1、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款認(rèn)定

問題內(nèi)容：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)收取的預(yù)收款，請問：1、預(yù)收款的內(nèi)容包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款、定金，但不包括簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金。2、預(yù)收款的時(shí)點(diǎn)為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)。這樣理解對嗎？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-27

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）》規(guī)定：四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及開票申報(bào)問題

預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

根據(jù)《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(八)》規(guī)定：七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項(xiàng)繳納增值稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：

(一)收取的款項(xiàng)金額不超過5萬元(含5萬元);

(二)收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購房人。

2、關(guān)于無產(chǎn)權(quán)車庫車位

問題內(nèi)容：河南省關(guān)于非全體業(yè)主共有的無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、地下室、儲物間等銷售或簽署永久讓渡使用權(quán)，是否征收土地增值稅？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-26

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號)第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）的規(guī)定，三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

因此，對外銷售車庫、車位等，凡對外轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，不論是否辦理產(chǎn)權(quán)證，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。僅出租車位，不發(fā)生權(quán)屬變更的，不是土地增值稅的納稅人，不需要繳納土地增值稅。

3、關(guān)于四川省是否允許土地增值稅核定征收的問題

內(nèi)容：您好，請問對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前四川省是否允許對土地增值稅采用核定征收方式？如果允許，請問在什么情況下核定？如果不允許，是否有相關(guān)政策，謝謝！

答復(fù)機(jī)構(gòu)：國家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2020-12-21 09:44

答復(fù)內(nèi)容：張XX同志：來信收悉，您反映的問題，我局已責(zé)成有關(guān)部門調(diào)查處理，現(xiàn)回復(fù)如下：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第七條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

該文第四條還特別明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

根據(jù)上述文件規(guī)定，企業(yè)如果符合上述條件之一，可以核定征收。另外，《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）要求，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律、法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。

感謝您對稅務(wù)工作的理解和支持。

國家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局

2020年12月18日

4、出租地下停車位是否需要繳納房產(chǎn)稅？

發(fā)布時(shí)間 : 2021-05-26 09:19

來源：寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局12366納稅服務(wù)中心

答：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號）的規(guī)定：“一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

……

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。”

5、延期交納土地價(jià)款加收的利息或者違約金是否征收契稅

問題內(nèi)容：土地出讓合同有一種模式是分期交地價(jià)款，因?yàn)檠悠诮坏貎r(jià)款，房地產(chǎn)企業(yè)會交一部利息或者違約金。利息和違約金根據(jù)實(shí)際交款的時(shí)間計(jì)算，一開始簽訂出讓合同時(shí)不能確定。請問這部分利息或者違約金需不需要繳納契稅？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《河北省契稅實(shí)施辦法》（河北省人民政府令 [2011]第10號）規(guī)定：

第七條 契稅的計(jì)稅依據(jù)是：

（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。

（二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格或者評估價(jià)格核定。

（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額，由多支付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。交換價(jià)格相等的，免征契稅。

（四）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

本辦法所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并無正當(dāng)理由的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照評估價(jià)格或者市場價(jià)格進(jìn)行核定。

6、河北省個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅，核定征收稅率是多少?

問題內(nèi)容：河北省個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅，核定征收稅率是多少?

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《河北省人民政府印發(fā)關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場 健康發(fā)展若干措施的通知》（冀政發(fā)〔2016〕6號）規(guī)定：個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。房屋轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅，對不能提供原始憑證的，征收定率由3%調(diào)整為1%。

7、房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例

問題內(nèi)容：二、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：

1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%—30%]×1.2％。

2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。

房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

請問：房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，寧波標(biāo)準(zhǔn)多少？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：寧波市稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28

答復(fù)內(nèi)容：寧波市內(nèi)，工業(yè)用途的自用地下建筑，以地下建筑原價(jià)的60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。商業(yè)和其他用途的自用地下建筑，以地下建筑原價(jià)的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。自用地下建筑房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅房產(chǎn)原值一次減去百分之三十后的余值。

