1、法拍廠房

留言內(nèi)容：企業(yè)通過(guò)法拍獲得廠房過(guò)程中，替出讓方企業(yè)承擔(dān)的稅費(fèi)，是否可以計(jì)入期間費(fèi)用稅前列支。

回復(fù)部門：福建省稅務(wù)局納稅服務(wù)中心

回復(fù)內(nèi)容：您好，根據(jù)您的敘述，企業(yè)通過(guò)拍賣取得房產(chǎn)，替出讓方企業(yè)承擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)留存相關(guān)票據(jù)和代繳憑證，可以作在企業(yè)所得稅稅前扣除。

文件依據(jù)：

一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。”

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào))規(guī)定：“第五十六條 企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。

前款所稱歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。

……

第五十八條 固定資產(chǎn)按照以下方法確定計(jì)稅基礎(chǔ)：

(一)外購(gòu)的固定資產(chǎn)，以購(gòu)買價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計(jì)稅基礎(chǔ);

……

第五十九條 固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊，準(zhǔn)予扣除。

……

第六十五條 企業(yè)所得稅法第十二條所稱無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的、沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、商譽(yù)等。

第六十六條 無(wú)形資產(chǎn)按照以下方法確定計(jì)稅基礎(chǔ)：

(一)外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)，以購(gòu)買價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計(jì)稅基礎(chǔ);

……

第六十七條 無(wú)形資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的攤銷費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。”

三、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào))規(guī)定：“第五條 企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證，作為計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除相關(guān)支出的依據(jù)。

……

第七條 企業(yè)應(yīng)將與稅前扣除憑證相關(guān)的資料，包括合同協(xié)議、支出依據(jù)、付款憑證等留存?zhèn)洳?以證實(shí)稅前扣除憑證的真實(shí)性。”

2、佛山土地增值稅地下車位是按照建筑面積還是套內(nèi)面積計(jì)算呢

內(nèi)容：因佛山市車位的不動(dòng)產(chǎn)證書面積與其他城市不一樣，佛山的車位產(chǎn)權(quán)建筑面積包含公攤，建筑面積是套內(nèi)面積的2-3倍（廣州的車位建筑面積與套內(nèi)面積一致），想請(qǐng)問(wèn)，在土增稅清算時(shí)，車位的面積是按照建筑面積還是套內(nèi)面積計(jì)算呢？

回復(fù)單位：國(guó)家稅務(wù)總局佛山市順德區(qū)稅務(wù)局

回復(fù)時(shí)間：2021-05-19 09:20

回復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。根?jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào))規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗(yàn)收等確定。同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用，能按照受益對(duì)象直接歸集的，按照直接成本法計(jì)入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除；不能按照受益對(duì)象直接歸集的成本、費(fèi)用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偅粚?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào)）規(guī)定，利用地下人防設(shè)施建造的車位，是否按照以下方式處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計(jì)算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照人防設(shè)施竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。

關(guān)于人防車位收入、成本、費(fèi)用處理：針對(duì)利用地下人防設(shè)施建造的車位，《規(guī)程》第三十一條就其收入、成本、費(fèi)用處理給予明確，即建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計(jì)算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照人防設(shè)施竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。

3、環(huán)境保護(hù)稅繳納人是誰(shuí)

內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，繳納人為發(fā)包人還是承包人？

回復(fù)單位：國(guó)家稅務(wù)總局佛山市禪城區(qū)稅務(wù)局

回復(fù)時(shí)間：2021-05-19 10:56

回復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)稅法》（中華人民共和國(guó)主席令第六十一號(hào)）第二條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域，直接向環(huán)境排放應(yīng)稅污染物的企業(yè)事業(yè)單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者為環(huán)境保護(hù)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納環(huán)境保護(hù)稅。以上答復(fù)僅供參考，一切以現(xiàn)行稅法及稅收政策的具體規(guī)定為準(zhǔn)。

4、個(gè)人以不動(dòng)產(chǎn)投資入股涉稅問(wèn)題

內(nèi)容：請(qǐng)問(wèn)境內(nèi)自然人將名下的工業(yè)用地及廠房投資入股設(shè)立一家自然人獨(dú)資有限責(zé)任公司，不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶時(shí)是否需要繳納契稅和土地增值稅？謝謝！

