

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》（中華人民共和國(guó)主席令第九號(hào)）第六條規(guī)定，……（五）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》（國(guó)令第707號(hào)）規(guī)定，第十六條 個(gè)人所得稅法第六條第一款第五項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)原值，按照下列方法確定：……（三）土地使用權(quán)，為取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用；……其他財(cái)產(chǎn)，參照前款規(guī)定的方法確定財(cái)產(chǎn)原值。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證，不能按照本條第一款規(guī)定的方法確定財(cái)產(chǎn)原值的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定財(cái)產(chǎn)原值。個(gè)人所得稅法第六條第一款第五項(xiàng)所稱合理費(fèi)用，是指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)按照規(guī)定支付的有關(guān)稅費(fèi)。第十七條 財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照一次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額計(jì)算納稅。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，關(guān)于土地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)原值為取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用。關(guān)于是否可以扣除補(bǔ)償款，文件沒有明確規(guī)定，建議您聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

19、父母贈(zèng)與的房子，現(xiàn)在再出售，需要交20%個(gè)稅嗎？

問題內(nèi)容：10多年前，我爸贈(zèng)與了我一套住宅，現(xiàn)在再出售，目前是滿五不唯一，贈(zèng)與的這套房子原先的發(fā)票合同等都已丟失。個(gè)稅怎么征收？需要交20%的稅嗎？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：浙江12366中心

答復(fù)時(shí)間：2021-05-10

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第三條規(guī)定：“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。”

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）第四條的規(guī)定：“《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第三條所稱‘未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證’，是指納稅人不能提供房屋購(gòu)買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購(gòu)買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。”

20、土地使用權(quán)的拍賣傭金繳納契稅

問題內(nèi)容：房地產(chǎn)公司通過(guò)拍賣方式購(gòu)得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，向第三方拍賣中介公司支付拍賣傭金，不屬于權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格。

請(qǐng)問該拍賣傭金是否需要繳納契稅？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：四川省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-13

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）第一條規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2009〕603號(hào)）根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否進(jìn)行水電轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)，以此開具轉(zhuǎn)售水電發(fā)票，并進(jìn)行納稅申報(bào)？

問題內(nèi)容：請(qǐng)問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍無(wú)銷售水電業(yè)務(wù)（鑒于銷售水電需具備相應(yīng)資質(zhì)，我司也無(wú)法增加此項(xiàng)業(yè)務(wù)）），在實(shí)際操作中，水表與電表均只能以房地產(chǎn)公司的名義開戶，施工單位的用水用電均從我司水表與電表出去，我司只能先行墊付水電費(fèi)，取得水電費(fèi)發(fā)票，然后再向施工單位收取其所用水電費(fèi)，此時(shí)我司能否開具轉(zhuǎn)售水電費(fèi)發(fā)票，并進(jìn)行納稅申報(bào)？如若不行，那我司向施工單位收取其所用水電費(fèi)業(yè)務(wù)是否屬于不征稅業(yè)務(wù)，我司只需開具收據(jù)即可，無(wú)需進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)？請(qǐng)明確予以答復(fù)

答復(fù)機(jī)構(gòu)：浙江12366中心

答復(fù)時(shí)間：2021-05-13

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法>的決定》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第587號(hào)）及《增值稅發(fā)票開具使用指南》（稅總貨便函〔2017〕127號(hào)）規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。

因此，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除國(guó)家有明令禁止銷售的外，即使超出營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營(yíng)范圍，也應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)開具發(fā)票。

22、是否征收土地增值稅及計(jì)稅價(jià)格

留言內(nèi)容：甲公司于2005年向我公司購(gòu)買了十畝土地，支付土地款五十萬(wàn)元，并自行投入資金在該地塊上建設(shè)了一棟廠房，由于土地權(quán)屬尚未過(guò)戶，所以廠房的產(chǎn)權(quán)證仍舊辦在我公司名下。后雙方涉及經(jīng)濟(jì)糾紛，2019年經(jīng)法院審判，將該土地和房產(chǎn)合計(jì)評(píng)估作價(jià)370萬(wàn)（其中土地評(píng)估價(jià)120萬(wàn)元）判決給甲公司。甲公司憑借法院判決書前往稅務(wù)局辦理權(quán)屬的契稅手續(xù)，稅務(wù)局要求我公司就轉(zhuǎn)讓土地和廠房繳納增值稅和土地增值稅，計(jì)稅價(jià)值為法院委托評(píng)估價(jià)370萬(wàn)元，對(duì)此我公司有異議。我公司認(rèn)為廠房是甲公司自行投入資金建設(shè)，由于當(dāng)時(shí)土地證尚未辦給甲公司，所以廠房的房產(chǎn)證只能辦在我公司名下，現(xiàn)在法院判決認(rèn)定廠房是甲公司自行投資建設(shè)的，廠房產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸甲公司所有，但我公司不應(yīng)該構(gòu)成轉(zhuǎn)讓廠房的納稅義務(wù)，只有轉(zhuǎn)讓土地的納稅責(zé)任，而且轉(zhuǎn)讓款只有五十萬(wàn)元，計(jì)稅價(jià)格應(yīng)該只有五十萬(wàn)元，而不是將土地和房產(chǎn)合并，按評(píng)估價(jià)370萬(wàn)元計(jì)算增值稅和土地增值稅。請(qǐng)問稅務(wù)局的征稅方式是否合理？我們公司的訴求是否合理？謝謝??！

