增值稅作為房地產(chǎn)項目開發(fā)的三大稅種之一，不管是采用簡易計稅核算辦法還是采用一般計稅核算辦法，稅負(fù)率都會達(dá)到項目整體收入的3%-7%。如何對地產(chǎn)項目的增值稅進(jìn)行有效管理，準(zhǔn)確理解并把握好地產(chǎn)項目增值稅全周期涉稅政策，做好增值稅預(yù)繳、申報和進(jìn)項抵扣、抵減，以及增值稅臺賬的設(shè)置和發(fā)票開具的管理，對房企來說至關(guān)重要。

假設(shè)開發(fā)成本（除土地成本外）全部取得9%的進(jìn)項稅票，不考慮開發(fā)費用的進(jìn)項稅額抵扣問題，開發(fā)費用（銷管財暫按開發(fā)成本的10%扣除，不考慮財務(wù)費用實際列支情況），附加稅按增值稅的12%計算，不考慮其他稅金。

1.增值稅及附加：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2016年第18號》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

計算方法為:

應(yīng)預(yù)繳增值稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

上述公式中的適用稅率或征收率，根據(jù)納稅人適用的計稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計稅方法的，按9%的適用稅率計算，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率計算。計稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項目和新項目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項目，納稅人可以選擇適用簡易計稅方法，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，上述日期后開工的新項目，只能一般計稅。

附加稅：根據(jù)預(yù)繳增值稅計算繳納城建稅、教育費附加及地方教育費，通常項目一般在市區(qū)或者縣城為增值稅金額的12%或10%，本文按12%暫估。

1）城市建設(shè)維護(hù)稅的稅率有7%、5%、1%三種，納稅人在市區(qū)稅率為7%，納稅人在縣城、鎮(zhèn)的稅率為5%，納稅人在鄉(xiāng)村的稅率為1%。

2）教育費附加稅率是消費稅稅額和增值稅稅額的3%。

3）地方教育費附加稅率為增值稅稅額和消費稅稅額的2%。

假設(shè)預(yù)繳增值稅與增值稅最終應(yīng)納金額一致咋，則：

（銷售收入-開發(fā)成本）*9%=銷售收入*3%

即：開發(fā)成本/銷售收入=6/9，也就是說毛利率33.3%以上的項目增值稅才不會多溢繳，因此稅務(wù)管理工作未來將占據(jù)項目財務(wù)負(fù)責(zé)人工作的很大一部分。同時由于近些年城鎮(zhèn)化已經(jīng)發(fā)展到一定階段，且隨著“三條紅線”、“房住不炒”以及一些地方政府管控，三四線很多房產(chǎn)項目處于虧損或者盈虧平衡邊緣，即使一二線城市，隨著土地成本的上升，房企毛利率下降是不可避免的趨勢，而預(yù)繳增值稅很可能會超出項目最終應(yīng)當(dāng)繳納的稅負(fù)金額，所以符合“留抵退”政策的房地產(chǎn)項目公司申請增量增值稅退稅對項目來說也越來越重要。稅負(fù)管理、風(fēng)險管控與應(yīng)對，與稅務(wù)關(guān)系維護(hù)，獲得良好的納稅評級認(rèn)定，將是增值稅留抵退的關(guān)鍵工作，否則，納稅評級達(dá)不到B級，增值稅留抵退稅將是不可能的事情。

毛利率>33.3%的項目，附加稅=（銷售收入-開發(fā)成本）*9%*12%

=銷售收入*毛利率*9%*12%；

毛利率<=33.3%的項目，附加稅=銷售收入*3%*12%

PS:增值稅留抵退政策，詳見《國家稅務(wù)總局關(guān)于辦理增值稅期末留抵稅額退稅有關(guān)事項的公告》【國家稅務(wù)總局公告2019年第20號】

2、土地增值稅

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

土增稅稅率表：

檔次級 距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式說 明1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%0增值額30%扣除項目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財政部規(guī)定的其他扣除項目。2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額 40%-扣除項目金額5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額50%-扣除項目金額15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%35%增值額60%-扣除項目金額35%

