房地產企業(yè)公共配套設施是成本的重要組成部分，但在稅前扣除上常常出現(xiàn)較大風險，需要特別關注以下三個關鍵點：

一、公共配套設施通常在紅線范圍內

項目公共配套設施一定是在項目紅線以內的建筑物，如果不在項目紅線內，通常不屬于公共配套設施。比如勾地時承諾政府的其他條件，如紅線外出資建設體育場、學校等政府工程，建成后移交政府的，體育場和學校并不在項目范圍內，而是在政府土地上實施建設，所花費成本應作為購地條件計入土地成本，而不是公共配套設施費。

二、公共配套設施的非盈利性質

既然是公共配套設施，是規(guī)劃中為項目所建設的配套，不屬于可售面積，不能對外銷售，開發(fā)商也不能對外出租、承包經營，這些牟利手段都會導致公共配套設施不能在稅前扣除。

實務中常見的兩種盈利處置手段為：

第一，將公共配套設施對外銷售，典型的如地下車位。稅務機關通常會將其認定為特殊形式開發(fā)產品，雖然不能獨立辦理產權，但依然要作為商品房銷售收入，對應成本與收入匹配結轉。

第二，將公共配套設施對外租賃和承包經營，稅務機關在土地增值稅清算中將不允許這部分成本扣除，企業(yè)在所得稅前也有可能不能扣除。

三、公共配套設施的特殊產權歸屬要求

按照稅法規(guī)定，公共配套設施要么產權屬于全體業(yè)主，要么無償移交政府部門，否則不能在土增清算前扣除。實務中的爭議主要集中在產權屬于全體業(yè)主的界定上：

爭議一：如何理解產權屬于全體業(yè)主？

產權屬于全體業(yè)主是一個很難界定的概念，企業(yè)財務人員應關注報建手續(xù)和初始產權證明文件，確認相關配套設施是否產權屬于全體業(yè)主；

爭議二：產權屬于全體業(yè)主是否必須移交？

按照稅務機關的邏輯，既然產權屬于全體業(yè)主，就應當向業(yè)主委員會履行移交手續(xù)，但實務中可能還未設立業(yè)主委員會，此時如何界定？各地稅務機關處理各異，爭議頻繁。

有的稅務機關認為應移交物業(yè)公司代管，有的稅務機關要求開發(fā)商必須向業(yè)主發(fā)出公告，有的稅務機關甚至還要求開發(fā)商在網(wǎng)簽合同中備注公共配套，不一而足，企業(yè)應關注當?shù)卣撸苊庖虿荒芤平灰l(fā)扣除風險。