回復(fù)單位：國(guó)家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局

回復(fù)時(shí)間：2021-05-18 10:53

回復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。” 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第138號(hào))第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。” 以上答復(fù)僅供參考，一切以現(xiàn)行稅法及稅收政策的具體規(guī)定為準(zhǔn)。

5、個(gè)人出租住房和工業(yè)廠房涉稅問(wèn)題

內(nèi)容：請(qǐng)問(wèn)境內(nèi)自然人出租住房和工業(yè)廠房如何繳納增值稅及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和土地使用稅、個(gè)人所得稅等？謝謝！

回復(fù)單位：國(guó)家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局

回復(fù)時(shí)間：2021-05-18 10:20

回復(fù)內(nèi)容：

一、增值稅：（一）住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5% （二）非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

二、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加分別按實(shí)際繳納的增值稅稅額的7%、3%、2%計(jì)征。

三、房產(chǎn)稅（轉(zhuǎn)租不征）：（一）住房：不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；（二）非住房：按不含稅租金收入的12%計(jì)稅。

四、個(gè)人所得稅-財(cái)產(chǎn)租賃所得：（住房稅率為10%，非住房稅率為20%） 1.每次收入在4000元以下的應(yīng)納稅額=（每次收入額－出租財(cái)產(chǎn)過(guò)程中繳納的稅費(fèi)－向出租方支付的租金－出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用－800）×稅率 2.每次收入在4000元以上的應(yīng)納稅額=（每次收入額－出租財(cái)產(chǎn)過(guò)程中繳納的稅費(fèi)－向出租方支付的租金－出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用）×(1－20％) ×稅率

五、城鎮(zhèn)土地使用稅：按不同區(qū)域和用途分別按實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積計(jì)征，但以下情形免征或不征：（一）對(duì)個(gè)人出租住房的；（二）個(gè)人轉(zhuǎn)租情形的。

六、印花稅：簽訂合同的雙方均按合同總金額的千分之一計(jì)稅（但對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅）

七、備注：1.2021年4月1日起，月租金收入未超過(guò)15萬(wàn)元的，免征增值稅。2.2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。以上答復(fù)僅供參考，一切以現(xiàn)行稅法及稅收政策的具體規(guī)定為準(zhǔn)。

6、如何準(zhǔn)確理解計(jì)稅成本核算終止日

問(wèn)題內(nèi)容：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三十五條：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。關(guān)于這個(gè)條款，我們的理解是，計(jì)稅成本核算終止日之前實(shí)際發(fā)生并取得合法票據(jù)的成本，都應(yīng)該計(jì)入計(jì)稅成本。比如某項(xiàng)目2020年11月完工，企業(yè)將計(jì)稅成本核算的終止日確定為2021年5月30日，那么在2021年5月30日前發(fā)生并取得合法票據(jù)的成本都應(yīng)該計(jì)入計(jì)稅成本。也有人認(rèn)為，計(jì)稅成本只包含截止2020年12月31日實(shí)際發(fā)生的成本及已經(jīng)計(jì)提在賬上，在所得稅匯算之前取得發(fā)票的成本，不包含在2021年1-5月實(shí)際發(fā)生并取得合法票據(jù)但沒(méi)有在2020年計(jì)提的成本。以上兩種不同理解，對(duì)計(jì)稅成本的核算差異較大，哪種理解是正確的？特向總局咨詢，以正確理解該條款，準(zhǔn)確計(jì)算計(jì)稅成本。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：廈門市稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-20

答復(fù)內(nèi)容：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可將當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前之任何一日，作為計(jì)稅成本核算的終止日。

7、土地增值稅清算中的監(jiān)理費(fèi)及造價(jià)咨詢費(fèi)

問(wèn)題內(nèi)容：請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)是否可以列入開發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算中扣除？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-20