8、政府以2500元每平回購公租房土增稅合并清算

問題內(nèi)容：根據(jù)合肥最新土拍規(guī)則，對于土拍中配建的公租房，政府以2500元每平的價(jià)格進(jìn)行回購，該部分在土增稅清算時(shí)是否可同其他可售部分合并清算

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號規(guī)定：“第三條 本辦法所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算申報(bào)，并依據(jù)清算申報(bào)結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第十條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指經(jīng)國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

上述國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項(xiàng)目備案職能的經(jīng)信委、計(jì)經(jīng)委等部門。

上述分期開發(fā)的項(xiàng)目，是指規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中確認(rèn)的項(xiàng)目。依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認(rèn)分期開發(fā)項(xiàng)目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實(shí)、集體審議，綜合認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)于納稅人報(bào)送分期項(xiàng)目最后一個(gè)《預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。

第三十四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合測繪成果資料、商品房銷售明細(xì)表、發(fā)票等核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，重點(diǎn)審核納稅人申報(bào)的應(yīng)稅收入是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，相關(guān)房產(chǎn)的價(jià)格是否明顯偏低。……

（三）納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于本條第二項(xiàng)規(guī)定的方法和順序所確認(rèn)的價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。前述正當(dāng)理由包括但不限于以下情形：

1.采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場定價(jià)方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品；……”

9、房屋互換后賣房需繳納什么稅

問題內(nèi)容：您好，請問我和爸媽進(jìn)行房屋互換后進(jìn)行賣房，我需要繳納什么稅，稅率是多少？兩套房屋均位于高新園區(qū)?；Q前兩套房子房產(chǎn)證都是滿2年以上的。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：大連市稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-26

答復(fù)內(nèi)容：經(jīng)電話與咨詢?nèi)藴贤ǎF(xiàn)就其的具體問題作以下答復(fù)

增值稅：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3.營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定 第五條規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）第三條（四）規(guī)定，個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間。

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：按繳納的增值稅稅額繳納城市維護(hù)建設(shè)稅（納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%）、教育費(fèi)附加（3%）和地方教育附加（2%）。

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號）第三條規(guī)定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。本通知執(zhí)行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。自然人（即其他個(gè)人）可以適用財(cái)稅〔2019〕13號文規(guī)定的增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征優(yōu)惠政策。

個(gè)人所得稅：《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。稅率為20%。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）的規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

另根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整個(gè)人出售房屋所得個(gè)人所得稅征收率的通知》（大地稅函〔2009〕165號）文件規(guī)定：納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，以準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對其轉(zhuǎn)讓住宅的收入(評估價(jià)格)，按1%的征收率征收個(gè)人所得稅；對其轉(zhuǎn)讓非住宅的收入(評估價(jià)格)，按2%的征收率征收個(gè)人所得稅；拍賣是按3%的稅率繳納個(gè)人所得稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

另根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）第三條規(guī)定，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個(gè)人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。

1.個(gè)人購房日期的確定。個(gè)人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

綜上所述，請參照上述規(guī)定進(jìn)行處理。

10、房地產(chǎn)籌建期的認(rèn)定

問題內(nèi)容：我公司系新成立的房地產(chǎn)公司，針對籌建期，目前為止有幾種認(rèn)定：取得營業(yè)執(zhí)照、開始試生產(chǎn)試營業(yè)之日、開具第一張發(fā)票之日。我公司應(yīng)該如何選擇籌建期截止日期？還有一個(gè)說法是招拍掛取得土地成交確認(rèn)書的當(dāng)天，究竟該如何選擇房地產(chǎn)的籌建期？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-25

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國稅函〔2009〕98號）第九條規(guī)定，關(guān)于開（籌）辦費(fèi)的處理 新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局 關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)第七條規(guī)定，企業(yè)籌辦期間不計(jì)算為虧損年度問題 企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定執(zhí)行。