回復(fù)部門：福建省稅務(wù)局納稅服務(wù)中心

回復(fù)內(nèi)容：納稅人發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情形，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按規(guī)定計(jì)算繳納增值稅及土地增值稅。根據(jù)您的敘述，2005年度約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給甲公司但未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，實(shí)際上未發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)應(yīng)根據(jù)法院判決情況，按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納增值稅；土地增值稅上，貴公司應(yīng)按照舊房轉(zhuǎn)讓情形計(jì)算繳納，按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

文件依據(jù)：

一、根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止<中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例>和修改<中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例>的決定》（國(guó)令第691號(hào)）規(guī)定：“第一條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)(以下簡(jiǎn)稱勞務(wù))，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。”

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）規(guī)定：“第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”

三、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。”

23、是否視同銷售

問題內(nèi)容：我公司為房地產(chǎn)公司，送成交客戶物業(yè)費(fèi)或其他實(shí)物禮品，是否需要視同銷售？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-11

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局第50號(hào)令）第四條第（八）款規(guī)定，單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第十四條第（一）款規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

因此，房地產(chǎn)公司無(wú)償贈(zèng)送給客戶的物業(yè)服務(wù)和實(shí)物禮品屬于增值稅視同銷售。

24、土增稅清算新房舊房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

問題內(nèi)容：請(qǐng)問內(nèi)蒙古房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土增稅清算時(shí)，新房、舊房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么，依據(jù)的哪個(gè)文件，謝謝。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-12

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)財(cái)政廳 內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局 內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（內(nèi)財(cái)稅字〔1995〕654號(hào)）第一條的規(guī)定關(guān)于新建房與舊房的劃分問題。新建房是指竣工或交付使用不滿1年（含）一年的房產(chǎn)。凡是已投入使用1年以上的房產(chǎn)均屬舊房。

25、惠州新房交契稅所涉及的第2套、第3套房的定義

內(nèi)容：1、在惠州買第1套房，交契稅時(shí)因?yàn)椴煌讛?shù)的稅率不同。請(qǐng)問所涉及的第幾套房問題，是指惠州范圍、還是廣東范圍、還是全國(guó)范圍內(nèi)有幾套房？2、如果也包括惠州之外的，在廣東其它市購(gòu)買的安居商品房，是政府保障性住房，不能上市交易，是否也算在已有套數(shù)？

回復(fù)單位：國(guó)家稅務(wù)總局惠州市惠陽(yáng)區(qū)稅務(wù)局

回復(fù)時(shí)間：2021-05-08 17:01

回復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào) ）規(guī)定：（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。家庭第三套及以上住房的，按3%的稅率征收契稅。按照惠州現(xiàn)行契稅政策，惠州個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)繳納契稅“家庭唯一住房”不僅限于同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)，您只需按照您持有房產(chǎn)情況如實(shí)申報(bào)繳納契稅即可。

26、行政處罰 > 重大稅收違法失信案件信息 > 重大稅收違法失信案件信息詳情

發(fā)布時(shí)間：2020-07-20

來(lái)源：河北省稅務(wù)局

重大稅收違法失信案件信息公告

納稅人名稱 唐山市xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼納稅人識(shí)別號(hào) xxx

注冊(cè)地址 河北省唐山路xxx層

主要違法事實(shí)

經(jīng)原河北省地方稅務(wù)局稽查局檢查，發(fā)現(xiàn)其在2012年01月01日至2014年12月31日期間，主要存在以下問題：采取偷稅手段，不繳或者少繳應(yīng)納稅款1024.61萬(wàn)元。

相關(guān)法律依據(jù)及稅務(wù)處理稅務(wù)行政處罰情況 依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)其處以追繳稅款1024.61萬(wàn)元的行政處理、處以罰款512.31萬(wàn)元的行政處罰。

