在房地產(chǎn)企業(yè)銷售過(guò)程之中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些促銷手段、違約和代收有線電視開(kāi)戶費(fèi)、管道煤氣開(kāi)戶費(fèi)等費(fèi)用的現(xiàn)象。針對(duì)以上促銷、收付違約金和代收各類費(fèi)用如何進(jìn)行稅務(wù)處理？這涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的稅收安全問(wèn)題。

一、房企代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”的“業(yè)財(cái)稅法融合”控稅之策

（一）代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”的業(yè)務(wù)模式

1、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用”的財(cái)稅界定

根據(jù)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財(cái)會(huì)〔2013〕17號(hào)?。┑诙鶙l《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條的規(guī)定，所謂的“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。

2、代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”的業(yè)務(wù)模式

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過(guò)程中，往往發(fā)生代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”的業(yè)務(wù)模式有如下兩種：

代收業(yè)務(wù)模式一：房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂的售房合同時(shí)，房?jī)r(jià)里含有為有線電視臺(tái)、煤氣公司、熱力公司等第三方代收的有線電視開(kāi)戶費(fèi)、管道煤氣開(kāi)戶費(fèi)等費(fèi)用，即房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者直接收取的以上代收的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用一起計(jì)入房?jī)r(jià)開(kāi)具發(fā)票給購(gòu)買者。

代收業(yè)務(wù)模式二：房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂的售房合同時(shí)，房?jī)r(jià)里不含有為有線電視臺(tái)、煤氣公司、熱力公司等第三方代收的有線電視開(kāi)戶費(fèi)、管道煤氣開(kāi)戶費(fèi)等費(fèi)用，即房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者直接收取的以上代收的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用單獨(dú)與房?jī)r(jià)分開(kāi)收取不計(jì)入房?jī)r(jià)，由第三方開(kāi)具發(fā)票給購(gòu)買者。

（二）代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”的法務(wù)處理

選擇代收業(yè)務(wù)模式一而不能選擇業(yè)務(wù)模式二

企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的業(yè)務(wù)模式必須與法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定相匹配，否則是違法行為，有法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，以上所談到的代收“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用”的兩種業(yè)務(wù)模式。房地產(chǎn)企業(yè)必須選擇業(yè)務(wù)模式一而不應(yīng)該選擇業(yè)務(wù)模式二。因?yàn)榻鸱康禺a(chǎn)企業(yè)代收的“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用”必須含在房?jī)r(jià)中，所以房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的過(guò)程中，在房?jī)r(jià)之外另行收取煤氣管道開(kāi)通費(fèi)、有線電視、供水、供氣安裝費(fèi)是違法行為。具體分析如下：

1、法律依據(jù)分析

《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第十三條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財(cái)會(huì)〔2013〕17號(hào)　）第二十六條　房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用等成本項(xiàng)目。“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。

《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條第（一）項(xiàng)第4款規(guī)定：商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi)。

基于以上政策法律規(guī)定，住宅小區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包含在商品房的價(jià)格之中。既然供氣、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包含在房?jī)r(jià)之中，則房產(chǎn)公司再行向業(yè)主收取管道煤氣開(kāi)通費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)用等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用就是在商品房的標(biāo)價(jià)之外加價(jià)收費(fèi)，也是一種重復(fù)收費(fèi)的行為，也是一種違法收費(fèi)行為。

2、結(jié)論

通過(guò)以上法律依據(jù)分析，得出如下結(jié)論：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在與購(gòu)房者簽訂售房合同時(shí)，不能約定：在房?jī)r(jià)之外另行向購(gòu)房者收取煤氣管道開(kāi)通費(fèi)、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、供水、供氣初裝費(fèi)等“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用”。

第二，房地產(chǎn)代第三方收取的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用”必須選擇上文中的“代收業(yè)務(wù)模式一”，二不能選擇“代收業(yè)務(wù)模式二”。

（三）代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”業(yè)務(wù)模式一的財(cái)務(wù)處理

1、財(cái)務(wù)核算的法律依據(jù)