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第15號)規(guī)定，五、關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問題 企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除;發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。……九、本公告施行時(shí)間 本公告規(guī)定適用于2011年度及以后各年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額的處理。

以上關(guān)于“籌建期”的相關(guān)政策規(guī)定供您參考，現(xiàn)行稅收政策上對其截止時(shí)間沒有進(jìn)一步明確界定。建議您參考上述規(guī)定，若有其他疑問，您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行詳細(xì)確認(rèn)。

11、房地產(chǎn)預(yù)售階段企業(yè)所得稅

問題內(nèi)容：按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)〔2009〕31號：第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

其中，在縣城應(yīng)該是按照不得低于5%，想知道河南稅局或是河南地方稅局有沒有出臺明確政策一定要按多少稅率來計(jì)算，還是企業(yè)可以自己選定，或是有沒有上限或是統(tǒng)一計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)？還是同一地方房企是由稅局參照的標(biāo)準(zhǔn)也不同？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-25

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于廢止<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例>和修改<中華人民共和國增值稅暫行條例>的決定》（國令第691號）規(guī)定，第六條銷售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷項(xiàng)稅額。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。……第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)……第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：(一)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。(二)開發(fā)項(xiàng)目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(三)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

三、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于對加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告2011年第9號）第一條第規(guī)定，（二）加強(qiáng)查帳征收企業(yè)所得稅管理……1.按期預(yù)繳實(shí)行查帳征收的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行測算確定：（1）開發(fā)項(xiàng)目位于鄭州市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（2）開發(fā)項(xiàng)目位于省轄市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。對開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等產(chǎn)品的，應(yīng)按不同項(xiàng)目分別核算預(yù)售收入，并按照對應(yīng)的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。不能分別核算的，一律從高適用計(jì)稅毛利率。……

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入企業(yè)所得稅當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行測算確定：（1）開發(fā)項(xiàng)目位于鄭州市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（2）開發(fā)項(xiàng)目位于省轄市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。建議您參考上述文件規(guī)定的計(jì)稅毛利率，具體涉稅事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

12、請問市政建設(shè)配套費(fèi)是不是土地成交價(jià)格的一部分？

問題內(nèi)容：您好，根據(jù)豫財(cái)稅政〔2012〕24號——河南省財(cái)政廳 河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地使用權(quán)出讓等契稅計(jì)稅依據(jù)的通知規(guī)定，采取協(xié)議出讓土地的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格應(yīng)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等土地承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。采取競價(jià)方式出讓土地的計(jì)稅依據(jù)一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

這個(gè)文件是否仍然有效？如果這個(gè)文件仍然有效，那么在計(jì)算土地增值稅時(shí)，市政建設(shè)配套費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)是否仍然是土地成交價(jià)格的一部分？請給與明確答復(fù)。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-26

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定， 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第七條：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。……”

三、《河南省財(cái)政廳、河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地使用權(quán)出讓等契稅計(jì)稅依據(jù)的通知》（豫財(cái)稅政〔2012〕24號）目前全文有效，主要內(nèi)容是明確土地使用權(quán)出讓等契稅計(jì)稅依據(jù)的。

根據(jù)上述文件規(guī)定，計(jì)算土地增值稅時(shí)，只要是屬于納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，即可按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”進(jìn)行扣除。

13、預(yù)付款發(fā)票可以按業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除嗎？

問題內(nèi)容：預(yù)付款發(fā)票在取得時(shí)，能按業(yè)務(wù)招待費(fèi)的60%去扣除嗎？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-26

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第四十三條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。”