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條第二款規(guī)定：

第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本確認(rèn)問(wèn)題

問(wèn)題內(nèi)容：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三十五條：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。這里有個(gè)問(wèn)題向總局咨詢：假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目于2020年11月完工，企業(yè)將計(jì)稅成本核算的終止日確定為2021年4月30日，假設(shè)2020年發(fā)生開發(fā)成本10億，計(jì)提成本5000萬(wàn)（匯算清繳前取得發(fā)票），2021年1-4月發(fā)生開發(fā)成本1.2億（全部取得發(fā)票，此部分未計(jì)提在2020年賬上），那么核算計(jì)稅成本的時(shí)候是否應(yīng)包含2021年1-4月發(fā)生的這1.2億？按我們對(duì)此條款的理解，計(jì)稅成本核算終止日前發(fā)生的成本都應(yīng)算進(jìn)去，因此應(yīng)包含2021年1-4月發(fā)生的成本。但是也有人認(rèn)為計(jì)稅成本不應(yīng)該包含2021年1-4月發(fā)生的成本。理解不同，對(duì)企業(yè)所得稅的影響差異比較大，故特向總局咨詢，以準(zhǔn)確理解此條款，正確計(jì)算計(jì)稅成本。翹首盼復(fù)。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：福建省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-19

答復(fù)內(nèi)容：您好，房地產(chǎn)企業(yè)除以下文件規(guī)定的幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。根據(jù)您的敘述，2020年完工的項(xiàng)目若在匯算清繳前取得該項(xiàng)目成本發(fā)票的，可以在匯算清繳時(shí)稅前扣除。

文件依據(jù)：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十二條規(guī)定：“除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。”

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512)規(guī)定：“第九條 企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用;不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。”

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào))第十三條規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得而未取得發(fā)票、其他外部憑證或者取得不合規(guī)發(fā)票、不合規(guī)其他外部憑證的，若支出真實(shí)且已實(shí)際發(fā)生，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)年度匯算清繳期結(jié)束前，要求對(duì)方補(bǔ)開、換開發(fā)票、其他外部憑證。補(bǔ)開、換開后的發(fā)票、其他外部憑證符合規(guī)定的，可以作為稅前扣除憑證。”

9、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算單位如何確定

問(wèn)題內(nèi)容：請(qǐng)問(wèn)，湖北隨州地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在有多個(gè)工程規(guī)劃許可證（其中不可售部分如配電房也單獨(dú)辦理了工程規(guī)劃許可證）、多個(gè)施工許可證、分期開發(fā)的前提下，如何確定土地增值稅的清算單位？能否在項(xiàng)目分期的前提下，多本施工許可證或規(guī)劃許可證合并作為一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算（也即以項(xiàng)目分期為基礎(chǔ)，對(duì)同一期內(nèi)的多本證進(jìn)行合并作為一個(gè)清算單位）？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：湖北省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-19

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件第一條規(guī)定，土地增值稅的清算單位。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）文件第二十一條規(guī)定，審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

第三十八條規(guī)定，本規(guī)程自2009年6月1日起施行。

10、政策性搬遷后閑置的土地是否需要繳納土地使用稅？

問(wèn)題內(nèi)容：我公司因被省政府列入關(guān)改搬轉(zhuǎn)企業(yè)清單，已于2020年6月拆除廠房和機(jī)器設(shè)備，土地閑置至今。之前我公司享受財(cái)稅107號(hào)文-去產(chǎn)能調(diào)結(jié)構(gòu)房土兩稅減免，減免到期日為2020年9月底。我想問(wèn)的是：我公司因政策性搬遷閑置未用的土地是否能繼續(xù)享受房土兩稅減免？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：湖北省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-19

答復(fù)內(nèi)容：第一，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕107號(hào)）文件第一條規(guī)定，對(duì)按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的企業(yè)，自停產(chǎn)停業(yè)次月起，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)享受免稅政策的期限累計(jì)不得超過(guò)兩年。

第四條規(guī)定，本通知自2018年10月1日至2020年12月31日?qǐng)?zhí)行。

第二，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))文件第二條規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

據(jù)此，該閑置的土地在優(yōu)惠到期后，應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定正常繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

11、單位拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

問(wèn)題內(nèi)容：我單位系房地產(chǎn)開發(fā)公司，在我企業(yè)招拍掛摘地后，地面附屬物還有小部分企業(yè)廠房需要我們自行協(xié)調(diào)拆除。針對(duì)這些企業(yè)廠房的拆除賠償，我們需要取得什么樣的發(fā)票入賬？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-18