《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財(cái)會(huì)〔2013〕17號(hào)?。┑诙鶙l　房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用等成本項(xiàng)目。根據(jù)（財(cái)政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的通知）（財(cái)會(huì)（2017）22號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)為履行合同發(fā)生的成本，不屬于其他企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范范圍且同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)當(dāng)作為合同履約成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)：

（一）該成本與一份當(dāng)前或預(yù)期取得的合同直接相關(guān)，包括直接人工、直接材料、制造費(fèi)用（或類似費(fèi)用）、明確由客戶承擔(dān)的成本以及僅因該合同而發(fā)生的其他成本；

（二）該成本增加了企業(yè)未來(lái)用于履行履約義務(wù)的資源；

（三）該成本預(yù)期能夠收回。

根據(jù)上述規(guī)定，“合同履約成本”即產(chǎn)品的生產(chǎn)成本或穗勞務(wù)的投入成本，在成本發(fā)生時(shí)應(yīng)通過(guò) “開(kāi)發(fā)成本”、科目進(jìn)行核算，完工時(shí)轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等資產(chǎn)，銷售時(shí)再轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等。

2、代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”業(yè)務(wù)模式一的財(cái)務(wù)處理（一般計(jì)稅情況下）

基于以上財(cái)務(wù)處理的政策依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”業(yè)務(wù)模式一的財(cái)務(wù)處理如下：

第一，代收費(fèi)用，并將代收“基礎(chǔ)設(shè)施”費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)的賬務(wù)處理

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

其他應(yīng)付款——代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”——煤氣管道、有線電視初裝費(fèi)等

第二，將代收“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用”移交給第三方時(shí)的賬務(wù)處理

借：其他應(yīng)付款——代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”——煤氣管道、有線電視初裝費(fèi)等

貸：銀行存款

第三，將代收“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用”并入房?jī)r(jià)一并開(kāi)具發(fā)票給購(gòu)房者時(shí)的賬務(wù)處理

借：預(yù)收賬款

其他應(yīng)付款——代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”——煤氣管道、有線電視初裝費(fèi)等

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅金）

（四）代收“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”業(yè)務(wù)模式一的稅務(wù)處理

1、稅法依據(jù)分析

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二十八條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取;當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào)) 附件2：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第(二)項(xiàng)“不征收增值稅項(xiàng)目”第4點(diǎn)規(guī)定：房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金不征增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條的規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

2、稅務(wù)處理

基于以上稅法政策規(guī)定，在銷售商品房的實(shí)踐過(guò)程中，購(gòu)房者支付多少錢給開(kāi)發(fā)商，必須向開(kāi)發(fā)商索取等額數(shù)量的發(fā)票金額，當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)代收的租房維修基金除外，如果房地產(chǎn)企業(yè)直接代收的有線電視開(kāi)戶費(fèi)、管道煤氣開(kāi)戶費(fèi)等“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用”，必須按照價(jià)外費(fèi)用合并到收入中申報(bào)繳納增值稅。

如果沒(méi)有申報(bào)繳納增值稅，則將面臨補(bǔ)稅、罰款和繳納滯納金的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

二、收到購(gòu)房者違約金的“業(yè)財(cái)稅法融合控稅”

（一）房地產(chǎn)企業(yè)收到購(gòu)買者違約金的業(yè)務(wù)模式

在房地產(chǎn)銷售商品房的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生收到購(gòu)房者違約金的業(yè)務(wù)模式有兩種：

1、業(yè)務(wù)模式一：合同未履行而發(fā)生的收到購(gòu)買者違約金的業(yè)務(wù)模式

商品房銷售合同已解除，購(gòu)房者放棄購(gòu)房意愿致使商品房銷售合同未履行，購(gòu)房者支付違約金給地產(chǎn)企業(yè)。

2、業(yè)務(wù)模式二：合同已經(jīng)履行而發(fā)生的收到購(gòu)房者違約金的業(yè)務(wù)模式

商品房銷售合同已經(jīng)履行，購(gòu)房者違約根據(jù)銷售合同的約定向地產(chǎn)企業(yè)支付違約金。

（二）收到購(gòu)房者違約金的法務(wù)處理

1、違約金與定金不能同時(shí)使用

《中華人民共和國(guó)民法典》（中華熱門(mén)共和國(guó)主席令地45號(hào)）第五百八十八條當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。