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）規(guī)定，第二條 本辦法所稱稅前扣除憑證,是指企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，證明與取得收入有關(guān)的、合理的支出實(shí)際發(fā)生，并據(jù)以稅前扣除的各類憑證。……第四條 稅前扣除憑證在管理中遵循真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則。真實(shí)性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)，且支出已經(jīng)實(shí)際發(fā)生;合法性是指稅前扣除憑證的形式、來源符合國家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定;關(guān)聯(lián)性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關(guān)聯(lián)且有證明力。……第八條 稅前扣除憑證按照來源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費(fèi)用、損失和其他支出核算的會計(jì)原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國家會計(jì)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營活動和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。第九條 企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡稱“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。

因此，如果您企業(yè)發(fā)生了與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，取得上述文件規(guī)定的扣除憑證，且符合企業(yè)所得稅稅前扣除原則的，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。

14、獨(dú)立于房屋之外的自行車棚是否繳納房產(chǎn)稅？

問題內(nèi)容：公司獨(dú)立于房屋之外建的自行車棚是否需要計(jì)算繳納房產(chǎn)稅？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（（1987）財(cái)稅地字第3號）規(guī)定：“

（一）關(guān)于‘房產(chǎn)’的解釋

‘房產(chǎn)’是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。”

15、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算土地成本扣除的問題

問題內(nèi)容：公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2014年從中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司受讓了不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，約定土地價(jià)款分為兩部分，一部分是固定對價(jià)，一部分是浮動對價(jià)，浮動對價(jià)為該土地房地產(chǎn)開發(fā)收益的15%。目前土地價(jià)款的固定對價(jià)與浮動對價(jià)都已經(jīng)支付，且都收到了資產(chǎn)管理公司開具的不動產(chǎn)發(fā)票。請問在公司土地增值稅清算中，取得土地使用權(quán)所支付的金額即土地成本應(yīng)該如何扣除？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：海南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-26

答復(fù)內(nèi)容：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。……”

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。”

因此，土地增值稅清算時(shí)，取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)按上述文件規(guī)定扣除。

16、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅源備案

問題內(nèi)容：1、背景：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2021年3月通過招拍掛取得土地后，已辦理完畢土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，其他證件尚未辦理，工程尚未施工。2、問題：（1）土地增值稅稅源備案有無具體的時(shí)間要求？（2）土地增值稅備案時(shí)需要提供哪些資料？（3）我公司目前的現(xiàn)狀，能否進(jìn)行土地增值稅備案？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-28

答復(fù)內(nèi)容：一、 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）規(guī)定，第二十五條 納稅人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求扣繳義務(wù)人報(bào)送的其他有關(guān)資料。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號）規(guī)定，一、增加《土地增值稅項(xiàng)目登記表》根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報(bào)表〉的通知》(國稅發(fā)〔1995〕090號)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)房地產(chǎn)時(shí)，依次填報(bào)表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。

三、根據(jù)《辦稅指南》規(guī)定，1.1.4.2土地增值稅稅源信息報(bào)告……【二、事項(xiàng)類別】……網(wǎng)上辦理：是……【三、辦理?xiàng)l件】根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報(bào)表〉的通知》（國稅發(fā)〔1995〕090號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表》，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)，依次填報(bào)表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。……【五、辦理材料】《土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》、1份、條件報(bào)送 （從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后及每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)）

因此，根據(jù)上述文件及您的描述，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，辦理土地增值稅稅源信息報(bào)告業(yè)務(wù)。您可參考上述文件并結(jié)合實(shí)際情況，確認(rèn)是否需要辦理該業(yè)務(wù)，若需要，您可攜帶上述資料前往辦稅大廳辦理。具體辦理事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

17、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和市政建設(shè)配套費(fèi)是否一樣？是否需要繳納契稅？政策上有沒有明確的意見？

問題內(nèi)容：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和市政建設(shè)配套費(fèi)是否一樣？是否需要繳納契稅？政策上有沒有明確的意見？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-24

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號)第四條規(guī)定, 契稅的計(jì)稅依據(jù)：(一)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格;……

二、根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字〔1997〕52號）第九條規(guī)定，條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

三、根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號)規(guī)定，第一條 出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：……（二）以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。……