注:納稅人建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。

--財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條文

土增稅也采取預(yù)繳制度，計算方法一般采用：

預(yù)繳土增稅=（預(yù)收賬款-預(yù)交增值稅）*預(yù)繳土增稅稅率

=（預(yù)收賬款-預(yù)收賬款/1.09*3%）*預(yù)繳土增稅稅率

不同省市的土增稅預(yù)繳率是不同的，根據(jù)國稅發(fā)〔2010〕53號 《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》 ：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)。安徽、湖北各城市土增稅預(yù)征率一般在1.5%以上，一般項目具有普通住宅、非普通及其他，假設(shè)一般項目的土增稅稅負(fù)預(yù)繳率安徽2%、湖北3%，那么假設(shè)項目預(yù)繳土增稅與實際清算金額相等（增值率一般小于50%），暫不考慮附加稅（非普通住宅），則：

安徽：

（銷售收入-1.3開發(fā)成本） *30%=（銷售收入*1.09-銷售收入*3%）*2%

得：開發(fā)成本/銷售收入=71.49%，即只有毛利率>28.51%的（非普通或者房企普通住宅免征土增稅政策的）項目，清算土增稅金額才會大于預(yù)繳金額，不會產(chǎn)生土增稅溢交。如果項目整體規(guī)劃均為普通住宅，毛利率只有大于36.2%以上才會產(chǎn)生應(yīng)納義務(wù)，否則，可以申請免征。

不難看出即使項目有盈利，增值稅和土增稅很大情況下都是溢交的，除非，申請增值稅留抵退或者土增稅零預(yù)征申報。

所以在項目整體稅負(fù)管控過程中既要考慮進(jìn)項稅的取得，也要做過程中的增值稅留抵退的申請，而土增稅既要考慮普通住宅定價的跳點、規(guī)劃報建的分期、業(yè)態(tài)的搭配，同時也要考慮突破常規(guī)情況的一些備案，合理方法的分?jǐn)偛皇且粚硬蛔兊亩遣粩喔碌摹?/p>

Q：房企預(yù)售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，預(yù)繳的增值稅可以在預(yù)繳當(dāng)期抵減其他業(yè)務(wù)需繳納的增值稅嗎？

A：該提問可以區(qū)分為兩個點，一是房企預(yù)繳的增值稅是否可以在預(yù)繳當(dāng)期做抵減；二是達(dá)到抵減條件的增值稅是否可以抵減其他業(yè)務(wù)需繳納的增值稅。

對于預(yù)繳的增值稅抵減時間的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的規(guī)定，房企采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，已預(yù)繳的稅款，需要待納稅義務(wù)發(fā)生計算應(yīng)納稅款時，才可抵減已預(yù)繳的增值稅稅款，如在預(yù)繳當(dāng)月尚未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間，是不可以在預(yù)繳當(dāng)期抵減預(yù)繳的稅款的。房企增值稅的預(yù)繳需與財稅[2016]36號規(guī)定的其他三種情形：納稅人跨縣市提供建筑服務(wù)、銷售不動產(chǎn)和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的增值稅預(yù)繳做好區(qū)分。這三種情形都是在當(dāng)期預(yù)繳后，當(dāng)期回機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報，當(dāng)期預(yù)繳的增值稅是可以在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除。主要是因為納稅義務(wù)發(fā)生時間，其余三種情況在預(yù)繳當(dāng)期就已經(jīng)發(fā)生納稅義務(wù)，而房地產(chǎn)由于其行業(yè)的特殊性，一般到交樓才達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間。

對于是否可以抵減其他業(yè)務(wù)需繳納的增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十四條、第十五條的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法或簡易計稅方法計稅的，以當(dāng)期銷售額和適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。文件是比較明確規(guī)定，是銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在計算應(yīng)繳稅款時，抵減已預(yù)繳稅款。目前政策是針對特定行業(yè)、特定業(yè)務(wù)才規(guī)定增值稅的預(yù)繳，因此只有前期預(yù)繳了稅款，在實際申報時才涉及到預(yù)繳稅款的抵減。因此，預(yù)繳的增值稅不能用作其他稅目（如出租收入、水電轉(zhuǎn)售）增值稅申報的抵減。

Q：可抵減增值稅銷售額的土地價款，具體范圍包括哪些？

A：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號和財稅[2016]140號的規(guī)定，可扣除的土地價款包括向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

