最近與一施工企業(yè)交流，了解到該企業(yè)以墊資建設(shè)方式，獲得某項(xiàng)目三分之二房屋產(chǎn)權(quán)。該項(xiàng)目總建筑面積9萬平方米，建設(shè)資金全部由施工企業(yè)負(fù)擔(dān)，建成后施工企業(yè)獲得6萬平方米物業(yè)，其余3萬平方米歸土地方。

該企業(yè)詢問該注意哪些問題減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？我為其進(jìn)行了分析，下邊一一說明。

（1）

物業(yè)權(quán)屬及其變化是厘定交易、確定稅務(wù)關(guān)系的前提和核心。

土地不是普通商品，不存在權(quán)屬不明的狀態(tài)，房隨地走，土地是誰的，地上建筑物就是誰的。在工程建設(shè)期，土地方是業(yè)主，工程項(xiàng)目的權(quán)屬就歸土地方。土地方屬于工程項(xiàng)目的發(fā)包方，施工企業(yè)是工程項(xiàng)目的承建方。

正常情況下，土地方應(yīng)支付工程款給施工企業(yè)，施工企業(yè)收到工程款應(yīng)申報(bào)建筑業(yè)務(wù)的稅費(fèi)?，F(xiàn)在，土地方（發(fā)包方）不支付工程款給施工企業(yè)，而是將6

萬方建成房屋給施工方，這就屬于“以房抵債”。

在資金不足的情況下，發(fā)包方與施工企業(yè)協(xié)商，以若干房屋抵償施工單位部分工程款，是經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù)。這一次，施工企業(yè)的全部工程款都被以房屋方式抵補(bǔ)，只是抵補(bǔ)規(guī)模大了而已，性質(zhì)上仍然是“以房抵債”。

定義了業(yè)務(wù)性質(zhì)后，土地方、施工企業(yè)的稅務(wù)、賬務(wù)處理方向就清楚了：土地方需要將交付給施工企業(yè)的6萬平方米房屋行為視同銷售，按照房屋價(jià)值繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，同時(shí)將房屋價(jià)值反映為整體項(xiàng)目的建筑成本；施工企業(yè)需要按獲得6萬平房屋價(jià)值申報(bào)建筑業(yè)務(wù)收入，申報(bào)建筑業(yè)務(wù)增值稅，工程相關(guān)材料、人工成本為建筑業(yè)務(wù)成本，業(yè)務(wù)收入抵減業(yè)務(wù)成本，有利潤時(shí)需要繳納企業(yè)所得稅。辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)還需要繳納契稅。

（2）

性質(zhì)清楚后，接下來是如何控制稅負(fù)了。分析一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，如何確定房屋價(jià)值，會(huì)同時(shí)影響土地方、施工企業(yè)雙方的稅負(fù)：

工程材料、人工成本是確定的，6萬平方米房屋計(jì)價(jià)高，將導(dǎo)致施工企業(yè)多計(jì)建筑業(yè)務(wù)收入，多繳納建筑業(yè)務(wù)增值稅、所得稅，也會(huì)多繳納房屋產(chǎn)權(quán)過戶的契稅。

6萬平方米計(jì)價(jià)高也會(huì)導(dǎo)致土地方視同銷售房屋金額高，進(jìn)而導(dǎo)致相關(guān)的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅增加，也會(huì)導(dǎo)致自留3萬平方米的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)提高，影響日后房產(chǎn)稅的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)。

顯然，按照施工企業(yè)的實(shí)際工程成本額來確定6萬平方米房屋價(jià)值，是最低的計(jì)價(jià)，也是對(duì)雙方都有利的安排。但是，由于一開始已經(jīng)約定施工企業(yè)負(fù)責(zé)全部工程建設(shè)，土地方并不關(guān)注項(xiàng)目的具體建筑工程成本，因此，雙方最初并未明確約定工程造價(jià)金額。

如果拿原始合作協(xié)議直接給稅務(wù)部門去判定，稅務(wù)部門從維護(hù)稅款的利益出發(fā)，6萬平房屋八成會(huì)會(huì)被認(rèn)為需要按市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。這樣一來，雙方就都會(huì)多交稅款。

穩(wěn)妥的方式是自行補(bǔ)充文件，將6萬平房屋價(jià)值鎖定為項(xiàng)目工程成本。補(bǔ)充一下施工合同并不難，對(duì)雙方都有利的事情很容易辦。既然要補(bǔ)充文件，為避免風(fēng)險(xiǎn)，先簽訂一份工程承包合同，約定工程結(jié)算金額（成本金額），并約定工程完工時(shí)支付工程款。再簽署一份債務(wù)抵償協(xié)議，明確土地方資金緊張以6萬方房屋抵償全部項(xiàng)目工程款，雙方互開發(fā)票等等。這樣就能滿足稅務(wù)處理需要了。

（3）

如果施工企業(yè)拿到6萬平房屋后自用，按照以上安排處理就完結(jié)了。但是，很多時(shí)候施工企業(yè)并沒有這樣的房屋自用需要，還需要進(jìn)一步出售變現(xiàn)。在此情況下，如何安排才是最有利的呢？

不說其他稅費(fèi)和手續(xù)、時(shí)間成本，每次房屋產(chǎn)權(quán)過戶至少產(chǎn)生一道3%的契稅。因此，施工企業(yè)如果需要將獲得的房屋進(jìn)行變現(xiàn)，最好的方式是從土地方一次性過戶給最終購買人，避免產(chǎn)生中間環(huán)節(jié)，就會(huì)減少稅費(fèi)產(chǎn)生。

在此情況下，由于對(duì)第三方銷售要按市場(chǎng)價(jià)簽約、開票、收款，房屋計(jì)價(jià)是不可能按建筑成本計(jì)價(jià)了。此時(shí)，最關(guān)鍵的問題是合理安排各方的協(xié)議文件，避免日后被追究省略的中間交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，確保交易的小船平穩(wěn)無險(xiǎn)。

實(shí)踐中，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)拖欠施工企業(yè)材料，施工企業(yè)拖欠材料供應(yīng)商或其他個(gè)人借款的情況下，為了相互抵債，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂“以房抵工程協(xié)議”，然后施工企業(yè)又與材料供應(yīng)商或個(gè)人簽訂以房抵材料款或欠款的合同。如果這樣簽訂合同，房地產(chǎn)企業(yè)正常繳納了售房稅費(fèi)后，施工企業(yè)、材料供應(yīng)商仍存在被認(rèn)為存在售房行為并追究契稅、增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。

此時(shí)正確的做法是：

1、房產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)、材料供應(yīng)商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：房地產(chǎn)企業(yè)是賣方、材料供應(yīng)商是買方，施工企業(yè)是付款方。施工企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購房款不僅用于抵房地產(chǎn)企業(yè)拖欠施工企業(yè)的工程款，而且用于抵施工企業(yè)拖欠材料供應(yīng)商的材料款。

2、同時(shí)，施工企業(yè)與材料供應(yīng)商簽訂債務(wù)重組協(xié)議，約定：材料供應(yīng)商免除向建筑公司應(yīng)收材料款與施工企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購房款的差額部分債務(wù)。