四、根據(jù)《河南省財(cái)政廳、河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地使用權(quán)出讓等契稅計(jì)稅依據(jù)的通知》（豫財(cái)稅政〔2012〕24號）規(guī)定，第一條 采取協(xié)議出讓土地的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格應(yīng)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等土地承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。……第二條 采取競價(jià)方式出讓土地的計(jì)稅依據(jù)一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

根據(jù)上述文件規(guī)定，采取協(xié)議出讓土地和競價(jià)方式出讓土地的，市政建設(shè)配套費(fèi)應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算契稅。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)與市政建設(shè)配套費(fèi)是否等同，不在稅收解答范圍之內(nèi)，建議咨詢相關(guān)費(fèi)用征收部門。

18、房地產(chǎn)公司扣除土地價(jià)款的問題

問題內(nèi)容：我們是房地產(chǎn)企業(yè)，在計(jì)算增值稅時(shí)，按照文件規(guī)定扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。我公司在招拍掛時(shí)，政府以獎(jiǎng)勵(lì)的形式給我們支付100萬，但沒有政府文件規(guī)定用途，也不符合不征稅條件且也沒有明確表明該款項(xiàng)為土地返還款。那么，我們扣除的土地價(jià)款應(yīng)該以招拍掛價(jià)格還是以扣除100萬后的價(jià)格計(jì)算？

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-05-25

答復(fù)內(nèi)容：一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定， 第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%） 第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款……支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。……

二、根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號）規(guī)定，第一條 納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。……第六條 本通知自2018年5月1日起執(zhí)行。

三、根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號）規(guī)定，第一條 增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物……原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。……第九條 本公告自2019年4月1日起執(zhí)行。

四、根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定，附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定，一、營改增試點(diǎn)期間，試點(diǎn)納稅人［指按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）繳納增值稅的納稅人］有關(guān)政策……10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

五、根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號）規(guī)定，第七條 《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號)第一條第(三)項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；(三)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。建議您參考上述文件規(guī)定并結(jié)合您企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行扣除。具體涉稅事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

19、國家稅務(wù)總局?？谑行阌^(qū)稅務(wù)局稅務(wù)事項(xiàng)通知書

海口秀英稅 通 〔2021〕 052501 號

海南XXX實(shí)業(yè)有限公司：(納稅人識別號：460100XXX323089)

事由：責(zé)令限期繳納稅款

依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法》（主席令〔2001〕第49號）第三十二條、第三十八條第一款、第四十條第一款、第六十八條《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（中華人民共和國國務(wù)院令〔2002〕第362號）第七十三條

通知內(nèi)容：海南省海口市龍華區(qū)人民法院于2020年5月裁定你（單位）位于?？谑袊Q(mào)大道3-1號海南省國際貿(mào)易商務(wù)大廈C、D座C704房過戶。按照規(guī)定應(yīng)申報(bào)繳納的稅款如下：營業(yè)稅16838.80元，營業(yè)稅滯納金16838.80元，教育費(fèi)附加505.16元，教育費(fèi)附加滯納金505.16元，城市維護(hù)建設(shè)稅1178.72元，城市維護(hù)建設(shè)稅滯納金1178.72元，印花稅168.39元，印花稅滯納金168.39元，土地增值稅19650.88元，土地增值稅滯納金19650.88元，企業(yè)所得稅9092.95元，企業(yè)所得稅滯納金9092.95元，合計(jì)稅款94869.8元?，F(xiàn)責(zé)令你（單位）于收到本通知書的7日內(nèi)，對以上稅款進(jìn)行申報(bào)繳納，并從稅款滯納之日起至繳納或解繳之日止，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金，與稅款一并繳納。逾期不繳將按《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

國家稅務(wù)總局?？谑行阌^(qū)稅務(wù)局

2021年5月26日

20、國家稅務(wù)總局無錫市稅務(wù)局第二稽查局關(guān)于送達(dá)稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書的通告（無錫XXX房地產(chǎn)營銷策劃有限公司）