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào))第二條的規(guī)定，“本辦法所稱稅前扣除憑證,是指企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，證明與取得收入有關(guān)的、合理的支出實(shí)際發(fā)生，并據(jù)以稅前扣除的各類憑證。”； 第八條的規(guī)定“稅前扣除憑證按照來(lái)源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。”，外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。 第九條的規(guī)定“企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對(duì)方為依法無(wú)需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號(hào)、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。？？小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)人從事應(yīng)稅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售額不超過(guò)增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點(diǎn)。？？稅務(wù)總局對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。？？第十條的規(guī)定”企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅項(xiàng)目的，對(duì)方為單位的，以對(duì)方開具的發(fā)票以外的其他外部憑證作為稅前扣除憑證;對(duì)方為個(gè)人的，以內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證。？？企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目雖不屬于應(yīng)稅項(xiàng)目，但按稅務(wù)總局規(guī)定可以開具發(fā)票的，可以發(fā)票作為稅前扣除憑證。

因此，如果該行為屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的，需要以發(fā)票作為稅前扣除憑證；如果不屬于應(yīng)稅項(xiàng)目的，以對(duì)方開具的發(fā)票以外的其他外部憑證作為稅前扣除憑證，如果您對(duì)該行為判定不清楚，建議您持相關(guān)資料咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

12、房地產(chǎn)開發(fā)商按開發(fā)的建筑面積向建委繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是否繳納契稅

問(wèn)題內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后按開發(fā)的建筑面積向建委繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是在取得土地使用權(quán)后發(fā)生的費(fèi)用，是否需要繳納契稅？

根據(jù)契稅法及契稅暫行條例，契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格即為土地出讓合同金額，如成交價(jià)格包含土地平整、拆遷等費(fèi)用，不可在計(jì)算契稅時(shí)扣除。

城市基礎(chǔ)配套費(fèi)是按照城市規(guī)劃總要求，按建筑面積計(jì)征，用于城市道路橋梁公共交通等建設(shè)使用，與土地受讓前的成交價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系。

以上，留言人認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是企業(yè)繳納用于市政建設(shè)，不應(yīng)再征收契稅，請(qǐng)省局給予明確回復(fù)指導(dǎo)，感謝！

答復(fù)機(jī)構(gòu)：稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-19

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知 》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）

一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

1.評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。

2.土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。

（二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

13、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房交的土地出讓金，這部分土地出讓金還用不用交契稅？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-21

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）

第四條 契稅的計(jì)稅依據(jù)：

(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格;

(二)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定;

(三)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)），出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。其中以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕436號(hào)）規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。”

14、委托代建合同的委托方?jīng)]有取得發(fā)票可否入賬

問(wèn)題內(nèi)容：一委托代建合同，項(xiàng)目業(yè)主即委托方，項(xiàng)目業(yè)主與受托方簽訂代建合同，同時(shí)，受托方與施工單位簽訂的施工合同；

委托方將工程款支付給受托方，受托方再將工程款轉(zhuǎn)付給施工單位；

施工單位提供工程款發(fā)票給受托方，受托方不提供工程款發(fā)票給委托方，只提供普通收據(jù)。

該操作程序是否符合稅法規(guī)定，委托方能否憑普通收據(jù)入賬？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-21

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營(yíng)改增有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第11號(hào)）的規(guī)定：“ 二、建筑企業(yè)與發(fā)包方簽訂建筑合同后，以內(nèi)部授權(quán)或者三方協(xié)議等方式，授權(quán)集團(tuán)內(nèi)其他納稅人(以下稱“第三方”)為發(fā)包方提供建筑服務(wù)，并由第三方直接與發(fā)包方結(jié)算工程款的，由第三方繳納增值稅并向發(fā)包方開具增值稅發(fā)票，與發(fā)包方簽訂建筑合同的建筑企業(yè)不繳納增值稅。發(fā)包方可憑實(shí)際提供建筑服務(wù)的納稅人開具的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。”

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》的決定》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第587號(hào)）的規(guī)定：“第十九條銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。”

因此，若您的實(shí)際業(yè)務(wù)與國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第11號(hào)的條款不符，則需要按照中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第587號(hào)的規(guī)定據(jù)實(shí)開具發(fā)票。