2、定金法則

《中華人民共和國(guó)民法典》（中華熱門(mén)共和國(guó)主席令地45號(hào)）第五百八十七條債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。根據(jù)此條規(guī)定，收受定金一方違約，則雙倍支付定金給付定金一方；給付定金一方違約，則沒(méi)收定金。

3、違約金的最高限額

《中華人民共和國(guó)民法典》（中華熱門(mén)共和國(guó)主席令地45號(hào)）第五百八十六條定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

（三）收到購(gòu)房者違約金的財(cái)務(wù)處理

1、業(yè)務(wù)模式一的財(cái)務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)因合同未履行而發(fā)生的收到購(gòu)買者違約金的業(yè)務(wù)模式的賬務(wù)處理如下：

借：庫(kù)存現(xiàn)金或銀行存款

貸：營(yíng)業(yè)外收入

2、業(yè)務(wù)模式二的財(cái)務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)因合同已經(jīng)履行而發(fā)生的收到購(gòu)房者違約金的業(yè)務(wù)模式的財(cái)務(wù)處理如下：

借：庫(kù)存現(xiàn)金或銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅金）

（四）收到購(gòu)房者違約金的稅務(wù)處理

企業(yè)的稅務(wù)處理必須與業(yè)務(wù)模式相匹配。收到購(gòu)房者違約金的稅務(wù)處理如下：

1、業(yè)務(wù)模式一的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)因合同未履行而發(fā)生的收到購(gòu)買者違約金的業(yè)務(wù)模式的稅務(wù)處理如下：

第一，在房地產(chǎn)與購(gòu)房者的銷售購(gòu)買法律關(guān)系中，房地產(chǎn)企業(yè)收到購(gòu)房者支付的違約金，不屬于增值稅的應(yīng)稅范疇或者說(shuō)不屬于增值稅應(yīng)稅稅目，不需要繳納增值稅。

第二，由于房地產(chǎn)企業(yè)收到購(gòu)房者因合同解除未履行而支付的違約金是屬于不繳納增值稅的非應(yīng)稅項(xiàng)目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)不需要開(kāi)具發(fā)票，直接向業(yè)主甲提供收款收據(jù)即可。

2、業(yè)務(wù)模式二的稅務(wù)處理

購(gòu)房合同已經(jīng)履行而發(fā)生的收到購(gòu)房者違約金的業(yè)務(wù)模式的稅務(wù)處理如下：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金屬于增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納增值稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，應(yīng)當(dāng)正常開(kāi)具發(fā)票，選擇的源開(kāi)票編碼應(yīng)該同“銷售不動(dòng)產(chǎn)”選擇的編碼一致。如果業(yè)主為個(gè)人開(kāi)具普通發(fā)票，如果業(yè)主為企業(yè)，也可以根據(jù)要求開(kāi)具專票。也就是說(shuō)違約金應(yīng)該同銷售房屋開(kāi)具的發(fā)票保持一致，如果開(kāi)具的是專用發(fā)票，那么購(gòu)買方取得價(jià)外費(fèi)用的專用發(fā)票正常可以抵扣進(jìn)項(xiàng)。

如果房地產(chǎn)企業(yè)收到業(yè)主的違約金（購(gòu)房合同履行）未計(jì)入價(jià)外費(fèi)用，申報(bào)繳納增值稅的，則存在少繳增值稅的風(fēng)險(xiǎn)，有罰款、補(bǔ)交稅款和滯納金的風(fēng)險(xiǎn)。