發(fā)布時(shí)間：2021-05-28 10:16 來源：無錫局第二稽查局

根據(jù)國家有關(guān)稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，我局對被查單位無錫泰順大利房地產(chǎn)營銷策劃有限公司進(jìn)行稅務(wù)文書送達(dá)，因上述公司在原址查無此公司，相關(guān)人員無法聯(lián)系，《稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書》無法直接送達(dá)。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第一百零六條之規(guī)定，現(xiàn)將上述《稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書》公告送達(dá)，自公告之日起滿30日，即視為送達(dá)。

附件：無錫泰順大利房地產(chǎn)營銷策劃有限公司.pdf

國家稅務(wù)總局無錫市稅務(wù)局第二稽查局

2021年5月28日

國家稅務(wù)總局無錫市稅務(wù)局第二稽查局

稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書

錫稅二稽罰告(2021) 68 號

無錫XXX大利房地產(chǎn)營銷策劃有限公司(納稅人識別號:3202XXX215583)

對你〈單位〉的稅收違法行為擬于2021 年7 月30 日之前作出行政處罰決定，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第八條、《中華人民共和國行政處罰法》第二十一條規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)告知如下:

一、稅務(wù)行政處罰的事實(shí)依據(jù)、法律依據(jù)及擬作出的處罰決你單位于2017 年5 月26 日至2017 年12 月11 日期間開具的59 份增值稅普通發(fā)票定性為虛開發(fā)票，合計(jì)金額5347408.08元，稅額160422. 52 元，價(jià)稅合計(jì)5507830. 60 元。根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法)) (中華人民共和國國務(wù)院令(2010)第587 號〉第二十二條第二款第( 一〉項(xiàng)規(guī)定"開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。任何單位和個(gè)人不得有下列虛開發(fā)票行為: (一)為他人、為自己開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票;…"最高人民法院關(guān)于適用《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定》的若干問題的解釋第一條規(guī)定:具有下列行為之一的，屬于"虛開增值稅專用發(fā)票"( 1 )沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)而為他人、為自己、讓他人為自已、介紹他人開具增值稅專用發(fā)票;…，根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法)) (中華人民共和國國務(wù)院令【2010 】第587 號〉第三十七條第一款"違反本辦法第二十二條第二款的規(guī)定虛開發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得;虛開金額在1 萬元以下的，可以并處5 萬元以下的罰款;虛開金額超過1萬元的，并處5 萬元以上50 萬元以下的罰款"的規(guī)定，擬對你單位處罰款60000 元。

二、你(單位)有陳述、申辯的權(quán)利。請?jiān)谖揖?所)作出稅務(wù)行政處罰決定之前，到我局(所〉進(jìn)行陳述、申辯或自行提供陳述、申辯材料;逾期不進(jìn)行陳述、申辯的，視同放棄權(quán)利。

三、若擬對你單位罰款10000 元(含10000 元〉以上，你(單位〉有要求聽證的權(quán)利?？勺允盏奖靖嬷獣蘸? 日內(nèi)向本局書面提出聽證申請;逾期不提出，視為放棄聽證權(quán)利。

二O 二一年五月二十七日

21、也談司法拍賣稅費(fèi)繳納難題

2021年05月25日 中國稅務(wù)報(bào) 版次：07

作者：辛正平 謝芳 許建國

筆者閱讀2021年5月11日《中國稅務(wù)報(bào)》法治視點(diǎn)版刊登的《解司法拍賣稅費(fèi)負(fù)擔(dān)之我見》一文后，認(rèn)為其中有關(guān)建議值得商榷。