15、停產(chǎn)搬遷企業(yè)是否還要繳納土地使用稅

問(wèn)題內(nèi)容：您好，我單位因被列入湖北省沿江化工企業(yè)關(guān)改搬轉(zhuǎn)任務(wù)清單，享受財(cái)稅107號(hào)文-去產(chǎn)能調(diào)結(jié)構(gòu)企業(yè)房土兩稅減免優(yōu)惠。優(yōu)惠截止日為2020年9月30日；后于2020年6月份我公司配合當(dāng)?shù)卣匆?guī)定拆除廠房及機(jī)器設(shè)備。廠房拆除了，按理來(lái)說(shuō)房產(chǎn)稅自然不用繼續(xù)繳納了。這個(gè)沒(méi)有疑問(wèn)。但是，土地使用稅優(yōu)惠到期后，是否還要繼續(xù)繳納？目前土地自去年廠房拆除后也一直空置閑用至今。此土地是由于我們執(zhí)行國(guó)家政策而停用閑置的，且此土地后續(xù)無(wú)繼續(xù)使用規(guī)劃。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：湖北省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-18

答復(fù)內(nèi)容：湖北稅務(wù)12366納稅服務(wù)熱線答復(fù)：您好！您提交的問(wèn)題已收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下：

第一，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕107號(hào)）文件第一條規(guī)定，對(duì)按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的企業(yè)，自停產(chǎn)停業(yè)次月起，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)享受免稅政策的期限累計(jì)不得超過(guò)兩年。

第四條規(guī)定，本通知自2018年10月1日至2020年12月31日?qǐng)?zhí)行。

第二，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))文件第二條規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

據(jù)此，該閑置的土地在優(yōu)惠到期后，應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定正常繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

16、土地使用權(quán)的拍賣傭金繳納契稅

問(wèn)題內(nèi)容：房地產(chǎn)公司通過(guò)拍賣方式購(gòu)得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，向第三方拍賣中介公司支付拍賣傭金，不屬于權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格。

請(qǐng)問(wèn)該拍賣傭金是否需要繳納契稅？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-17

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2009〕603號(hào))規(guī)定：“根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。”

二、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))規(guī)定：“一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

1.評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。

2.土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。

（二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。

三、已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。”

17、土地使用權(quán)的拍賣傭金繳納契稅

問(wèn)題內(nèi)容：房地產(chǎn)公司通過(guò)拍賣方式購(gòu)得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，向第三方拍賣中介公司支付拍賣傭金，不屬于權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格。

請(qǐng)問(wèn)該拍賣傭金是否需要繳納契稅？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-17

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào))第四條規(guī)定, 契稅的計(jì)稅依據(jù)：(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格;……

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字〔1997〕52號(hào)）第九條規(guī)定，條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

三、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))規(guī)定，第一條 出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。……（二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。……

四、根據(jù)《河南省財(cái)政廳、河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地使用權(quán)出讓等契稅計(jì)稅依據(jù)的通知》（豫財(cái)稅政〔2012〕24號(hào)）規(guī)定，第二條 采取競(jìng)價(jià)方式出讓土地的計(jì)稅依據(jù)一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定及您的描述，以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。關(guān)于向第三方拍賣中介公司支付拍賣傭金，文件沒(méi)有明確列示，您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

18、國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局稽查局關(guān)于福建XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅務(wù)事項(xiàng)通知書送達(dá)公告

發(fā)布時(shí)間：2021年05月21日09時(shí)18分 來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局

莆稅稽公告〔2021〕47號(hào)

福建XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，我局已于2021年5月10日對(duì)你公司發(fā)出稅務(wù)事項(xiàng)通知書 (莆稅稽通〔2021〕9001號(hào))，因你公司注冊(cè)登記地址及聯(lián)系方式無(wú)法采取直接送達(dá)、留置送達(dá)、委托送達(dá)、郵寄送達(dá)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（國(guó)務(wù)院令〔2002〕362號(hào)）第一百零六條之規(guī)定，現(xiàn)將對(duì)你公司發(fā)出的稅務(wù)事項(xiàng)通知書 (莆稅稽通〔2021〕9001號(hào))采取公告送達(dá)，自公告之日起滿30日，即視為送達(dá)。

國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局稽查局

2021年5月21日

國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局稽查局稅務(wù)事項(xiàng)通知書

莆稅稽通〔2021〕9001號(hào)

福建XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(納稅人識(shí)別號(hào)913503XXX29186983)：

事由：責(zé)令限期提供涉稅資料

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第五十四條第(三)項(xiàng)及第五十六條。

通知內(nèi)容：

我局已對(duì)你公司進(jìn)行立案檢查，為查清事實(shí)，請(qǐng)你公司自收到本通知書之日起15日內(nèi)向我局如實(shí)提供下列資料：