三、銷售環(huán)節(jié)中的三種促銷業(yè)務(wù)模式的“業(yè)財(cái)稅法融合”控稅之策

（一）售房贈(zèng)送汽車、家電及家具的財(cái)稅處理

1、財(cái)務(wù)處理

在銷售商品房的現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)贈(zèng)送的汽車、家電及家具與商品房的價(jià)格不可能分別開(kāi)票給購(gòu)房者，只有將商品房和贈(zèng)送的汽車、家電及家具的金額一起開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票給購(gòu)房者，購(gòu)房者才會(huì)接受。如果按照兼營(yíng)行為處理分別開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票和銷售汽車發(fā)票給購(gòu)房者，購(gòu)房者絕對(duì)不會(huì)接受?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)贈(zèng)送的汽車、家電及家具的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，是一種銷售過(guò)程中發(fā)生的支出費(fèi)用。因此，根據(jù)（財(cái)政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的通知）（財(cái)會(huì)（2017）22號(hào)）的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計(jì)能夠收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同進(jìn)行明細(xì)核算。合同取得成本的主要賬務(wù)處理。企業(yè)發(fā)生上述合同取得成本時(shí)，借記合同取得成本，貸記“銀行存款”“其他應(yīng)付款”等科目;對(duì)合同取得成本進(jìn)行攤銷時(shí)，按照其相關(guān)性借記“銷售費(fèi)用”等科目，貸記合同取得成本。涉及增值稅的，還應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處理。本科目期末借方余額，反映企業(yè)尚未結(jié)轉(zhuǎn)的合同取得成本。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房贈(zèng)送汽車、家電及家具等行為的賬務(wù)處理如下：

第一，購(gòu)買汽車、家電及家具入庫(kù)時(shí)

借：庫(kù)存商品——汽車、家電及家具

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：銀行存款

第二，贈(zèng)送汽車、家電及家具給購(gòu)房者時(shí)

借：合同取得成本——銷售費(fèi)用

貸：庫(kù)存商品——汽車、家電及家具

第三，對(duì)合同取得成本進(jìn)行攤銷時(shí)

借：銷售費(fèi)用

貸：合同取得成本——贈(zèng)送汽車、家電及家具

2、稅務(wù)處理

（1）不視同銷售處理繳納增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第（八）項(xiàng)的規(guī)定，“單位或者個(gè)體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同銷售貨物。

基于以上稅法條款的規(guī)定，視同銷售繳納增值稅必須要滿足贈(zèng)送的汽車、家電及家具是無(wú)償?shù)?，而有償?shù)馁?zèng)送或有條件的贈(zèng)送不屬于增值稅法上的視同銷售行為。房地產(chǎn)企業(yè)贈(zèng)送汽車、家電及家具給購(gòu)房者的目的不是無(wú)償贈(zèng)送，而是有條件的，不買房地產(chǎn)企業(yè)的商品房是不贈(zèng)送汽車、家電及家具的。因此房地產(chǎn)企業(yè)贈(zèng)送汽車、家電及家具給購(gòu)房者是有條件的贈(zèng)送，不是視同銷售繳納增值稅。

（2）視同銷售繳納企業(yè)所得稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人用于市場(chǎng)推廣或銷售，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第80號(hào)）第二條關(guān)于“企業(yè)移送資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題”的規(guī)定如下：企業(yè)發(fā)生《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）第二條規(guī)定情形的，除另有規(guī)定外,應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價(jià)值確定銷售收入。

因此，基于以上稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)售房時(shí)贈(zèng)送的汽車、家電及家具給購(gòu)房者視同銷售繳納企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價(jià)值確定銷售收入，在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)整。

3、贈(zèng)送的汽車、家電及家具給購(gòu)房者不代扣代繳購(gòu)房者個(gè)人所得稅

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2011]50號(hào)）第一條第2款.企業(yè)在向個(gè)人銷售商品(產(chǎn)品)和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，不征收個(gè)人所得稅?；诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)售房的同時(shí)贈(zèng)送汽車、家電及家具給購(gòu)房者，購(gòu)房者不征個(gè)人所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)不代扣代繳購(gòu)房者個(gè)人所得稅。

（二）開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品的財(cái)稅處理

1、開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品的業(yè)務(wù)模式

房地產(chǎn)企業(yè)為了留住意向客戶，提升客戶體驗(yàn)與服務(wù)滿意度，在客戶看房時(shí)會(huì)有一些小禮品的贈(zèng)送，如：食用油、餐具等。