司法拍賣中，因被執(zhí)行人不能履行其應(yīng)承擔(dān)稅費(fèi)而影響買受人或申請執(zhí)行人利益的情況時(shí)有發(fā)生，如何解決這類問題備受關(guān)注。上述文章通過兩個(gè)真實(shí)的司法案例，分享了有關(guān)“司法拍賣中由申請執(zhí)行人先替被執(zhí)行人墊付稅費(fèi)，交易完成后再向被執(zhí)行人追償”的解決方案。不過，文章認(rèn)為這種方案只是權(quán)宜之計(jì)，建議通過兩項(xiàng)措施尋求更妥善解決：一是完善司法拍賣公告內(nèi)容，讓買受人提前知悉有關(guān)稅費(fèi)問題，評估是否有必要參與；二是針對司法拍賣這一特殊情況，準(zhǔn)許產(chǎn)權(quán)登記管理機(jī)關(guān)在買受人履行自身納稅義務(wù)后為其辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，對怠于履行納稅義務(wù)的標(biāo)的所有權(quán)人按稅法規(guī)定處理。

筆者認(rèn)為，上述第一項(xiàng)建議未明確司法拍賣中產(chǎn)生的應(yīng)由被執(zhí)行人繳納的稅費(fèi)，買受人或申請執(zhí)行人是否可以承擔(dān)的問題，缺乏可操作性；第二項(xiàng)建議未充分考慮交易中國家稅收利益能否得到保障。筆者認(rèn)為，對于被執(zhí)行人不能承擔(dān)司法拍賣中產(chǎn)生稅費(fèi)的問題，應(yīng)在買賣雙方按“法律、行政法規(guī)規(guī)定各自負(fù)擔(dān)”的原則下，嘗試通過以下措施尋求妥善解決：

通過公告或協(xié)議約定由買受人承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。稅收征管法和各稅種單行法律及暫行條例均對各項(xiàng)稅費(fèi)和納稅義務(wù)人作出了明確規(guī)定，但現(xiàn)行法律法規(guī)并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對人約定由合同相對人或第三方繳納稅費(fèi)。這意味著，應(yīng)繳納稅費(fèi)的義務(wù)人不能改變，但實(shí)際繳納稅費(fèi)的主體可以通過事先約定變更。因此，對司法拍賣中產(chǎn)生的應(yīng)由被執(zhí)行人承擔(dān)的稅費(fèi)，可以事先明確約定由買受人或其他第三方承擔(dān)，納稅義務(wù)人仍然是被執(zhí)行人，買受人或第三方是以納稅義務(wù)人名義繳納稅費(fèi)，這樣處理不違反法律法規(guī)規(guī)定。

目前司法拍賣中產(chǎn)生的稅費(fèi)繳納爭議，往往主要是由拍賣公告中“因拍賣產(chǎn)生的一切稅費(fèi)由買受人承擔(dān)”的表述所致，該表述使被執(zhí)行人誤以為買受人是拍賣涉及所有稅費(fèi)的納稅義務(wù)人。為此，建議法院完善司法拍賣公告或相關(guān)協(xié)議內(nèi)容，全面向買受人披露標(biāo)的物情況，明示拍賣中買賣雙方依法應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，確定被執(zhí)行人是否有履行納稅義務(wù)的能力和意愿，使買受人充分了解、評估代為承擔(dān)的成本，避免競拍成功后產(chǎn)生稅費(fèi)繳納爭議。這也符合國家稅務(wù)總局《對十三屆全國人大三次會議第8471號建議的答復(fù)》中有關(guān)“嚴(yán)格禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔(dān)全部稅費(fèi)，以提升拍賣實(shí)效，更好地維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益”的要求。