27、國(guó)家稅務(wù)總局贛州市稅務(wù)局稽查局稅務(wù)處理決定書

贛市稅稽處〔2019〕50009號(hào)

贛州市XXX發(fā)展有限公司：（納稅人識(shí)別號(hào)：XXX）

我局（所）于2018年1月3日起對(duì)你（單位）2015年1月1日至2016年12月31日2015年1月1日至2016年12月31日涉稅情況進(jìn)行了檢查，違法事實(shí)及處理決定如下：

一、 違法事實(shí)

你公司收到房款一直掛“其他應(yīng)付款”、“預(yù)收賬款”科目并只部份預(yù)繳了增值稅，符合納稅義務(wù)發(fā)生條件后未按規(guī)定及時(shí)轉(zhuǎn)作產(chǎn)品銷售收入按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅，2016年5月-12月共收到房款掛“其他應(yīng)付款”科目未按規(guī)定轉(zhuǎn)作產(chǎn)品銷售收入56909189.00元，應(yīng)繳增值稅2709961.40元，已預(yù)繳增值稅547009.53元，應(yīng)補(bǔ)繳2016年5月-12月按規(guī)定應(yīng)繳而未繳增值稅2162951.87元。其中：

5月份：收到預(yù)收款16077938元，應(yīng)繳增值稅459369.66元，已繳130942.23元，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅328427.43元；應(yīng)補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅22989.92元；應(yīng)補(bǔ)繳教育費(fèi)附加9852.82元；應(yīng)補(bǔ)繳地方教育附加6568.55元。

6月份：收到預(yù)收款7117631元，應(yīng)繳增值稅203360.89元，已繳210598.49元，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅-7237.60元。

7月份：收到預(yù)收款7511408元，應(yīng)繳增值稅214611.66元，已繳10571.43元，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅204040.23元，減去6月多繳稅款，實(shí)際應(yīng)補(bǔ)繳增值稅196802.63元；應(yīng)補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅13776.18元；應(yīng)補(bǔ)繳教育費(fèi)附加5904.08元；應(yīng)補(bǔ)繳地方教育附加3936.05元。

8月份：收到預(yù)收款6167000元，應(yīng)繳增值稅176200元，已繳21714.29元，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅154485.71元；應(yīng)補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅10814元；應(yīng)補(bǔ)繳教育費(fèi)附加4634.57元；應(yīng)補(bǔ)繳地方教育附加3089.71元。

9月份：收到預(yù)收款3721805元，應(yīng)繳增值稅106337.29元，已繳173183.09元，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅-66845.80元。

10月份：收到預(yù)收款5778793元，應(yīng)繳增值稅165108.37元，已繳0.00元，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅165108.37元，減去9月多繳稅款，實(shí)際應(yīng)補(bǔ)繳增值稅98262.57元；應(yīng)補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅6878.38元；應(yīng)補(bǔ)繳教育費(fèi)附加2947.88元；應(yīng)補(bǔ)繳地方教育附加1965.25元。

11月份：收到預(yù)收款8609763元，應(yīng)繳增值稅245993.23元，已繳0.00元，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅245993.23元；應(yīng)補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅17219.53元；應(yīng)補(bǔ)繳教育費(fèi)附加7379.80元；應(yīng)補(bǔ)繳地方教育附加4919.86元。

12月份：實(shí)現(xiàn)銷售收入56909189.00元，應(yīng)繳增值稅2709961.38元，減去5-11月應(yīng)繳1570981.10元，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅1138980.30元；應(yīng)補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅79728.62元；應(yīng)補(bǔ)繳教育費(fèi)附加34169.41元；應(yīng)補(bǔ)繳地方教育附加22779.61元。

綜上:

1、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）之《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第一條、第十八條、第四十五條第（一）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第一條、第八條第（一）款、第十五條的規(guī)定，你公司本期合計(jì)應(yīng)補(bǔ)繳應(yīng)繳未繳增值稅2162951.87元。

2、根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、第五條的規(guī)定，你公司本期合計(jì)應(yīng)補(bǔ)繳應(yīng)繳未繳城市維護(hù)建設(shè)稅151406.63元。

3、根據(jù)國(guó)務(wù)院《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》第三條、第六條規(guī)定和《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定>的決定》（國(guó)務(wù)院令第448號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，你公司本期合計(jì)應(yīng)補(bǔ)繳應(yīng)繳未繳教育費(fèi)附加64888.56元。

