房地產(chǎn)企業(yè)如果參與一級開發(fā)，常常會修建安置房分配給被拆遷戶，這部分安置房到底要不要視同銷售？如何視同銷售？實務(wù)中爭議頗大，這篇文章嘗試為大家深入分析這個問題。

一、問題的關(guān)鍵：判斷安置房是否屬于房地產(chǎn)公司

安置房視同銷售的前提是必須屬于房地產(chǎn)公司，如果不屬于房地產(chǎn)公司，當(dāng)然不需要視同銷售，但如何判斷？

1、如何判斷安置房產(chǎn)權(quán)歸屬？

我們通常從兩個環(huán)節(jié)判斷，一個是安置房對應(yīng)土地的土地證，一個是安置房后續(xù)的報建手續(xù)，如果屬于房地產(chǎn)公司，土地證的所有權(quán)人一定是房企，安置房后續(xù)報建手續(xù)主體也一定是房企；如果不是，則不屬于房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房。

2、無需視同銷售的安置房

如果安置房不屬于房地產(chǎn)公司，不需要房地產(chǎn)公司視同銷售；只需要將所有花在安置房的成本計入土地成本——回遷房建造成本即可。

典型的如房企替政府代建安置房，就屬于這種情況，或者在某些城市（如西安）舊城改造模式中的安置房是放在城改辦名下，但是由房企負(fù)責(zé)建設(shè)。這里需要關(guān)注的是總包協(xié)議誰來簽？施工單位發(fā)票開給房企還是政府方？以及企業(yè)以什么樣的證據(jù)鏈入賬。

3、需要視同銷售的安置房

如果安置房屬于房地產(chǎn)公司，必須視同銷售，按照稅法的規(guī)定，主要涉及增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個稅種。企業(yè)財務(wù)處理建議計入收入的同時計入項目土地成本——拆遷補(bǔ)償與安置費用。

二、安置房視同銷售價格如何判斷？

1、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅應(yīng)如何確認(rèn)視同銷售價格？

增值稅的財稅（2016）36號文附件一，土地增值稅的文件主要是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006 ]187號和《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》國稅函〔2010〕220號文件，企業(yè)所得稅的文件主要是國稅發(fā)（2009）31號文。

三個文件中，增值稅視同銷售的邏輯和企業(yè)所得稅的邏輯基本一樣，都是有三個判斷標(biāo)準(zhǔn)：

第一步，先看本企業(yè)同期同類產(chǎn)品平均價格；

第二步，再看其他企業(yè)同期同類產(chǎn)品平均價格；

第三步，按照組成計稅價格：成本*（1+成本利潤率）

按照增值稅的規(guī)定，成本利潤率為10%；按照企業(yè)所得稅規(guī)定，成本利潤率為15%。

這里唯獨土地增值稅的規(guī)定有所不同，是按照兩個判斷標(biāo)準(zhǔn)：

第一步，按本企業(yè)在同一地區(qū)同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

第二步，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

實務(wù)中通常三個稅種參考同一個標(biāo)準(zhǔn)，否則講給企業(yè)和征管機(jī)關(guān)都帶來巨大的麻煩。

2、特殊情況下的視同銷售價格

有些時候，由于涉及到舊城改造項目，可能在拆遷補(bǔ)償協(xié)議或政府文件約定了安置房價格，那么可以按照約定價格作為視同銷售價格。但需要注意的是，這個約定一定要高于成本，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)依然會認(rèn)定為價格不公允，而要求按照稅法規(guī)定重新計算價格。

三、安置房的補(bǔ)差價問題如何處理？

安置房設(shè)計戶型和面積不可能同需要安置的各戶面積完全一致，這就出現(xiàn)了實務(wù)中的補(bǔ)差問題，有兩種可能情況出現(xiàn)：

1、安置戶選擇戶型面積大于應(yīng)補(bǔ)償面積

對于多出面積，安置戶通常應(yīng)按照約定價格向房地產(chǎn)公司繳納補(bǔ)差價款。這部分補(bǔ)差價款依然有兩種可能的情況：

第一種情況，安置房不屬于房地產(chǎn)公司，假定屬于城改辦，這里的補(bǔ)差價款有可能直接支付城改辦，也有可能直接支付企業(yè)，如果支付城改辦，城改辦會將所有拆遷補(bǔ)償收支統(tǒng)一打包計算，未來作為房企拆遷成本；如果直接支付企業(yè)，企業(yè)也不需要作為收入，直接沖減拆遷補(bǔ)償費即可。

第二種情況，安置房屬于房地產(chǎn)公司，收到補(bǔ)差價款會計核算應(yīng)作為收入處理，所得稅當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)計入應(yīng)稅收入，但在土地增值稅處理上出現(xiàn)了不同的規(guī)則。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》國稅函〔2010〕220號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。

為什么不能計入收入，而要在土增清算中沖減成本，關(guān)鍵點恐怕還是在加計扣除上吧，這樣一來，這個部分企業(yè)不能加計扣除了。但這個特殊規(guī)定無意中增加了企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)雙方的工作風(fēng)險，也導(dǎo)致了會計、所得稅與土增的一個重要差異。

2、安置戶選擇戶型面積小于應(yīng)補(bǔ)償面積

對于少給的面積，房企應(yīng)按照約定價格給與補(bǔ)償，這部分處理起來相對簡單，無論是會計處理、所得稅還是土地增值稅，都應(yīng)當(dāng)直接計入拆遷補(bǔ)償費。

四、安置房視同銷售的會計處理問題

對于視同銷售的安置房，我們建議應(yīng)在房屋交付使用時進(jìn)行視同銷售處理，同時也應(yīng)在會計核算中進(jìn)行對應(yīng)會計處理：

第一步，確認(rèn)收入同時確認(rèn)成本

借：土地成本——拆遷補(bǔ)償費

貸：主營業(yè)務(wù)收入——安置房

第二步，實施成本結(jié)轉(zhuǎn)

借：開發(fā)產(chǎn)品——安置房

貸：安置房應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本（其中應(yīng)包含視同銷售計入的土地成本）

借：主營業(yè)務(wù)成本——安置房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——安置房