借鑒民法典有關(guān)規(guī)定由買受人代為履行納稅義務(wù)。自2021年1月1日起實(shí)施的民法典第五百二十四條規(guī)定，“債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外。”據(jù)此，在司法拍賣中，在被執(zhí)行人不配合的情況下，買受人作為被執(zhí)行人、稅務(wù)機(jī)關(guān)之外的第三人，為了自己的合法權(quán)益，有權(quán)向稅務(wù)機(jī)關(guān)代為繳納被執(zhí)行人應(yīng)繳納的稅費(fèi)。買受人繳納稅費(fèi)后，可以依照民法典第五百二十四條第二款“債權(quán)人接受第三人履行后，其對債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外”的規(guī)定，將被執(zhí)行人應(yīng)繳納的稅款確認(rèn)為自己的一項(xiàng)新債權(quán)，向被執(zhí)行人進(jìn)行追償。這其實(shí)就是目前司法拍賣實(shí)踐中常用的“買受人先墊付后追償”方法，民法典為司法拍賣中由買受人代為履行繳納稅費(fèi)提供了更明確的法律依據(jù)。雖然這種代為履行納稅義務(wù)的程序較為煩瑣，但該方法既可以保證國家稅收債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也可以有效避免司法拍賣中產(chǎn)生的稅務(wù)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

依法從拍賣價(jià)款中優(yōu)先劃繳稅款?！秾κ龑萌珖舜笕螘h第8471號建議的答復(fù)》中列舉了“江蘇省稅務(wù)局完善稅務(wù)行政強(qiáng)制工作聯(lián)席會議制度、涉稅信息共享機(jī)制，就申請法院強(qiáng)制執(zhí)行及不動產(chǎn)司法拍賣涉稅事項(xiàng)處理與當(dāng)?shù)胤ㄔ哼_(dá)成共識，實(shí)現(xiàn)了拍賣環(huán)節(jié)稅款提前測算、及時(shí)傳遞、先行墊付、事后退還的征稅流程，解決稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的主體和征繳問題，提高了人民法院協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稅費(fèi)及買受人產(chǎn)權(quán)過戶的效率，盡可能避免因涉稅爭議引發(fā)行政復(fù)議和訴訟”的成功做法。筆者認(rèn)為，有關(guān)經(jīng)驗(yàn)值得推廣，建議建立稅務(wù)機(jī)關(guān)與法院征管協(xié)作聯(lián)動機(jī)制，明確在司法拍賣過程中，若被執(zhí)行人未依法繳納稅費(fèi)，由法院依法從拍賣款項(xiàng)中優(yōu)先劃繳。具體做法是：在司法拍賣被執(zhí)行人不動產(chǎn)后，法院在拍賣款項(xiàng)分配前將拍賣成交信息傳給不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)計(jì)算拍賣產(chǎn)生的應(yīng)由標(biāo)的物所有人承擔(dān)的稅費(fèi)，向法院出具提請協(xié)助優(yōu)先繳納稅費(fèi)函；法院依據(jù)協(xié)助優(yōu)先繳納稅費(fèi)函，在告知被執(zhí)行人的同時(shí)，依法從拍賣款項(xiàng)中向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)劃繳應(yīng)由被執(zhí)行人繳納的稅費(fèi)，余款按規(guī)定轉(zhuǎn)付給相關(guān)各方；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到法院劃繳稅費(fèi)后，以被執(zhí)行人為納稅義務(wù)人開具完稅憑證，向買受人開具不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，直接或交由法院分別轉(zhuǎn)交給被執(zhí)行人和買受人。

筆者認(rèn)為，通過這些措施，可以有效解決司法拍賣的稅費(fèi)征收問題，維護(hù)買受人合法權(quán)益和國家稅收利益，提高司法拍賣效率。

（作者分別系國家稅務(wù)總局鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)稅務(wù)局副局長、丹徒區(qū)稅務(wù)學(xué)會副會長、鎮(zhèn)江市國際稅收研究會第四分會會長。本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。）

22、本周政策或意見稿

國家稅務(wù)總局大連市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整 資源稅 印花稅 土地增值稅納稅期限的公告

國家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局關(guān)于《國家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布佛山市2019年土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的公告（征求意見稿）》

《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅管理辦法試行(征求意見稿)》征求意見

《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局 海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布2008-2018年海南省房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)參考指標(biāo)的公告(征求意見稿)》征求意見