4、根據(jù)《江西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省財(cái)政廳等部門關(guān)于江西省地方教育附加征收管理辦法的通知》（贛府廳發(fā)〔2010〕36號(hào)）的規(guī)定，你公司本期合計(jì)應(yīng)補(bǔ)繳應(yīng)繳未繳地方教育附加43259.03元。

二、 處理決定

（一）根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條、第六十四條第（二）款的規(guī)定，追繳你公司2016年5-12月少繳的增值稅2162951.87元、城市維護(hù)建設(shè)稅151406.63元，并依法加收滯納金。

（二）根據(jù)國(guó)務(wù)院《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》第三、六條規(guī)定和《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定>的決定》（國(guó)務(wù)院令第448號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，追繳你公司2016年5-12月少繳的教育費(fèi)附加64888.56元。

（三）根據(jù)《江西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省財(cái)政廳等部門關(guān)于江西省地方教育附加征收管理辦法的通知》（贛府廳發(fā)〔2010〕36號(hào)）第二條、第三條的規(guī)定，追繳你公司2016年5-12月少繳的地方教育附加43259.03元。

以上稅費(fèi)合計(jì)2422506.09元。

限你（單位）自收到本決定書之日起15日內(nèi)到國(guó)家稅務(wù)總局贛州市稅務(wù)局第一稅務(wù)分局將上述稅款及滯納金繳納入庫(kù)，并按照規(guī)定進(jìn)行相關(guān)賬務(wù)調(diào)整。逾期未繳清的，將依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十條規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行。

你（單位）若同我局（所）在納稅上有爭(zhēng)議，必須先依照本決定的期限繳納稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后可自上述款項(xiàng)繳清或者提供相應(yīng)擔(dān)保被稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)之日起六十日內(nèi)依法向國(guó)家稅務(wù)總局贛州市稅務(wù)局申請(qǐng)行政復(fù)議。

二Ｏ一九年五月二十二日

28、房地產(chǎn)企業(yè)：交房后發(fā)生的后續(xù)支出如何稅前扣除

2021年05月14日 中國(guó)稅務(wù)報(bào) 版次：07

作者：馮巨峰 唐德發(fā)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，不少企業(yè)在樓盤交接后，往往還會(huì)發(fā)生后續(xù)支出。近日，2020年度企業(yè)所得稅匯算清繳進(jìn)入沖刺階段，不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅負(fù)責(zé)人都在咨詢：對(duì)于交房后的后續(xù)支出，如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

案例

某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2017年3月受讓一宗土地用于開發(fā)別墅住宅，總可售建筑面積10萬(wàn)平方米。2019年10月，甲公司向當(dāng)?shù)胤抗懿块T提交該樓盤的竣工備案資料，并進(jìn)行交付。已知當(dāng)年已售面積8萬(wàn)平方米，按稅法規(guī)定計(jì)算的可售面積單位工程計(jì)稅成本為每平方米8000元。2020年1月~12月，甲公司又陸續(xù)銷售尾盤3套住宅，面積1000平方米，該樓盤還陸續(xù)發(fā)生小區(qū)綠化支出1000萬(wàn)元。后續(xù)發(fā)生的這1000萬(wàn)元成本，甲公司應(yīng)如何在2020年度企業(yè)所得稅匯算清繳中進(jìn)行稅務(wù)處理？

分析

這個(gè)業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的普遍性，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)務(wù)中都會(huì)遇到。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“31號(hào)文件”）第二十八條對(duì)企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序的規(guī)定，對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配。其中，應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。31號(hào)文件第二十九條同時(shí)規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。

根據(jù)上述規(guī)定，后續(xù)發(fā)生的1000萬(wàn)元支出，應(yīng)遵循受益原則和分配原則，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品中進(jìn)行分配。具體來(lái)說(shuō)，該樓盤已售面積=2019年度已銷售面積+2020年度已售面積=80000+1000=81000（平方米），未售面積=總可售建筑面積-已售面積=100000-81000=19000（平方米）。已銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配的計(jì)稅成本=后續(xù)支出的計(jì)稅成本×（已售面積÷總可售面積×100%）=1000×（ 81000÷100000×100%）=810（萬(wàn)元），未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配的后續(xù)支出計(jì)稅成本=后續(xù)支出的計(jì)稅成本×（未售面積÷總可售面積×100%）=1000×（19000÷100000×100%）=190（萬(wàn)元）。

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，甲公司2020年發(fā)生的這1000萬(wàn)元小區(qū)綠化支出，已銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配810萬(wàn)元，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配190萬(wàn)元。其中，810萬(wàn)元可在2020年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)稅前扣除；剩余190萬(wàn)元，待相應(yīng)的未銷開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售時(shí)，再予扣除。