1、你公司稅務(wù)檢查所屬期間相關(guān)賬簿、憑證、報(bào)表；

2、你公司稅務(wù)檢查所屬期間銷售不動(dòng)產(chǎn)情況表；

3、你公司稅務(wù)檢查所屬期間銷售業(yè)務(wù)涉及樓盤的預(yù)售許可證、工程施工許可證、土地證；

4、你公司稅務(wù)檢查所屬期間銷售業(yè)務(wù)涉及樓盤的工程竣工備案表、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書；

5、你公司稅務(wù)檢查所屬期間已繳納的稅費(fèi)材料；

6、你公司稅務(wù)檢查所屬期間與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的合同或協(xié)議書；

7、稅務(wù)檢查所屬期間其他涉稅資料。

若不按要求提供資料，逃避、拒絕或者以其他方式阻撓稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的，將按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第七十條等規(guī)定依法處理處罰。

聯(lián)系地址：莆田市荔城中大道1939號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局稽查局

聯(lián)系人：陳碧瓊 吳德

聯(lián)系電話：0594-2856899

國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局稽查局

2021年5月10日

19、國(guó)家稅務(wù)總局福清市稅務(wù)局稅務(wù)事項(xiàng)通知書(土地增值稅核定通知)

融稅音西通〔2021〕512號(hào)

納稅人識(shí)別號(hào)：35XXX664X

納稅人名稱：福清XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

事由：土地增值稅核定通知

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)》

通知內(nèi)容：分局決定對(duì)你單位開發(fā)的XXX花園項(xiàng)目土地增值稅按6%核定征收，計(jì)稅依據(jù)為“地價(jià)款+地上建筑物造價(jià)部分。

如對(duì)本通知不服，可自收到本通知之日起，六十日內(nèi)依法向國(guó)家稅務(wù)總局福清市稅務(wù)局申請(qǐng)行政復(fù)議；或自收到本通知之日起，六個(gè)月內(nèi)依法向人民法院起訴。

國(guó)家稅務(wù)總局福清市稅務(wù)局音西稅務(wù)分局

2021年5月11日

20、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：契稅計(jì)稅基礎(chǔ)究竟如何確定？

2021年05月21日 中國(guó)稅務(wù)報(bào) 版次：08 作者：魏民

近日，筆者在開展房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)工作時(shí)發(fā)現(xiàn)，兩家企業(yè)因“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”補(bǔ)繳了契稅，并將相關(guān)款項(xiàng)計(jì)入土地成本中。但是，筆者在詳細(xì)了解相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，此“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”非彼“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

案例：兩家房企就拆遷補(bǔ)償費(fèi)繳納契稅

A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2017年取得了一塊土地，合同確定的成交價(jià)格為4.2億元，A公司已經(jīng)繳納契稅。經(jīng)當(dāng)?shù)卣?lián)合評(píng)審，地方財(cái)政集中支付中心確定土地成交價(jià)格中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)部分為1.12億元，并返還給A公司。但是，A公司在賬面中列支了1.64億元的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，就補(bǔ)償費(fèi)差額部分0.52億元（1.64億元－1.12億元）繳納了契稅，并將0.52億元拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入土地成本中，在土地增值稅、企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中列支。

與A公司不同，B房地產(chǎn)開發(fā)公司是就新增的拆遷補(bǔ)償費(fèi)繳納了契稅。2015年1月，B公司通過(guò)招拍掛的形式獲得了當(dāng)?shù)?50畝國(guó)有土地使用權(quán)，支付了土地出讓金，取得了地方政府每畝30萬(wàn)元的補(bǔ)償款。2015年10月，原土地使用權(quán)人C公司以拆遷人員安置費(fèi)用不足為由，與B公司簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書，由B公司分三次向C公司支付新增拆遷補(bǔ)償費(fèi)用2億元。B公司就相關(guān)費(fèi)用繳納了800萬(wàn)元契稅，將2億元的新增拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入土地成本，在土地增值稅、企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中列支。

分析：兩筆款項(xiàng)是否屬于契稅計(jì)稅基礎(chǔ)？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字〔1997〕52號(hào)），土地使用權(quán)出讓、出售、房屋買賣的契稅計(jì)稅依據(jù)，為土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）進(jìn)一步明確，以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。實(shí)務(wù)中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于“各種補(bǔ)償費(fèi)用”范疇。

