本期以?xún)蓚€(gè)經(jīng)典案例來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)強(qiáng)化自身稅務(wù)管理的必要性。

案例一 每平米銷(xiāo)售價(jià)格降低100元，稅后利潤(rùn)多出幾千萬(wàn)？

山西某房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周邊房子均價(jià)在4-5千元/平左右，該房企聘請(qǐng)了世聯(lián)地產(chǎn)為其做銷(xiāo)售代理。該房企因在當(dāng)?shù)氐钠放朴绊懥ι锌?，再加上產(chǎn)品品質(zhì)較優(yōu)，房子價(jià)格比周邊每平米貴幾百塊，最終給到的銷(xiāo)售參考價(jià)為5500元/平。世聯(lián)方代表結(jié)合各類(lèi)因素進(jìn)行綜合分析（惟獨(dú)沒(méi)有考慮稅收因素），最終確定的價(jià)格就是5500元/平，并客觀闡述了自己的理由。

大家知道，房地產(chǎn)企業(yè)用于樓盤(pán)定價(jià)的方法通常有如下幾種：

①成本加成法；

②目標(biāo)利潤(rùn)法；

③隨行就市法（房企用的最多）。

先看其他的房子的價(jià)格，再結(jié)合自家產(chǎn)品的特點(diǎn)，最終得出一個(gè)價(jià)格。其中基本上很少涉及成本和利潤(rùn)，稅收因素就更不必說(shuō)。

雖然近幾年隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的被動(dòng)影響，各家房企都紛紛把財(cái)稅管理上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面，但是真正懂稅務(wù)籌劃的人，屈指可數(shù)。由于該房企開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品當(dāng)中有一部分為普通住宅，而普通住宅增值率不超過(guò)20%的，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，可以享受免征土地增值稅的規(guī)定。上下雖然只有一百元的單價(jià)差距，但一個(gè)要交至少30%的土地增值稅，一個(gè)不用交，優(yōu)勢(shì)差距，效果立顯。同時(shí)，因單價(jià)減少100元所帶來(lái)的銷(xiāo)售額降低值，遠(yuǎn)低于免征土增稅所帶來(lái)的收益（一正一負(fù)相抵之后，最終該房企還因稅盾效應(yīng)額外獲益幾千萬(wàn)）。因此，該房企應(yīng)將銷(xiāo)售價(jià)格定為5400元/平。

在房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)體系中，圍繞稅收理論為基礎(chǔ)，存在一個(gè)“價(jià)格盲區(qū)”和“低效區(qū)間”。當(dāng)定價(jià)落于盲區(qū)內(nèi)時(shí)，隨著銷(xiāo)售價(jià)格的上升，稅后利潤(rùn)并沒(méi)有隨之上升；當(dāng)定價(jià)落于低效區(qū)間時(shí)，隨著價(jià)格的提升，稅后利潤(rùn)呈現(xiàn)以一個(gè)異常低效的“緩慢爬坡”狀態(tài)。

溫馨提示：一二線的房地產(chǎn)企業(yè)在做產(chǎn)品定價(jià)之前，一定要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)顧問(wèn)測(cè)算一番，如何巧妙規(guī)避價(jià)格盲區(qū)，方可令項(xiàng)目稅后利潤(rùn)最大化。

案例二 以租代售中的納稅風(fēng)險(xiǎn)

浙江K市的一樓盤(pán)已正式對(duì)外銷(xiāo)售，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不高，最高6-7千元/平方米左右。A某以70萬(wàn)元價(jià)款購(gòu)得了該樓盤(pán)的一套房子，套內(nèi)面積大概在100平左右。大家都知道，上海的房?jī)r(jià)向來(lái)以貴而著稱(chēng)；可不知道的是，在上海有比頂級(jí)豪宅更貴的不動(dòng)產(chǎn)，那就是公墓。A某常居上海，父母身故后，因無(wú)錢(qián)購(gòu)置墓地，在離滬僅一小時(shí)車(chē)程的浙江K市購(gòu)買(mǎi)了一居室，用于存放父母的骨灰。A某平常在滬上班，周末便驅(qū)車(chē)前往K市，一來(lái)放松身心，二來(lái)也順道陪陪父母。但，這件事很快便鬧得人盡皆知，很多業(yè)主聯(lián)名投訴至物業(yè)，要求此君搬走。A某不樂(lè)意，認(rèn)為這房子是我花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的，不愿搬走。于是雙方就此產(chǎn)生分歧，經(jīng)過(guò)媒體的曝光與發(fā)酵，一時(shí)間，這件事成為熱搜頭條，成了人們茶余飯后津津樂(lè)道的談資。

僅從稅務(wù)角度考慮，假設(shè)該小區(qū)的樓盤(pán)不再銷(xiāo)售，而是改為長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)，又假設(shè)一套70萬(wàn)元的房子對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本為40萬(wàn)元，那么在不考慮其他成本費(fèi)用及稅費(fèi)的前提下，開(kāi)發(fā)商需繳納土地增值稅：（70-40）*40%-40*5%=10（萬(wàn)元）。房子的所有權(quán)仍歸屬于開(kāi)發(fā)商，小業(yè)主以一次性支付租金的方式取得了房子的使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，故而無(wú)需繳納土地增值稅。

一套房子節(jié)省10萬(wàn)元稅費(fèi)，那100套、1000套呢？假設(shè)不是普通住宅，而是動(dòng)輒千萬(wàn)的別墅豪宅呢，由出售改為出租所帶來(lái)的土地增值稅變化，不容小覷。當(dāng)然，我們一貫強(qiáng)調(diào)的是，在考慮稅收籌劃時(shí)，且不可拘泥于一點(diǎn)一面，而應(yīng)作通盤(pán)全局考慮。

再以上述案例為引，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商固然因?yàn)槌鲎庑袨槊馊チ送猎龆惖募{稅義務(wù)，但卻額外增加了兩道稅：土地使用稅和房產(chǎn)稅。

最終問(wèn)題回到原點(diǎn)：我們需要算一筆賬，看看土地增值稅的減少值，與土地使用稅和房產(chǎn)稅二者的增值稅，孰高孰低。若前者高，則出租更優(yōu)；反之則是出售更宜。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，納稅籌劃的市場(chǎng)空間很大，理論空間更大。