需注意，土地價款應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含）財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)；拆遷補償費用應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷補償費用憑證和銀行流水、簽收名冊等能夠證明拆遷補償費用真實性的資料。

Q：房企的賣房違約賠償收入是否為價外費用需要納稅？

A：對于銷售行為存續(xù)時收取的利息、滯納金等，應(yīng)作為價外費用計入應(yīng)稅收入；如購房者因為未按合同期限繳納購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者收取的利息。對于因銷售行為中斷而收取的違約金，則屬于賠償款，不屬于增值稅應(yīng)稅范圍；如購房者因為放棄購買房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買者收取的違約金。

即：銷售行為成立時，賣房違約賠償收入屬于價外費用，需要計算繳納增值稅；銷售行為不成立時，賣房違約賠償收入屬于營業(yè)外收入，不需要計算繳納增值稅。

Q：我司通過收購舊廠并協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)，補繳的土地出讓金是否需要計入契稅依據(jù)？

A：

需要計入契稅計稅依據(jù)，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

增值稅是對商品的生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅；目前增值稅稅率9%，預(yù)繳稅率3%；月度預(yù)繳，年度清算，竣工清繳。

增值稅計算：

1. 預(yù)繳增值稅=銷售回款/（1+9%）*3%
2. 應(yīng)繳增值稅=銷項稅-進(jìn)項稅

=（銷售收入- 當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+9%）*9%-進(jìn)項稅

當(dāng)期允許扣除的土地金額=（土地成交價款+拆遷補償費）*當(dāng)期銷售面積/總可售面積（不考慮車位）；

• 進(jìn)項稅一般為總成本中扣除土地成本和三項費用之外的其他成本項產(chǎn)生的增值稅，包括前期費用（6%）、建安工程費（9%）、基礎(chǔ)設(shè)施費（9%）、配套設(shè)施費（9%）、不可預(yù)見費（9%）、開發(fā)間接費（9%）等（括號里的增值稅率僅為簡化表示，具體到測算中會根據(jù)各成本細(xì)項實際稅率具體計算）；

納稅義務(wù)發(fā)生時間：

1. 月度預(yù)繳：有銷售回款之后就開始預(yù)繳，銷售回款/（1+9%）*3%
2. 交付清繳：清繳時 應(yīng)補繳增值稅=應(yīng)繳增值稅-預(yù)繳增值稅，只補不退；

(實際操作過程中，因為有增值留抵的情況，而且項目是分期竣工分期確認(rèn)收入，一旦出現(xiàn)進(jìn)項稅金較大情況，可以暫停預(yù)繳，所以正常情況下一般不會發(fā)生清繳額大于預(yù)繳額的情況；虧損項目除外)

增值稅附加稅：

以增值稅繳納義務(wù)為前提，累計稅率12%（城建稅7%，教育費附加3%，地方教育附加費2%），以增值稅額為計稅依據(jù)，即=增值稅*12%；增值稅附加稅和增值稅一起預(yù)繳和清繳；

城建稅市區(qū)稅率是7%，縣城和鎮(zhèn)稅率是5%，目前已知的是靜海的某些區(qū)域城建稅稅率是 5%，具體到項目上大家還要去稅務(wù)局問清楚；

增值留抵退稅：

18年新出的政策，由于企業(yè)不到竣工交付不能清繳，無法清算墊付的進(jìn)項稅金，增大資金壓力，因此允許房企在預(yù)繳過程中分期向稅務(wù)局申請進(jìn)項稅退稅。

前置條件：

1. 公司稅務(wù)等級為A或B級（新公司不行，一般得納稅滿2-3年）
2. 連續(xù)半年以上進(jìn)項稅金大于0 ；
3. 進(jìn)項稅余額大于50萬；

具體操作：每半年退一次，每次退剩余進(jìn)項稅額的60%；

特殊情況：

收并購和法拍項目中，施工證里開工日期在2016年4月30日前的項目，有兩種清算方式：

5%稅率簡易計稅：應(yīng)繳增值稅=銷售額/（1+5%）*5%

9%一般計稅：應(yīng)繳增值稅=（銷售收入- 當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+9%）*9%-進(jìn)項稅