2、開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品的財(cái)務(wù)處理

由于開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品純粹視促銷行為，根據(jù)（財(cái)政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的通知）（財(cái)會(huì)（2017）22號(hào)）的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計(jì)能夠收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同進(jìn)行明細(xì)核算。合同取得成本的主要賬務(wù)處理。企業(yè)發(fā)生上述合同取得成本時(shí)，借記合同取得成本，貸記“銀行存款”“其他應(yīng)付款”等科目;對(duì)合同取得成本進(jìn)行攤銷時(shí)，按照其相關(guān)性借記“銷售費(fèi)用”等科目，貸記合同取得成本。涉及增值稅的，還應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處理。本科目期末借方余額，反映企業(yè)尚未結(jié)轉(zhuǎn)的合同取得成本。

因此，如果房地產(chǎn)公司在贈(zèng)送給客戶小禮品時(shí)，禮品包裝上沒(méi)有印制企業(yè)的“LOGO”“名稱”等相關(guān)宣傳信息的情況下，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所購(gòu)禮品用于贈(zèng)送給客戶，屬于交際應(yīng)酬，交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，需要作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，在財(cái)務(wù)上在“管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi)”科目核算。

行為的賬務(wù)處理如下：

第一、購(gòu)買開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品入庫(kù)時(shí)

借：庫(kù)存商品——贈(zèng)送小禮品

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：銀行存款

第二、開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品時(shí)

借：管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi)

貸：庫(kù)存商品——贈(zèng)送小禮品

第三、交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，需要作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的賬務(wù)處理

借：管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi)

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）

如果房地產(chǎn)公司在贈(zèng)送給客戶小禮品時(shí)，禮品包裝上印制企業(yè)的“LOGO”“名稱”等相關(guān)宣傳信息的情況下，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品在“管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”核算。

3、開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品的稅務(wù)處理

1、視同銷售處理繳納增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第（八）項(xiàng)的規(guī)定，“單位或者個(gè)體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同銷售貨物。基于此稅法條款的規(guī)定，視同銷售繳納增值稅必須要滿足贈(zèng)送小禮品是無(wú)償?shù)模袃數(shù)馁?zèng)送或有條件的贈(zèng)送不屬于增值稅法上的視同銷售行為。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品是無(wú)償?shù)模仨氁曂N售繳納增值稅。增值稅的計(jì)稅依據(jù)按照以下公式確定：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）。

公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實(shí)際生產(chǎn)成本，銷售外購(gòu)貨物的為實(shí)際采購(gòu)成本。公式中的成本利潤(rùn)率根據(jù)《增值稅若干具體問(wèn)題的規(guī)定》（國(guó)稅發(fā)[1993]154號(hào)）第二條第 (四)項(xiàng)確定：納稅人因銷售價(jià)格明顯偏低或無(wú)銷售價(jià)格等原因，按法規(guī)需組成計(jì)稅價(jià)格確定銷售額的，其組價(jià)公式中的成本利潤(rùn)率為10%。

2、視同銷售繳納企業(yè)所得稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人用于市場(chǎng)推廣或銷售，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第80號(hào)）第二條關(guān)于“企業(yè)移送資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題”的規(guī)定如下：企業(yè)發(fā)生《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）第二條規(guī)定情形的，除另有規(guī)定外,應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價(jià)值確定銷售收入。

因此，基于以上稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品視同銷售繳納企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價(jià)值確定銷售收入，該移送資產(chǎn)的公允價(jià)值與視同銷售繳納增值稅的增值稅計(jì)稅依據(jù)相同。

3、開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品給購(gòu)房者代扣代繳個(gè)人所得稅

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào) ）第三條 企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品（包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同），以及企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，個(gè)人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，但企業(yè)贈(zèng)送的具有價(jià)格折扣或折讓性質(zhì)的消費(fèi)券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。

基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)盤(pán)贈(zèng)送小禮品必須按照“偶然所得”項(xiàng)目依照20%的稅率代扣代繳個(gè)人所得稅。