從名義上看，A公司、B公司的兩筆費(fèi)用是拆遷補(bǔ)償費(fèi)。但是，筆者深入研究企業(yè)的交易行為后發(fā)現(xiàn)，兩者有本質(zhì)區(qū)別。契稅的計(jì)稅依據(jù)是基于合同確定的土地價(jià)格。A公司雖然列支了1.64億元的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，但是經(jīng)政府部門評(píng)審認(rèn)定，包含在合同確定的土地價(jià)格中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)僅為1.12億元。因此，筆者認(rèn)為A公司賬面上多列支的0.52億元拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不屬于合同確定的土地出讓成交價(jià)格，也無(wú)須繳納契稅。如果A企業(yè)就這部分費(fèi)用繳納契稅，將出現(xiàn)人為擴(kuò)大合同確定的土地價(jià)格的情況。

B公司新增的2億元拆遷補(bǔ)償費(fèi)，發(fā)生在通過(guò)競(jìng)價(jià)方式取得土地使用權(quán)之后，沒(méi)有在合同確定的土地成交價(jià)格中予以體現(xiàn)，且這筆費(fèi)用并非為取得土地使用權(quán)而支付，而是企業(yè)取得土地使用權(quán)后附帶的支付義務(wù)。值得關(guān)注的是，從市場(chǎng)情況來(lái)看，2億元遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)時(shí)正常的拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到原土地使用權(quán)人C公司為B公司的股東之一，這筆費(fèi)用實(shí)質(zhì)上是土地溢價(jià)部分的一種表現(xiàn)形式，可以視作一種提前分配的稅后利潤(rùn)，其實(shí)質(zhì)是否為拆遷補(bǔ)償費(fèi)，仍有待商榷。雖然B公司已經(jīng)就這筆拆遷補(bǔ)償費(fèi)繳納了契稅，但是企業(yè)以此為由將該費(fèi)用計(jì)入土地成本，在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)進(jìn)行扣除的做法，可能存在風(fēng)險(xiǎn)。

借鑒：稅務(wù)處理需綜合考慮其他稅種

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本不僅影響企業(yè)契稅的繳納，也是計(jì)算其增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等稅款的重要依據(jù)，可謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。筆者發(fā)現(xiàn)，A公司、B公司在就拆遷補(bǔ)償費(fèi)繳納了契稅后，直接將相關(guān)費(fèi)用計(jì)入土地成本并據(jù)此計(jì)算繳納其他稅種，這樣的稅務(wù)處理可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)政策規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)以合同確定的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，需要繳納契稅的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)包含在成交價(jià)格中，而非企業(yè)實(shí)際發(fā)生的全部拆遷補(bǔ)償費(fèi)。在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，屬于開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下統(tǒng)稱“房增開發(fā)”）的成本，可以在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)據(jù)實(shí)加計(jì)扣除。需要注意的是，只有A公司和B公司有足夠的證據(jù)，證明其拆遷補(bǔ)償費(fèi)的真實(shí)性、合理性，才可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)作為土地成本列支。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)），A公司和B公司在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)，發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、房增開發(fā)成本在全額扣除的基礎(chǔ)上，可以加計(jì)20%扣除。同時(shí)，假設(shè)A公司、B公司均無(wú)法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用將按照其取得土地使用權(quán)所支付的金額和房增開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除。此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的允許扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，可以按130%扣除。

按照A公司和B公司的稅務(wù)處理，A公司計(jì)入土地成本的0.52億元，扣除額將達(dá)到近0.68億元；B公司計(jì)入土地成本的2億元，扣除額則達(dá)到了2.6億元。如果A公司、B公司無(wú)法證明其拆遷補(bǔ)償費(fèi)的真實(shí)性、合理性，就將其計(jì)入土地成本中加計(jì)扣除，將對(duì)企業(yè)準(zhǔn)確計(jì)算和繳納土地增值稅產(chǎn)生較大影響。

筆者建議企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確判定交易實(shí)質(zhì)，并著重關(guān)注同一筆費(fèi)用對(duì)不同稅種的影響，確保政策適用的準(zhǔn)確性和稅務(wù)處理的一致性。同時(shí)，在遇到具有爭(zhēng)議的事項(xiàng)時(shí)，可以積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，以確保稅務(wù)處理的準(zhǔn)確性。