（三）老帶新業(yè)務(wù)支出的“業(yè)財(cái)稅法融合”控稅之策

1、業(yè)務(wù)模式

業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費(fèi)。

業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品

業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金

2、老帶新業(yè)務(wù)支出的賬務(wù)處理

根據(jù)（財(cái)政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的通知）（財(cái)會(huì)（2017）22號(hào)）的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計(jì)能夠收回的增量成本的科目。因此，老帶新業(yè)務(wù)支出的賬務(wù)處理如下：

第一，發(fā)生支出的賬務(wù)處理如下：

【業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費(fèi)的賬務(wù)處理】

借：合同取得成本

貸：其他應(yīng)付款——代老客戶支付物業(yè)費(fèi)

【業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品的賬務(wù)處理】

借：合同取得成本

貸：銀行存款——贈(zèng)送家電物品

【業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金的賬務(wù)處理】

借：合同取得成本

貸：銀行存款或庫(kù)存現(xiàn)金

第二，合同取得成本攤銷時(shí)的賬務(wù)處理

借：銷售費(fèi)用

貸：合同取得成本

3、老帶新業(yè)務(wù)支出的稅務(wù)處理

根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，老帶新業(yè)務(wù)支出的稅務(wù)處理，采用舉例法分析如下：

【業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費(fèi)的稅務(wù)處理案例分析】

（一）基本情況

A房開(kāi)公司開(kāi)展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功后免三年物業(yè)服務(wù)費(fèi)活動(dòng)，假如一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)5000元。A公司旗下?lián)碛形飿I(yè)子公司B，A公司向B公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)15000元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。A、B公司均為一般納稅人，請(qǐng)分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

（二）稅務(wù)處理分析

1、A公司代替老業(yè)主張某向B公司購(gòu)買了物業(yè)服務(wù)，支付對(duì)價(jià)15000元，B公司向老業(yè)主張某開(kāi)具等額增值稅發(fā)票普票。

2、老業(yè)主張某為A公司提供了經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，成功售出一套房產(chǎn)，A公司應(yīng)給老業(yè)主張某的傭金，代替老業(yè)主張某，購(gòu)買了三年的物業(yè)管理費(fèi)用。張某應(yīng)當(dāng)去稅務(wù)局代開(kāi)增值稅普通發(fā)票給A公司，A公司憑普票進(jìn)行稅前列支，同時(shí)A公司應(yīng)按規(guī)定代扣代繳張某個(gè)人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務(wù)報(bào)酬所得”。

【業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品的稅務(wù)處理分析】

（一）基本情況

一般納稅人A房開(kāi)公司開(kāi)展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功簽約后送彩電一臺(tái)活動(dòng)，假如外購(gòu)彩電不含稅價(jià)5000元/臺(tái)，稅款650元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。請(qǐng)分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

（二）稅務(wù)處理分析

1、A公司將購(gòu)買的彩電作為銷售傭金的對(duì)價(jià)而支付給老業(yè)主張某，因?yàn)閺埬碁锳公司提供了經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，成功售出一套房產(chǎn)。A公司屬于銷售彩電，向張某開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，按規(guī)定13%稅率征收增值稅。

2、張某獲得勞務(wù)報(bào)酬收入，應(yīng)當(dāng)去稅務(wù)局代開(kāi)增值稅普通發(fā)票給A公司，A公司憑普票進(jìn)行稅前列支，同時(shí)A公司應(yīng)按規(guī)定代扣代繳張某個(gè)人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務(wù)報(bào)酬所得”。

【業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金的稅務(wù)處理分析】

（一）基本情況

一般納稅人的A房開(kāi)公司開(kāi)展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功簽約后送現(xiàn)金5000元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。請(qǐng)分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

（二）稅務(wù)處理分析

老業(yè)主張某應(yīng)當(dāng)去稅務(wù)局代開(kāi)增值稅普通發(fā)票給A公司，A公司憑普票進(jìn)行稅前列支，同時(shí)A公司應(yīng)按規(guī)定代扣代繳張某個(gè)人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務(wù)報(bào)酬所得”。